"Современный бухучет", 2006, N 1

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛКИ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ

НЕДВИЖИМОСТИ У ИНОСТРАННОГО ПРОДАВЦА

Рассмотрим налоговые последствия покупки недвижимости у иностранного продавца на конкретном примере.

Российская организация заключила договор купли-продажи здания, расположенного в Москве, с иностранной компанией (Британские Виргинские острова), которая не имеет на территории Российской Федерации филиалов и представительств.

В мае 2005 г. произведена предоплата на сумму, указанную в договоре, - 100 тыс. у. е. В июне 2005 г. осуществлена приемка основного средства российской организацией от компании-продавца.

В данной ситуации возникает объект налогообложения НДС. Согласно п. 1 ст. 161 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых является территория Российской Федерации, налогоплательщиками - иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров с учетом налога. В п. 2 этой же статьи указано, что налоговую базу определяют налоговые агенты.

Налоговыми агентами признаются организации, приобретающие товар на территории Российской Федерации у иностранных лиц. При удержании налога ими применяется расчетная ставка 18% (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Таким образом, если стоимость контракта оценивается в 100 тыс. у. е., налоговый агент (российская организация) удерживает и перечисляет в бюджет сумму НДС:

100 000 х 18/118= 15 254 у. е.

Требование покупателя к иностранному контрагенту о представлении счета-фактуры неправомерно, так как этот документ оформляет плательщик НДС, которым в данном случае является агент.

Агент сам составляет счет-фактуру на полную стоимость имущества с учетом НДС с пометкой "за иностранное лицо" и регистрирует ее в Книге продаж.

Статьей 171 НК РФ предусмотрено право налогового агента предъявить уплаченный налог к вычету. Право на указанные налоговые вычеты имеют покупатели - налоговые агенты, состоящие на учете в налоговых органах и исполняющие обязанности налогоплательщика.

Счет-фактура, составленный в одном экземпляре налоговым агентом, с пометкой "за иностранное лицо" регистрируется дважды: в Книге продаж и в Книге покупок.

Кроме НДС, у организации - источника выплаты дохода возникает облагаемая база по налогу на прибыль в соответствии с п. 6 ст. 309 НК РФ.

Налогообложение таких доходов у источника выплаты в Российской Федерации производится в порядке, установленном ст. 310 НК РФ.

Налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, исчисляется и удерживается российской организацией при каждой выплате доходов.

Налог с доходов при приобретении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, исчисляется по ставкам, предусмотренным п. 1 ст. 284 НК РФ (24%).

При заключении договора купли-продажи с иностранным продавцом следует обратить внимание на наличие или отсутствие международного договора между Правительством РФ и правительством того государства, резидентом которого является продавец. Такая необходимость возникает в связи с тем, что ст. 7 НК РФ обязывает при наличии международного договора, в котором установлены иные правила, чем те, которые содержатся в российском налоговом законодательстве, применять правила и нормы международного договора.

В нашем примере налоговый агент, принимая во внимание факт ратификации Соглашения между Правительством РФ и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии об устранении двойного налогообложения от 31.07.1985, должен иметь в виду, что данное Соглашение распространяется только на прямые налоги и не регулирует косвенное налогообложение, включая НДС (Письмо Минфина России от 29.08.1995 N 04-06-05).

Кроме того, Соглашение не распространяется на британские зависимые территории, которые не входят в состав Соединенного Королевства и пользуются значительной степенью самоуправления, включая собственное законодательство. К таким территориям относятся и Виргинские острова (Письмо Госналогслужбы России от 17.06.1996 N ВГ-6-06/417).

Исходя из вышеизложенного, доходы, полученные иностранной организацией от реализации недвижимого имущества, подлежат налогообложению у источника выплаты - российской компании. В соответствии с п. 4 ст. 309 НК РФ из суммы таких доходов могут вычитаться расходы (остаточная стоимость амортизируемого имущества, а также расходы, непосредственно связанные с реализацией) в случае наличия их документального подтверждения.

При отсутствии документально подтвержденных расходов налог на прибыль, удерживаемый из доходов иностранной компании, будет равен:

100 000 - 15 254 (НДС) = 84 746 у. е.;

84 746 х 20% = 16 949 у. е.

Общая сумма налогов, удержанная налоговым агентом из средств, подлежащих перечислению иностранной компании, составит 32 203 у. е.

С.А.Сладкова

ООО "Профит-Баланс"

Подписано в печать

28.12.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——