"Главбух", 2006, N 1

СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ ЧЕРЕЗ ЖИЛИЩНЫЙ КООПЕРАТИВ

Соцопросы показывают, что улучшить свои жилищные условия хотят более 70 процентов россиян. Но у большинства на новую квартиру денег не хватает. Ипотека, на которую возлагали немалые надежды, тоже пока доступна не всем. Поэтому тем, у кого нет больших накоплений, решить жилищную проблему предлагают через кооперативы.

Приобретение квартиры через ЖНК (жилищные накопительные кооперативы) часто сравнивают с ипотекой. Тем не менее эти два способа покупки жилья в рассрочку довольно сильно отличаются друг от друга. Об отличиях мы и расскажем в нашем материале (основные из них обобщены в таблице на с. 103).

ЖНК и ипотека: найдите отличия

     
   ————————————————T————————————————————————T———————————————————————¬
   |Критерии       |ЖНК                     |Ипотека                |
   L———————————————+————————————————————————+————————————————————————
   

Законодательное Федеральный закон от Федеральный закон от

обеспечение 30 декабря 2004 г. 16 июля 1998 г.

N 215-ФЗ "О жилищных N 102-ФЗ "Об ипотеке

накопительных (залоге недвижимости)"

кооперативах"

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Проценты за 1 - 4 процента в год 11 - 13 процентов в год

пользование

займом

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Сведения о Паспорт, копия трудовой Паспорт, копия трудовой

заемщике книжки книжки, справка о

зарплате, прописка в

этом городе, справки о

составе семьи, о

наличии другой

недвижимости, заявления

поручителей и т.д.

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Взносы Вступительный (разовый, Единовременный

3 - 6% от первоначальный

ориентировочной (20 - 30% от стоимости

стоимости недвижимости); недвижимости)

паевой (ежемесячный,

размер определяет

пайщик);

членский (ежегодный,

2 - 3% от суммы

предоставленного займа);

дополнительный

(периодичность и размер

определяет общее

собрание ЖНК)

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Возможность После накопления 50 Сразу после совершения

въехать в жилье процентов стоимости ипотечной сделки

жилья

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Получение После полной оплаты Сразу после совершения

недвижимости в стоимости квартиры ипотечной сделки

собственность

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Правила Ежемесячными платежами. Ежемесячными платежами

погашения займа Срок погашения займа в в течение периода,

полтора раза больше оговоренного в договоре

срока накопления первой (от 2 до 20 лет)

половины стоимости жилья

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Жилищные кооперативы играют по новым правилам

Что такое ипотека, знает почти каждый. А вот при слове "кооператив" у многих в памяти всплывают времена перестройки, когда почти каждый россиянин пытался что-либо купить или построить на коллективных началах. Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, хотя произошло это не так давно только год назад законодатели наконец-то четко регламентировали деятельность таких организаций.

До этого все жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными. Но 31 марта вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) - это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.

Еще Закон обязал все кооперативы до 1 апреля 2006 г. сделать выбор: либо они работают по новому Закону о ЖНК, либо перестают быть кооперативами.

Чем привлекают ЖНК

Несмотря на активные старания правительства, ипотечное кредитование до сих пор доступно немногим. Людей пугают большие ставки за пользование кредитом, обязанность иметь 20 - 30 процентов от стоимости жилья в своем личном распоряжении, а также волокита со сбором документов для банка.

Жилищные накопительные кооперативы ничего этого не требуют. Первое отличие покупки жилья через ЖНК от ипотеки, которое бросается в глаза каждому, - огромная разница в процентах за пользование займом. Так, например, при ипотечном кредитовании средняя ставка за пользование кредитом составляет 11 - 13 процентов в год.

А жилищные кооперативы предлагают 2 - 4 процента. Возможно, поэтому у многих людей возникает чувство, что их обманывают, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

На самом деле обмана тут нет: просто низкие проценты - это главный плюс покупки квартиры через ЖНК. Еще один плюс в том, что членом кооператива может стать каждый, кто хочет приобрести собственное жилье.

Для этого не требуется ни справки о зарплате, ни заявления поручителей, ни прописки в этом городе. При выборе же ипотеки банкиры, как правило, собирают все сведения о заемщике и могут отказать в кредите, не объясняя причин.

Кроме того, в отличие от всех прочих способов получения жилья, у членов кооператива есть возможность прямого и вполне реального контроля над его деятельностью. Например, они имеют право:

- инициировать проведение собраний членов кооператива;

- исключать других "недостойных" членов из состава кооператива;

- сменять руководство кооператива на вышеобозначенных собраниях (председателя кооператива, членов правления);

- инициировать финансово-хозяйственные ревизии деятельности кооператива;

- истребовать различную документацию, касающуюся деятельности кооператива.

Но на этом очевидные плюсы ЖНК заканчиваются. Чтобы разобраться с остальными моментами, давайте рассмотрим порядок вступления и покупки жилья в кооперативе.

Какие взносы придется делать в ЖНК

Если вы решите вступить в кооператив, нужно принести документы (паспорт и, как правило, копию трудовой книжки), а также подписать заявление о вступлении.

Потом вы обсуждаете с представителями жилищного накопительного кооператива, какую квартиру собираетесь приобрести, и они определяют ее ориентировочную стоимость, исходя из рыночных цен.

Далее нужно обязательно документально закрепить за собой выбранную квартиру, чтобы ее не смогли отнять или отдать другому члену кооператива.

Во многих ЖНК говорят, что при приобретении квартиры через кооператив можно практически не иметь первоначально собственных средств в отличие от ипотеки.

Однако в этом есть доля лукавства.

Сразу же после подписания заявления о вступлении в ЖНК нужно будет внести сумму в размере 3 - 6 процентов от ориентировочной цены будущей квартиры. Это вступительный взнос. Эти деньги идут на собственные нужды кооператива и в счет платы за будущую квартиру засчитаны не будут.

Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

Паевые взносы придется платить ежемесячно. Из таких ежемесячных платежей и будет складываться сумма, необходимая для покупки квартиры. Причем кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50 процентов от ее стоимости.

Стоит заметить, что 50-процентный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собраний).

Размер ежемесячных паевых платежей вы определяете самостоятельно. ЖНК на основании ваших возможностей рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и вы закрепляете это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка - от выбранного вами темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа.

Дело в том, что по Закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья. Так что сами посчитайте: если вы вносите первые 50 процентов стоимости квартиры за два года, то вернуть оставшуюся часть придется за три.

Получается, чем дольше вы копите деньги на счетах кооператива, тем длительнее будет ваш срок возврата. И наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщику придется вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе.

При этом накопительный этап придется пройти в любом случае, даже если у вас уже есть 50 процентов от стоимости квартиры.

Иначе оставшуюся сумму вам придется вернуть сразу же после предоставления квартиры.

После того как с помощью паевых взносов накоплено около половины стоимости желаемого жилья, кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой. Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая.

Помимо вступительного и паевых взносов пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы. Они, как правило, составляют 2 - 3 процента в год от суммы, предоставленной в рассрочку.

Именно эти проценты и называют кредитными, хотя в данном случае пайщик платит деньги не за пользование кредитом, а делает взносы на организацию работы кооператива (из этой суммы покрываются административные расходы ЖНК).

Еще пайщикам иногда приходится платить дополнительные взносы. Ими покрывают убытки кооператива. Так как каждый член кооператива участвует в его управлении и с его согласия общие деньги вкладывают в тот или иной коммерческий проект (покупку или строительство недвижимости), то покрытие убытков от неудачного вложения - вполне оправданная и законная мера.

О чем замалчивают ЖНК

Главный минус приобретения жилья через ЖНК в том, что оно до полной выплаты его стоимости находится в собственности кооператива.

То есть вы не сможете продать квартиру, но получите возможность прописаться в ней с семьей. Только когда весь пай выплачен (все 100% стоимости квартиры), жилье в соответствии с Федеральным законом N 215-ФЗ переходит в собственность пайщика.

Кооператив выдает специальную справку о полной выплате паевого взноса, и на ее основании пайщик может уже зарегистрировать в госорганах право собственности на недвижимость.

В ипотеке же как раз минус больших процентов перекрывается тем, что стать собственником квартиры можно сразу при заключении договора с банком и выдаче кредита.

При этом жилье будет находиться в залоге у кредитной организации (банка) до полной выплаты займа.

У многих часто возникает вопрос: "А если кооператив обанкротится или у него появятся долги, может ли он продать квартиру, в которой уже живет пайщик?" Юристы в один голос отвечают, что это невозможно.

Во-первых, ЖНК не может обанкротиться, так как является некоммерческой организацией, у которой нет прибыли. Единственная опасность для кооператива - влезть в долги.

Во-вторых, в счет погашения долгов квартиру, в которой уже живет пайщик (даже если он еще не полностью выплатил заем), продать невозможно. Такое жилье никто не купит, потому что сделка будет "нечистой" с юридической точки зрения. Ведь при вселении в квартиру это жилье должно закрепляться за пайщиком общим собранием членов ЖНК и официальным документальным решением. Все убытки кооператива, как было сказано выше, покрываются за счет дополнительных взносов.

Как выйти из кооператива

Большинство проблем у пайщиков возникает, если они вдруг выходят из кооператива - добровольно или из-за исключения (исключают тех, кто без уважительных причин не исполнял свои обязанности, например, не платил паевые и членские взносы).

Тогда пайщик утрачивает право пользования купленной квартирой и обязан освободить ее в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении или добровольном выходе из кооператива. Также при выходе из ЖНК возврату обычно не подлежат вступительный и членские взносы.

Но кооператив должен вернуть вам накопленный пай.

Определение стоимости пая всегда было камнем преткновения. Ведь размер пая члена кооператива невозможно определить только по тем суммам, которые он вносил в виде паевых взносов. В пай могут включаться и доходы ЖНК от предпринимательской деятельности (например, от продажи квартир в строящемся кооперативом доме сторонним лицам). Также его могут уменьшать и задолженности кооператива.

В Законе о ЖНК законодатель сделал попытку смягчить эту проблему. Теперь размер пая выбывшего члена определяется по тому, сколько процентов от чистых активов ЖНК занимают выплаченные им паевые взносы.

Стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива.

При этом стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого пайщик вышел из кооператива.

О том, как пайщику или вступающему в ЖНК обойти другие острые углы, читайте в вопросах из практики на страницах 107 - 108.

Схема приобретения жилья через ЖНК

     
    —————————————————————————————————————¬          ————————————————¬
   1|Подать заявление и стать членом ЖНК.+————————>2| Выбрать жилье |
    |Внести вступительный и паевой взносы|          |               |
    L—————————————————————————————————————          L————————T———————
   

¦

¦

     
                                      ————————————————————————
   

¦

\¦/

     
    ————————————————————————————————————————————————————————————————¬
    |Накопить 50 процентов стоимости жилья в соответствии с         |
   3|выбранным графиком. Для этого член ЖНК ежемесячно вносит паевые|
    |взносы на расчетный счет в течение выбранного им срока         |
    L—————————————————————————————————T——————————————————————————————
   

¦

\¦/

     
    ————————————————————————————————————————————————————————————————¬
    |Вселиться в жилье, купленное кооперативом. При этом заключить с|
   4|кооперативом договор безвозмездного пользования. Прописаться в |
    |квартире                                                       |
    L—————————————————————————————————T——————————————————————————————
   

¦

\¦/

     
    ————————————————————————————————————————————————————————————————¬
    |Погасить сумму займа (равную оставшейся стоимости жилья),      |
   5|предоставленную кооперативом по личному графику рассрочки. При |
    |этом ежегодно выплачивать членские взносы                      |
    L—————————————————————————————————T——————————————————————————————
   

¦

\¦/

     
    ————————————————————————————————————————————————————————————————¬
    |После полного погашения стоимости квартиры получить справку о  |
   6|выплаченном пае и зарегистрировать право собственности на      |
    |объект недвижимости                                            |
    L————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Л.С.Сергиева

Эксперт журнала "Главбух"

Подписано в печать

26.12.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——