"Учет. Налоги. Право", 2005, N 45

ПОТЕРЯ ПРАВА НА "УПРОЩЕНКУ" И АРЕНДА

Проблема. Организация, применяющая упрощенную систему, сдает в аренду помещение. Соответственно, в договоре сказано, что аренда НДС не облагается. Но в октябре арендодатель потерял право на "упрощенку" и стал плательщиком всех налогов по обычной системе. Как в таком случае быть с НДС? Можно ли его предъявить арендатору? Будет ли это считаться изменением цены договора?

Учет

Организация-арендодатель, лишившись права на применение "упрощенки", одновременно теряет и освобождение от ведения бухгалтерского учета (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"). Поэтому ежемесячно с момента потери права на "упрощенку" бухгалтер будет делать следующие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1 (91-1)

- начислена арендная плата (основание - договор аренды);

Дебет 90-3 (91-2) Кредит 68

- начислен НДС с арендной платы (основание - счет-фактура);

Дебет 51 Кредит 62

- поступила арендная плата (основание - выписка банка).

Обратите внимание: если право на использование упрощенной системы потеряно в конце квартала (например, в сентябре), то сделать все необходимые записи в бухгалтерском учете нужно именно на эту дату с учетом предыдущих двух месяцев квартала.

В учете арендатора в свою очередь появится входной НДС. В общем случае он отражается так:

Дебет 19 Кредит 76

- отражен НДС, предъявленный арендодателем;

Дебет 68 Кредит 19

- отражен налоговый вычет по НДС.

Если арендатор не признается плательщиком НДС, то проводки будут следующие:

Дебет 19 Кредит 76

- отражен НДС, предъявленный арендодателем;

Дебет 20, 25, 26, 44 Кредит 19

- отнесена на расходы сумма входного НДС.

Налоги

Пока арендодатель работал на упрощенной системе налогообложения, он платил единый налог. При потере права на применение этого спецрежима перейти на общий режим, как мы уже отметили, надо с начала квартала, в котором произошло превышение установленных ст. 346.13 НК РФ ограничений. При этом все налоги рассчитываются в порядке, предусмотренном для вновь созданных организаций. А вот пени и штрафы за несвоевременное перечисление в течение этого квартала налоговых платежей не взимаются.

В зависимости от того, является сдача имущества в аренду основным видом деятельности организации или нет, будет зависеть и налоговый учет доходов. В первом случае поступившая арендная плата будет признана доходом от реализации (ст. 249 НК РФ). Во втором случае - внереализационным доходом (ст. 250 НК РФ). Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества учитываются по пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Что касается начисления НДС, то порядок определения налоговой базы будет зависеть от выбранного метода: по оплате или же по начислению. Выбранный вариант нужно закрепить в учетной политике (п. 12 ст. 167 НК РФ).

Тот факт, что арендодатель становится плательщиком НДС, не безразличен и для арендатора. Если он также плательщик НДС, то имеет право на налоговый вычет (ст. 171 НК РФ). Напротив, когда арендатор плательщиком НДС не признается, по пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ он должен полностью включать в стоимость аренды сумму НДС, предъявленную арендодателем.

Право

В данном случае судьба НДС напрямую зависит от того, что записано в договоре. Если при заключении договора стороны указали, что сумма арендной платы указана без НДС, то после потери права на "упрощенку" арендодатель вправе увеличить стоимость аренды на сумму НДС. Такое право ему дает ст. 168 НК РФ, в которой сказано, что сумма НДС предъявляется дополнительно к цене товара, работы или услуги.

Аналогично будет решаться ситуация и если в договоре сказано, что аренда НДС не облагается. В таком случае при потере арендодателем права на "упрощенку" условие о необложении НДС перестанет соответствовать закону - Налоговому кодексу. А значит, станет недействительным (ст. 168 ГК РФ). В то же время из договора будет явно следовать, что НДС в стоимость аренды не включен. Поэтому арендодатель будет вправе предъявить сумму налога дополнительно.

А вот если в договоре аренды вообще ни слова не говорится о НДС, то просто приплюсовать налог к арендной плате уже не получится. Ведь в таком случае не ясно, включен ли в цену налог. Поэтому для увеличения цены аренды на НДС придется оформлять дополнительное соглашение к договору, в котором прописать судьбу НДС. Но сделать это можно только по взаимному согласию сторон. Если же согласие не достигнуто, то изменить договор может только суд (ст. 451 ГК РФ). При этом арендодатель должен будет доказать, что произошло существенное изменение условий, предусмотреть которое в момент заключения договора было невозможно.

А.Крайнев

Эксперт "УНП"

Подписано в печать

02.12.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——