"Главбух", 2006, N 1

КТО ПОЛУЧАЕТ ДОХОД ОТ АРЕНДЫ, КОГДА МЕНЯЕТСЯ

ВЛАДЕЛЕЦ ЗДАНИЯ

Минфин России рассмотрел ситуацию, когда у здания, переданного в аренду, меняется собственник (например, при передаче недвижимости в качестве вклада в уставный капитал). Однако процедура регистрации права собственности может занять несколько месяцев. Сотрудники министерства посчитали, что до госрегистрации доходы от аренды должен отражать в налоговом учете прежний владелец.

Позиция Минфина России

В новом письме чиновники сообщили, кто должен отражать доходы от аренды здания в период между его передачей учрежденной фирме и госрегистрацией. Минфин России, никак не аргументировав свое мнение, утверждает, что получателем доходов в это время является прежний собственник - учредитель.

Кроме того, Минфин России сделал вывод, что фирма может амортизировать полученное здание сразу после подачи документов по этой недвижимости на госрегистрацию. Ведь в п. 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ сказано, что объекты недвижимости надо включать в состав амортизируемого имущества в момент подачи документов, необходимых для госрегистрации.

Рекомендации "Главбуха"

Итак, в новом письме чиновники ответили на два вопроса, связанных с учетом недвижимости в период между днем его фактической передачи и моментом госрегистрации права собственности.

Первый вопрос: кто должен в это время амортизировать здание? Напомним, что в 2005 г. Минфин России издал по этому же вопросу несколько противоречивых разъяснений. Мы подробно рассказали об этих разъяснениях в журнале "Главбух" N 24, 2005, страница 30. Точка зрения, изложенная в новом письме чиновников, ставит все точки над i. Начислять амортизацию по недвижимости в налоговом учете можно, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на здание. Главное, чтобы новый владелец подал документы на госрегистрацию. Только чиновники не упомянули в письме о еще одном важном правиле. А именно для целей налогообложения амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за вводом объекта в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ). Таким образом, фирма, получившая здание, не вправе его амортизировать, пока не начнет эксплуатировать.

Второй вопрос: кто отражает в налоговом учете доходы по зданию, сданному в аренду, пока новый собственник не завершит процедуру госрегистрации? Проблема в том, что эксплуатация зданий, которые сдаются в аренду, при смене собственников не прерывается. Просто договоры аренды переоформляются так, что в качестве арендодателя выступает новый собственник. Из письма Минфина России следует, что переоформление договоров должно быть приурочено к тому моменту, когда новая компания получает свидетельство о праве собственности на здание. Именно поэтому чиновники настаивают на том, что, пока такого свидетельства нет, доходы от аренды должен показывать в своем учете учредитель.

Вот тут и кроется противоречие. С одной стороны, чтобы получатель здания начал его амортизировать, он должен ввести этот объект в эксплуатацию. С другой стороны, вплоть до момента госрегистрации доход от аренды получает прежний собственник. Следовательно, именно он здание и эксплуатирует. В результате инспекторы могут прийти к выводу, что у вновь созданной фирмы нет права амортизировать недвижимость до тех пор, пока не будут перезаключены договоры с арендаторами.

Из этой ситуации есть два выхода.

Первый состоит в том, чтобы проигнорировать рекомендации Минфина России и отражать доходы от аренды в учете у нового владельца. Для этого надо переоформить договоры с арендаторами в том периоде, когда здание фактически передано учрежденной фирме. Но в этом случае могут возникнуть проблемы у учредителя. Налоговики, буквально следуя новым разъяснениям Минфина России, обвинят его в занижении налогооблагаемой прибыли на сумму доходов от аренды.

Второй позволяет соблюсти рекомендации Минфина России. Для этого сразу после фактической передачи здания по каждому договору аренды заключается дополнительное соглашение. В нем указывается, что здание, которое сдается в аренду, эксплуатирует фирма, учрежденная прежним собственником. А бывший арендодатель (он же учредитель) является выгодоприобретателем по договору, пока новый владелец не зарегистрирует право собственности на здание. Такие допсоглашения послужат доказательством того, что вновь созданная фирма ввела здание в эксплуатацию и, следовательно, амортизирует его на законных основаниях.

Конечно, данный подход не совсем справедлив. Ведь на деле получается, что доходы от аренды поступают учредителю, а расходы, связанные с эксплуатацией здания, несет вновь созданная компания. Но все же второй выход оптимален. Ведь, во-первых, он не противоречит разъяснениям Минфина России. А во-вторых, позволяет не прерывать начисление амортизации: вплоть до месяца фактической передачи здания его будет амортизировать учредитель, а со следующего месяца - новая фирма.

Материал подготовил

Д.А.Волошин

Эксперт журнала "Главбух"

Подписано в печать

26.12.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——