"Финансовая газета", 2006, N 2

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ПО АРЕНДОВАННОМУ ИМУЩЕСТВУ

Организации, арендующие имущество (офисы, склады), несут наряду с арендной платой еще и бремя коммунальных платежей. Это затраты на отопление, газ, воду, электроснабжение, ремонт лифтов, вывоз мусора, очищение и благоустройство прилегающих территорий. Как правило, арендодатель сам осуществляет коммунальные платежи, а арендатор имущества компенсирует ему эти затраты. Порядок компенсации предусматривается договором аренды и может быть разным - либо сумма компенсации коммунальных платежей включается в сумму арендной платы (и она фиксирована), либо ежемесячно арендодатель производит расчет коммунальных платежей и предъявляет эту сумму к оплате арендатору дополнительно к фиксированной арендной плате. Кроме того, арендатор напрямую может заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг. Рассмотрим каждый из этих случаев подробнее.

Если коммунальные платежи включены в арендную плату, то арендодатель выставляет арендатору счета к оплате, в которых установлена фиксированная сумма, включающая арендную плату и коммунальные платежи. Эта сумма вычисляется до подписания договора и чаще всего не меняется со временем. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год. В Информационном письме ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор) было дано разъяснение, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Пример 1. Организация арендует офисное помещение у ООО. Договором аренды предусмотрено, что коммунальные платежи включаются в сумму арендной платы. Арендная плата фиксирована и составляет 59 000 руб., в том числе НДС 9000 руб. Оплата аренды помещения производится ежемесячно.

В бухгалтерском учете производятся записи:

Дебет 26, Кредит 76 - 50 000 руб. - начислена арендная плата;

Дебет 19, Кредит 76 - 9000 руб. - отражен НДС;

Дебет 76, Кредит 51 - 59 000 руб. - перечислен арендный платеж;

Дебет 68, Кредит 19 - 9000 руб. - НДС принят к вычету.

Когда в договорах аренды предусмотрена оплата по типу "сумма аренды плюс коммунальные платежи за месяц", изменения цены договора не происходит согласно ст. 614 ГК РФ, так как механизм исчисления арендной платы остается постоянным. В бухгалтерском учете затраты организации-арендатора в виде арендной платы признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). В налоговом учете данные расходы, согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру (ст. ст. 169, 171, 172 НК РФ), на основании которого сумма НДС по оплаченным арендным платежам может быть принята арендатором к вычету.

Коммунальные платежи оплачиваются сверх арендной платы, когда арендодатель оплачивает эти услуги на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных услуг (с которыми у него заключены договоры), а арендатор компенсирует ему данные затраты на основании полученных копий этих счетов и выставленного арендодателем счета на сумму компенсации. Так как договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, заключены с арендодателем, а фактическими потребителями коммунальных услуг являются обе стороны договора аренды, необходимо в договоре предусмотреть порядок распределения суммы расходов по оплате этих услуг. При этом расходы арендатора по оплате коммунальных услуг не будут рассматриваться как часть арендной платы (п. 12 Обзора).

Если отдельные счетчики или расходомеры в арендуемых помещениях, по показаниям которых делают вывод о затраченных количествах воды, тепла, электричества, установить невозможно, то производится теоретический расчет потребляемых коммунальных услуг (отношение арендуемой площади ко всей площади арендодателя умножается на стоимость всех коммунальных услуг за конкретный период времени).

Пример 2. Организация арендует складское помещение у ООО. Договором аренды предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются сверх арендной платы. Арендная плата составляет 29 500 руб., в том числе НДС 4500 руб. В августе 2005 г. коммунальные платежи составили 1180 руб., в том числе НДС 180 руб.

В бухгалтерском учете производятся записи:

Дебет 25, Кредит 76 - 25 000 руб. - начислена арендная плата;

Дебет 19, Кредит 76 - 4500 руб. - отражен НДС;

Дебет 25, Кредит 76 - 1000 руб. - начислены коммунальные платежи;

Дебет 19, Кредит 76 - 180 руб. - отражен НДС;

Дебет 76, Кредит 51 - 30 680 руб. - перечислены арендные и коммунальные платежи;

Дебет 68, Кредит 19 - 4680 руб. (4500 + 180) - НДС принят к вычету.

В бухгалтерском учете затраты организации-арендатора в виде арендной платы и коммунальных платежей признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). В налоговом учете данные затраты арендатор учитывает в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При включении оплаты коммунальных услуг в расходы, принимаемые для целей налогообложения, необходимо удостовериться в их обоснованности, а также в их документальном подтверждении. Кроме того, обязательно наличие счетов арендодателя (см. Письма Управления МНС России по г. Москве от 22.07.2003 N 26-12/40946 и от 23.09.2003 N 26-12/52001). Арендодатель должен выставить арендатору счета-фактуры на возмещаемые расходы по оплате коммунальных платежей. В этом случае судебная практика подтверждает возможность получения вычета по НДС у арендатора (см. Постановления ФАС Московского округа от 28.05.2003 N КА-А40/2727-03 и от 16.06.2003 N КА-А40/3633-03).

Если арендатор оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам, то он самостоятельно заключает договоры с этими поставщиками. Арендодатель в данном случае расходы по оплате этих услуг по переданному в аренду имуществу не несет.

А.Мусина

Консалтинговая группа Руна

Подписано в печать

11.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——