"Аудит и налогообложение", 2005, N 12

Вопрос: Организация покупает недвижимость (жилой фонд) и через некоторое время продает ее. Разъясните порядок применения льгот по НДС, а также исчисления налога на имущество и налога на прибыль при реализации недвижимости.

Ответ:

Налог на добавленную стоимость

В соответствии с п. п. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Налогообложение в льготном налоговом режиме при реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир осуществляется в том случае, если передача права собственности, оформленная в установленном порядке, произошла начиная с 1 января 2005 г. вне зависимости от учетной политики продавца для целей налогообложения и соответственно вне зависимости от даты оплаты указанного имущества покупателем.

Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в указанных выше подпунктах, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи. Данная льгота не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них).

В Налоговом кодексе не содержится ограничения применения вышеназванной льготы в зависимости от того, приобреталась ли квартира для последующей перепродажи (то есть учитывалась как товар) или использовалась для собственных нужд организации (то есть являлась основным средством). Следовательно, организация может воспользоваться льготой по НДС. При этом льгота применяется независимо от статуса налогоплательщика.

Если квартира была приобретена до 1 января 2005 г., то есть в тот период, когда данная операция подлежала обложению НДС, то в соответствии с п. 2 ст. 171 НК РФ организация имела право принять к вычету суммы НДС, уплаченные при приобретении товаров (жилого фонда).

В случае принятия налогоплательщиком сумм налога, уплаченных поставщику при приобретении товаров, используемых для осуществления операций, не подлежащих обложению НДС, к вычету или возмещению соответствующие суммы налога подлежат восстановлению и уплате в бюджет (п. 3, пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Налог на имущество

Квартира, приобретаемая организацией с целью дальнейшей продажи, принимается к бухгалтерскому учету в качестве товара (на счете 41 "Товары") по фактической себестоимости, равной в данном случае ее стоимости, указанной в договоре купли-продажи (пп. 2, 5, 6 ПБУ 5/01).

Поскольку квартира является объектом недвижимого имущества, право собственности на нее подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

С момента передачи (по акту приема-передачи) квартиры покупателю до момента перехода к нему права собственности (получения свидетельства о праве собственности), по нашему мнению, стоимость квартиры отражается по дебету счета 45 "Товары отгруженные" в корреспонденции с кредитом счета 41 "Товары".

Пунктом 1 ст. 374 НК РФ установлено, что объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. В связи с тем что жилой фонд приобретен для перепродажи и учитывается на счете 41 "Товары", объекта обложения по налогу на имущество не возникает.

Налог на прибыль

Организация-продавец как в бухгалтерском, так и в налоговом учете, сможет отразить доход от реализации имущества только в момент перехода права собственности. На основании п. 3 ст. 271 НК РФ датой получения дохода от реализации признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, согласно которому реализацией товаров организацией признается передача права собственности на товары.

Как указано в пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, при реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров.

Если цена приобретения покупных товаров с учетом расходов, связанных с их реализацией, превышает выручку от их реализации, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).

При реализации товаров налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от данных операций на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией. При этом при реализации покупных товаров расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ.

Консультационный отдел

ЗАО "Horwath МКПЦН"

Подписано в печать

30.11.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——