"Налоговый вестник", 2006, N 1

Вопрос: Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, имеющее в собственности квартиру, в связи с отсутствием необходимости ее использования временно сдало ее внаем (в аренду) и получает дополнительный доход.

Следует ли рассматривать такую деятельность как предпринимательскую и влечет ли такая сделка уголовную ответственность за незаконное предпринимательство?

Ответ: В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, как следует из норм гражданского законодательства, единственным условием, позволяющим гражданам реализовать предоставленное им право на передачу внаем (в аренду) жилых помещений, является наличие права собственности на такие помещения. Иных условий (в том числе регистрации в качестве индивидуального предпринимателя), соблюдение которых необходимо для реализации гражданами вышеназванных прав, гражданским законодательством не установлено.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" разъяснено, что если не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), то содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если вышеуказанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 198 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В случаях сдачи квартиры внаем (в аренду) собственник жилого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в гл. 35 ГК РФ.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

С 1 января 2003 г. введен в действие принятый Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1) (ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.

Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место в случае, если ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

Передача гражданином принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться ни экономической, ни тем более предпринимательской деятельностью.

Наймодатель - физическое лицо, собственник жилого помещения, получает от физического лица - нанимателя обусловленный договором найма доход в виде вознаграждения, поименованный в ст. 208 НК РФ.

Доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма (аренды) жилых помещений, то есть по договорам гражданско-правового характера, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц по ставке 13% у налоговых резидентов Российской Федерации и по ставке 30% - у физических лиц, не являющихся резидентами Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 226 НК РФ определено, что исчисление и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 Кодекса с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Следовательно, при выплате доходов физическим лицам по договорам аренды или иным договорам за предоставление жилых помещений организация, являющаяся налоговым агентом, обязана удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате согласно п. 4 ст. 226 НК РФ.

При получении физическими лицами доходов в виде вознаграждений от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров найма жилого помещения исчисление и уплата налога производятся в соответствии со ст. 228 НК РФ. Такие налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, декларацию по налогу на доходы физических лиц и самостоятельно исчислить подлежащие уплате в соответствующий бюджет суммы налога на доходы физических лиц в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

Н.Н.Стельмах

Советник налоговой службы

Российской Федерации II ранга

Подписано в печать

06.12.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——