"Налоговые споры", 2006, N 2

КЛЮЧИ ОТ КВАРТИРНОГО ВОПРОСА

Многие организации хотят приобрести жилье для своих работников. Но, как только дело доходит до просчета налоговых последствий, оказывается, что добиться результатов, максимально выгодных для обеих сторон, не так-то просто.

Нередко организации, желая не только привлечь, но и удержать высококвалифицированных работников, а также в целях стимулирования их труда и материальной поддержки, приобретают для них жилье. После чего возникает вопрос о том, как оформить сделку, чтобы налоговые последствия были наиболее благоприятными и для организации, и для работника.

Практика выработала свой, довольно интересный для обоих участников сделки способ, и заключается он в следующем. Организация покупает квартиру, оформляя ее в свою собственность. Работник, для которого эта квартира фактически приобретена, вселяется в нее с согласия собственника, т.е. работодателя. Затем квартира безвозмездно передается организацией в собственность города (района), а оттуда - тоже безвозмездно в порядке приватизации жилья в собственность гражданина, в ней проживающего, т.е. работника организации. В результате цель достигнута - работник безвозмездно получает в собственность квартиру, при этом проблем с оформлением каждой из сделок, а также с вселением работника в квартиру не возникает. А самое главное, налоговые последствия минимальны, что, в первую очередь, устраивает организацию, которая и так несет существенные расходы на приобретение жилья.

Однако с недавних пор использовать этот способ стало невозможно, хотя рекомендации о его применении в целях минимизации налогообложения отдельные специалисты продолжают давать. Так что будьте внимательны, решающую роль здесь играет не налоговое законодательство, в котором ничего не изменилось, а иное - жилищное.

Все же рассмотрим данный способ. Во-первых, для того чтобы четко понять, почему его применение стало невозможным, во-вторых, проводимые налоговыми органами проверки в течение ближайших двух - трех лет будут как раз охватывать совершенные в недавнем прошлом сделки. Кроме того, знание отдельных составляющих этого способа поможет в других ситуациях, связанных с приобретением жилья.

     
   ————————————¬ Безвозмездная——————————————¬   Договор  ———————————¬
   |Организация|передача жилья|Муниципалитет|приватизации| Работник |
   |           +—————————————>| (субъект РФ)+———————————>|          |
   L——————————T—              L————————T—————            L———————————
   

/¦\ /¦\ /¦\

¦ ¦ \¦/ ¦

     
   —————+————¬                  ———+——————¬               —————+————¬
   | Квартира|L — — — — — — — — + Квартира+ — — — — — — — + Квартира|
   L——————————                  L——————————               L——————————
   

Организация приобретает жилье

Приобретая квартиру в свою собственность, организация несет достаточно большие расходы. Конечно, еще при планировании покупки жилья для работника рассчитывается сумма затрат, и организация готова к ним. Как правило, источником выплаты является чистая прибыль организации. Почему? Потому что таким способом можно избежать возможных претензий налоговых органов. Если расходы признать связанными с производством и реализаций (п. 1 ст. 264 НК РФ) либо внереализационными (п. 1 ст. 265 НК РФ) и уменьшить на них налогооблагаемую прибыль, то, скорее всего, возникнет спор с налоговым органом.

Налогообложение жилья,

находящегося в собственности организации

Приобретенная организацией квартира, в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, должна быть учтена в качестве основного средства.

Как указано в ст. 374 НК РФ, движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, по правилам бухучета является объектом налогообложения налогом на имущество организаций. Данный налог относится к региональным, поэтому устанавливается он соответствующими законами субъектов РФ, в них же определяются налоговые ставки, которые не могут превышать 2,2%.

Поскольку сумма налога определяется исходя из среднегодовой стоимости имущества (ст. 375 НК РФ) и времени нахождения имущества в собственности организации - количества месяцев (ст. 376 НК РФ), лучше как можно быстрее передать квартиру в собственность города (района).

Безвозмездная передача - налоговые последствия

Согласно пп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ передача на безвозмездной основе объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также бюджетным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям не признается объектом налогообложения НДС. При этом при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организация не вправе учесть стоимость переданной квартиры и расходы по ее передаче (п. 17 ст. 270 НК РФ).

Как работник становится собственником жилья

Как было указано выше, работник, для которого организация приобрела квартиру, вселяется в нее. Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ (вступил в силу с 1 марта 2005 г.) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Данные договоры заключаются в простой письменной форме.

Поскольку вопросы вселения в жилое помещение регулируются не только гражданским, но и административным законодательством, следует обратить внимание на то, что наличие договора с собственником является для гражданина основанием как для вселения в квартиру, так и для регистрации по месту жительства.

Согласно Правилам регистрации граждан в Российской Федерации местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Это могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и т.д.), а также иное жилое помещение.

Граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в органах регистрационного учета не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства. Обращаясь к должностным лицам, ответственным за регистрацию, они обязаны представить следующие документы:

- документ, удостоверяющий личность;

- заявление установленной формы о регистрации по месту жительства;

- документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (ордер, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда о признании права пользования жилым помещением, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, либо иной документ или его надлежаще заверенная копия).

По общему правилу после перехода права собственности на жилье от организации к муниципалитету (государству) для проживающих в квартире лиц ничего не меняется. Гражданским законодательством предусмотрено сохранение условий пользования в случае перехода права собственности на это жилье. Договор, заключенный гражданином с организацией, не расторгается, не изменяется, а новый собственник (муниципалитет, государство) становится для гражданина наймодателем (арендодателем) на условиях ранее заключенного договора с первым собственником жилья (ст. ст. 617, 675 ГК РФ). Именно эти нормы закона, в первую очередь, являются для гражданина (работника организации) важной гарантией защиты его прав.

В рассматриваемом нами случае гражданину, наоборот, следует переоформить договор с муниципалитетом (соответствующим государственным органом) и заключить с ним договор социального найма. Только проживание в жилом помещении на условиях социального найма до недавнего времени давало гражданам право на его приватизацию (ст. 2 Закона РФ о приватизации жилищного фонда), а значит, и на использование рассматриваемого нами способа минимизации налоговых платежей.

Однако законодательство о приватизации жилья изменилось. С 1 марта 2005 г. действует новая редакция ст. 4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда, согласно которой не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

Это значит, что, если гражданин заключит договор социального найма жилого помещения после указанного срока, приватизировать его он уже не сможет.

Сама по себе приватизация жилых помещений - процедура для граждан бесплатная, оформляется она договором передачи квартиры (дома) в собственность, который заключается между органами государственной власти или органами местного самоуправления с гражданином. При этом нотариального удостоверения договора не требуется, государственная пошлина не взимается. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за которую взимается госпошлина.

Возможные способы минимизации налогообложения прибыли

Поскольку мы уже выяснили, что применять рассмотренный выше способ теперь не получится, предлагаем те варианты, которые есть на сегодняшний день.

1. Организация покупает квартиру для работника, а затем ему ее продает. Делается это в интересах работника, для того чтобы в договоре с ним предусмотреть выгодную и удобную для него отсрочку (рассрочку) платежей.

Договор

купли-продажи

Договор жилья

купли-продажи с рассрочкой

     
   ————————————¬     жилья    ————————————¬   платежа   ————————————¬
   |  Продавец |<————————————>|Организация|<———————————>|  Работник |
   L—————T——————              L———————T————             L————————————
   

¦ /¦\ ¦ /¦\ ¦ ----------¬ ¦ ¦ -----+----¬ L------->¦ Квартира+------- L-------------------+ Квартира¦ L---------- L-------- ————

Налоговые последствия для организации следующие. Поскольку есть факт реализации (переход права собственности на имущество от организации к работнику), нужно уплатить НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Работник же при уплате НДФЛ сможет воспользоваться имущественным налоговым вычетом в порядке, определенном в ст. 220 НК РФ.

2. Организация дарит работнику квартиру (такие сделки допускаются гражданским законодательством). В этом случае обязанность заплатить налог возникнет не только у работодателя (НДС с безвозмездной передачи), но и у работника - со всей стоимости квартиры уплачивается НДФЛ (п. 1 ст. 208 НК РФ).

Договор

купли-продажи Договор

     
   ————————————¬     жилья    ————————————¬   доверия   ————————————¬
   |  Продавец |<————————————>|Организация|<———————————>|  Работник |
   L—————T——————              L———————T————             L————————————
   

¦ /¦\ ¦ /¦\ ¦ ----------¬ ¦ ¦ -----+----¬ L------->¦ Квартира+------- L-------------------+ Квартира¦ L---------- L-------- ————

3. Организация сможет уменьшить налог на прибыль, если в соответствии с п. 25 ст. 255 НК РФ признает передачу квартиры в пользу работника расходом, предусмотренным трудовым и (или) коллективным договором. Но для этого в трудовом договоре с работником (или в коллективном договоре) должны быть соответствующие положения. Что касается иных налоговых последствий, то организации при таком подходе не избежать уплаты ЕСН (ст. 236 НК РФ), а работнику - НДФЛ.

Оплата за

приобретенное

для работника Трудовой

     
   ————————————¬     жилье    ————————————¬   договор   ————————————¬
   |  Продавец |<—————————————+Организация|<———————————>|  Работник |
   L—————T——————              L————————————             L————————————
   

¦ /¦\ ¦ ----------¬ ¦ L-------------------->¦ Квартира+-------------------- ———— L-------- ————

4. Можно не покупать жилье, а передать работнику необходимую сумму для приобретения жилья, оформив сделку договором займа (ст. 807 ГК РФ). В этом случае передача заемных средств НДС не облагается (пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ) и у работника не возникает обязанности по уплате НДФЛ при условии, что не образуется экономия на процентах.

Согласно п. 2 ст. 224 НК РФ доходы в виде суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиками заемных (кредитных) средств в части превышения размеров, указанных в п. 2 ст. 212 Кодекса, подлежат налогообложению НДФЛ по повышенной ставке - 35%. Речь идет о займах, сумма процентов по которым меньше 3/4 действующей ставки рефинансирования, установленной Банком России. На сегодняшний день ставка рефинансирования равна 12% годовых (Указание Банка России от 23.12.2005 N 1644-У).

Договор Договор

беспроцентного купли-продажи

     
   ————————————¬     займа    ————————————¬    жилья    ————————————¬
   |Организация|<————————————>|  Работник |<———————————>|  Продавец |
   L————————————              L————————————             L——————T—————
   

/¦\ ¦

     
                               —————+————¬                     |
                               | Квартира|<—————————————————————
   

L-------- ————

Для того чтобы применить общую ставку налогообложения НДФЛ (13%), между работником и работодателем должен быть заключен договор целевого займа на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Напомним, что это стало возможным с 1 января 2005 г. после принятия Федерального закона от 20.08.2004 N 112-ФЗ.

Что касается имущественного налогового вычета в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), то им согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ смогут воспользоваться только те работники, которые получили целевой заем (кредит) на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них и фактически израсходовали его.

Подписано в печать

16.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——