"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", 2005, N 50

ЗАЩИЩАЯ ТОВАРИЩЕЙ

В последнее время, как по мановению волшебной палочки, одним из самых обсуждаемых и актуальных стал испортивший москвичей (а заодно и всех россиян) квартирный вопрос. Телевизионные сводки, захлебываясь, выдают: митинги обманутых вкладчиков, недо- и долгострой, ипотека, реформа жилищно-коммунального хозяйства, товарищества собственников жилья. Вот последнее в очередной раз и станет предметом нашего исследования.

Итак, решив, что управлять домом можно исключительно способом товарищества, необходимо определиться с бюджетом, прежде всего с его доходной частью.

На что жить?

Товарищество собственников жилья регистрируется как некоммерческая организация. Наряду с Гражданским (ГК РФ) и Жилищным (ЖК РФ) кодексами оно согласует свою деятельность с нормами Закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Цель, ради которой объединяются собственники, - удовлетворение потребностей в жилье. В силу специфики деятельности и правового положения как некоммерческой организации цель получения прибыли не может быть основной. Так на что же жить такой некоммерческой организации? Источники финансирования основной уставной деятельности товарищества установлены п. 2 ст. 151 ЖК РФ.

Решив сплотиться для достижения указанных целей, создается объединение. А раз так, то ТСЖ - это организация, основанная на членстве. Для такой организации источниками поступления денег будут являться прежде всего взносы членов товарищества. В ЖК РФ они поименованы как вступительные и иные взносы членов товарищества.

Традиционно в общих делах товарищи участвуют, направляя средства на покрытие расходов по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг. Поэтому в "казну" попадает плата в виде обязательных платежей. Возникновение такого источника поступления связано с выполнением требования ст. 155 ЖК РФ. Размеры обязательных платежей для каждого собственника устанавливаются ТСЖ на основе принятого годового бюджета и с учетом доли участия каждого собственника.

Объединение в одном пункте Жилищного кодекса обязательных платежей и вступительных и иных взносов представляется неслучайным. По мнению автора, законодатель тем самым подчеркнул: товарищество собственников жилья как некоммерческая организация, создаваемая с целью удовлетворения личных, материальных и иных потребностей его участников, объединяет имущественные паевые взносы членов товарищества. Расходование средств производится по решению коллегиального органа на основании сметы. То есть удовлетворяет признакам, позволяющим рассматривать с точки зрения налогового законодательства как членские взносы или целевые поступления.

Да и специалисты налогового ведомства признают, что ведение уставной деятельности - это направление целевых средств на осуществление задач, предусмотренных в уставе некоммерческой организации (Письмо Минфина от 3 октября 2003 г. N 04-02-05/3/74).

Исходя из смысла и целей создания товарищества в бухгалтерском учете, по мнению автора, источники финансирования уставной деятельности организации, перечисленные в пп. 1, 3 п. 2 ст. 151 ЖК РФ, должны отражаться с использованием счета 86 "Целевое финансирование". Помимо обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества на этом счете будут отражены поступление субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий.

Касаясь вопросов налогового учета, немного позже мы поговорим о письмах специалистов Министерства финансов Российской Федерации и - теперь уже бывшего - Министерства по налогам и сборам и рассмотрим решения федеральных арбитражных судов по некоторым проблемам, возникающим в деятельности некоммерческой организации. А пока вернемся к источникам финансирования деятельности товарищества. Речь пойдет о возможности для товарищества вести предпринимательскую деятельность.

Если все "житейские" дела товарищество будет вести самостоятельно, это подразумевает ведение одного из разрешенных ЖК РФ видов хозяйственной деятельности. В этом случае собственники жилых помещений заключают с товариществом соответствующий договор. Для товарищества появляется еще один источник финансирования - доходы от хозяйственной деятельности, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества. А вот с обязательными платежами возникает проблема. Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение уже включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника. Налоговое ведомство уверено, что обязательные платежи будут возникать в деятельности ТСЖ в случае, когда товарищество непосредственно само не занимается обслуживанием общего имущества, а привлекает специализированные организации. А иначе это реализация работ (услуг).

Вести предпринимательскую деятельность товариществу законодательно не запрещено (ст. 50 ГК РФ). Однако в некоммерческой организации она предназначена в помощь и должна служить достижению основной цели некоммерческой организации и по своему характеру быть с ней связанной. Какими конкретными видами предпринимательской деятельности может заниматься товарищество?

В разделе Жилищного кодекса, посвященном вопросам правового регулирования деятельности ТСЖ, предпринимательская деятельность товарищества не упоминается. Присутствует закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой вправе заниматься товарищества. Напомним, это:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Возможно ли в такой ситуации ведение иных видов деятельности, не поименованных в этом списке? Чтобы ответить на этот вопрос, соотнесем между собой понятия хозяйственной и предпринимательской деятельности. В учебнике по хозяйственному праву под ред. В.К. Мамутова отмечается, что "предпринимательство - одно из направлений хозяйственной деятельности, одна из черт которой - получение прибыли. Разработанное с хозяйственно-правовых позиций понятие хозяйственной деятельности, включающее предпринимательство, но не сводящееся к нему, стало составной частью действующего законодательства". То есть понятие "хозяйственная деятельность" более широкое и включает в себя предпринимательскую деятельность. Получается, права на ведение иных не упомянутых в ст. 152 ЖК РФ видов деятельности товарищества не имеют.

Как зарабатывать на товарищах

В ст. 251 НК РФ приведен закрытый перечень доходов, которые не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Это не привилегия, не изъятие из общих правил. Данные средства не рассматриваются как доход и поэтому не формируют налоговую базу по налогу на прибыль. Поскольку перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, является исчерпывающим, то все виды доходов, не упомянутые в нем, подлежат обложению налогом на прибыль в общеустановленном порядке.

На сегодняшний день сложилась любопытная практика относительно обязательных платежей в товариществах собственников жилья. В Письме МНС России от 04.02.2004 N 02-2-12/4@ налоговое ведомство не рассматривает обязательные платежи как не подлежащие обложению налогом на прибыль в соответствии с нормами ст. 251 НК РФ. Отношение налогового ведомства к данному вопросу четко сформулировано в последнем абзаце Письма: "Средства, поступившие от членов товарищества собственников жилья в оплату стоимости содержания жилого фонда, не относятся к членским взносам, поступающим некоммерческим организациям, и, следовательно, являются доходом, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций". Огорчились? Известие неприятное. Но есть и другие документы. Приведем цитату из разъяснения специалистов УМНС России по Тверской области, размещенного на интернет-сайте Федеральной налоговой службы: "С 1 января 2004 г. услуги по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемые за счет целевых взносов... " Минуточку, за счет каких целевых взносов? Мы только что прочитали: содержание жилого фонда не финансируется из такого источника.

В более позднем Письме Управления МНС России по налогам и сборам по г. Москве от 14.05.2005 N 26-12/33049 речь идет о суммах, которые для налога на прибыль "потеряны". Это платежи за коммунальные услуги, взимаемые с жильцов на основании счетов, выставленных организациями, непосредственно оказывающими коммунальные услуги в размере фактически потребленных услуг. Да, товарищество не будет тратить эти деньги, а возместит их нанятым организациям. Далее в Письме сделано уточнение. В случае превышения взимаемых с жильцов средств над суммами фактически использованных ими коммунальных услуг, равно как при использовании указанных средств на иные цели, названные средства рассматриваются в качестве дохода товарищества собственников жилья для целей налогообложения прибыли. Этот вопрос небесспорный. Должен возникнуть именно доход от предпринимательской деятельности. Тогда в соответствии с законодательством он и будет учтен при налогообложении. К тому же Жилищный кодекс эти средства позволяет направить в специальные фонды, образованные в соответствии с уставом товарищества, и использованы они будут в рамках основной уставной деятельности.

ДЭЗам и ЖЭКам с их слов жилось нелегко. А в товариществах, для которых предпринимательская деятельность не имеет самостоятельного характера, возникает прибыль. Вот так объединение в товарищество превращается в доходное место. Сотрудники налогового ведомства доходы утаить не дадут. Товарищам же остается только удивляться - собственные деньги, направленные на уставные цели, превратились в доход, с которого еще и налоги заплати. И вот тут члены товарищества могут обидеться за судьбу общего "бизнеса": "Какая предпринимательская деятельность, мы осуществляем все эти операции в рамках основной уставной деятельности. Перечитайте Жилищный кодекс, возьмите наш устав". Да и суд может попросить доказать наличие у ТСЖ доходов от предпринимательской деятельности. Ведь в суде недостаточно будет сослаться на существование, например, Письма УМНС России по г. Москве от 01.02.2002 N 24-08/4615, наличие доходов от предпринимательской деятельности надо подтвердить.

В декабре 2003 г. Федеральным арбитражным судом Московского округа принято Постановление кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу (дело N КА-А40/10385-03 от 25.12.2003). Как отмечено в решении, в предмет доказывания входило установление наличия у ТСЖ дохода от предпринимательской деятельности. Несомненно, ФАС Московского округа почтительно отнесся к решению суда первой инстанции. Как отмечено в решении, суд первой инстанции на основании применения ст. ст. 17, 24, 40 и 41 ФЗ "О товариществах собственников жилья" правомерно указал на то, что платежи за пользование тепловой энергией относятся к обязательным платежам домовладельцев. И по смыслу этих норм положительную разницу между суммами, поступившими от домовладельцев на счет ТСЖ для оплаты за тепловую энергию и фактически уплаченными ТСЖ специализированной организации, нельзя считать суммой превышения доходов над расходами, полученной от предпринимательской деятельности. Вывод суда соответствует нормам материального права и имеющимся в деле материалам. Судом правильно определена правовая природа спорной суммы, а довод кассационной жалобы по данному вопросу является необоснованным. Ссылка в кассационной жалобе на Письмо УМНС России по г. Москве от 01.02.2002 N 24-08/4615 "О налогообложении товариществ собственников жилья" отклоняется, поскольку названное Письмо, согласно п. 2 ст. 4 НК РФ, не относится к актам законодательства о налогах и сборах.

Таким образом, считать подлежащей обложению налогом на прибыль полученную ТСЖ спорную разницу у налогового органа оснований не имелось.

За что еще должны товарищи

Теперь - некоторые замечания, касающиеся уплаты налога на добавленную стоимость. Представители Минфина России и налоговых органов проинформировали об отмене с 1 января 2004 г. освобождения от обложения НДС услуг по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонтам, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов. Поскольку право на освобождение от обложения НДС, предусмотренное для ЖСК, распространялось и на товарищества собственников жилья, эти виды услуг, осуществляемые за счет целевых расходов в домах ТСЖ, с 01.01.2004 облагаются НДС в общеустановленном порядке. Однако можно предположить, что эти положения должны касаться предпринимательской деятельности товарищества. И отношения к основной уставной деятельности не имеют. Отметим также, с 01.01.2004 от обложения налогом на добавленную стоимость освобождается реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. ГК РФ установлено, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора. Представляется, для товарищества собственников жилья именно сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме как один из разрешенных видов предпринимательской деятельности НДС облагаться не будет. А на услуги арендаторам по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома вышеуказанная льгота по налогу на добавленную стоимость не распространяется, и, соответственно, данные операции подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.

Несомненно, в ближайшее время одним из самых больных вопросов для товарищества собственников жилья, принявших решение о самостоятельном управлении домом, будет именно налог на добавленную стоимость. Вероятно, вопрос о том, возникают ли у товарищества обороты по реализации НДС, будет решаться в арбитраже. Можно заметить, ранее арбитражные суды при рассмотрении споров по НДС предлагали налоговой инспекции доказать наличие выручки от предпринимательской деятельности.

Если вы пока не готовы решать проблему в зале судебного заседания, можете воспользоваться правом на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость, на общих основаниях. В соответствии со ст. 145 НК РФ такое право возникает, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога не превысила в совокупности один миллион рублей. В этом случае в налоговый орган по месту своего учета направляется письменное уведомление об использовании права на освобождение и документы, указанные в п. 6 ст. 145, подтверждающие право на такое освобождение. Указанные документы представляются не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого используется право на освобождение.

Сегодня самым лояльным к товариществам собственников жилья является налог на имущество. Хотя льгота по налогу на имущество для ТСЖ не является "государственной", то есть ст. 381 НК РФ она не предусмотрена, субъектам Российской Федерации дано право устанавливать "местные" льготы. Московские товарищества, например, налог на имущество не платят. Основанием является льгота, предоставленная пп. 11 п. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций".

Не так давно отгремели последние залпы в сражении по уплате единого социального налога товариществами собственников жилья. Напомним, о чем спорили несколько лет. В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 258 НК РФ не подлежали налогообложению единым социальным налогом суммы, выплачиваемые за счет членских взносов садоводческих, садово-огородных, гаражно-строительных и жилищно-строительных кооперативов (товариществ) лицам, выполняющим работы (услуги) для указанных организаций. Перечень сумм, не подлежащих налогообложению, является исчерпывающим. На другие организации, производящие выплаты за счет членских взносов и не указанные в этом подпункте, льготы по уплате единого социального налога (взноса) не распространяются. Именно эту категоричную позицию заняли с 2001 г. в Министерстве по налогам и сборам. Разъяснениям по отдельным вопросам, связанным с применением законодательства о едином социальном налоге (взносе), посвящено Письмо МНС России от 19.06.2001 N СА-6-07/463@. После появления на свет этого Письма, выдержанного в твердом тоне, ТСЖ пришлось уступить налоговой службе. Для пожелавших иметь свое суждение в этом вопросе, совпадающее как выяснилось несколько позже, после разъяснений Высшего Арбитражного Суда с позицией законодателя на эти два года дорога была одна - вести судебные дела. Так и жили эти два года, если решались судиться - выигрывали. Суд учитывал социальную направленность этой статьи НК РФ и принимал решение в пользу налогоплательщиков. ВАС окончательно разрешил ситуацию, поставив точку в споре (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2003 N 19/03). Налоговое ведомство откликнулось изменениями к своему Письму. Дорога не начислять ЕСН была открыта. И случилось это двумя годами позже после принятия соответствующей главы Налогового кодекса.

А с 01.01.2005 льгота отменена. Выплаты, производимые товариществами собственников жилья, независимо от источника финансирования подлежат налогообложению в общеустановленном порядке. Такое решение принял законодатель, закрепив его поправками в Налоговый кодекс, внесенными Законом от 20.07.2004 N 70-ФЗ. Так как начисление единого социального налога на выплаты, производимые физическим лицам за счет членских взносов, не происходило, это приводило к потере стажа при определении права на трудовую пенсию. Законодатель посчитал: это несправедливо.

* * *

Проблем у товарищества собственников жилья немало. В одной статье о них не рассказать. А мы еще не затронули такие, как накопление денег на капитальный ремонт или возмещение убытков. Разрешения они требуют скорейшего. Тогда, возможно, не надо будет размышлять, целесообразно ли создавать ТСЖ во всех домах. Или объединение в товарищество - решение для тех, кто имеет комфортное жилье и намеревается получить и уровень обслуживания, соответствующий статусу жилья. И за такой уровень совершенства в обслуживании готов платить по более высоким ставкам, как заплатил за желание иметь жилье повышенной комфортности, с выбором приемлемого для себя района проживания. Налоговое законодательство, возможно, к некоммерческим организациям будет терпимее. А рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для ТСЖ не из прошлого века.

Проблемы в жилищной сфере имеют жизненное значение для человека. От того, как они будут решены и насколько скоро, зависит спокойствие наших граждан. В этой сфере "эксперименты" обходятся дорого. Поставлены они на недвижимости, а затрагивают человека. Может быть, прислушаемся к совету Рерихов: "Поспешить и опоздать одинаково худо, но если выбирать, то поспешить все же лучше".

Е.Петрова

Консультант

ЗАО "Консалтинговая группа "ЗЕРКАЛО"

Подписано в печать

08.12.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——