"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2005, N 12

ПЕРЕВОД КВАРТИРЫ В НЕЖИЛОЙ ФОНД

Для перевода в нежилой фонд предпринимателям обычно интересны квартиры на первых этажах, в проходных местах и с возможностью организации отдельного входа. Особенно привлекательными являются квартиры с возможностью организовать вход в помещение с центральных проспектов городов, крупных улиц населенных пунктов, для определенных видов бизнеса - с междугородных трасс и шоссе. Однако для многих крупных городов сегодня сложилась ситуация, когда все привлекательные объекты в центре уже выкуплены, а цена расселения коммунальных и обычных квартир на центральных улицах и проспектах стала высока, предприниматели (в терминологии риэлторов - инвесторы) обратились к спальным районам и стали выкупать первые этажи кирпичных и блочных домов возле станций метрополитенов и пригородных поездов, железнодорожных вокзалов, около рынков, крупных торговых центров и на магистралях. Вложения в недвижимость на окраинах по соотношению вложения/прибыль более выгодны, чем в центре. Хотя, конечно, торговый оборот там может быть и пониже.

Новые правила игры в 2005 году

Для использования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офис и другие нежилые помещения необходимо перевести квартиру в нежилой фонд. Новые правила такого перевода были установлены вступившим с действие с 1 марта 2005 г. Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ. В Жилищном кодексе РФ впервые предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. В Жилищном кодексе РСФСР данному вопросу была посвящена единственная статья (ст. 9 "Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые"), которая, кроме того, не регламентировала перевод (возврат) нежилых помещений в жилые. Глава 3 Жилищного кодекса РФ подробно регламентирует процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и жилых помещений в нежилые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий Жилищного (от 29.12.2004 N 188-ФЗ) и Градостроительного (от 29.12.2004 N 190-ФЗ) кодексов.

Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (орган, осуществляющий перевод помещений).

Жилищный кодекс РФ закрепляет исчерпывающий перечень документов, которые собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое. Такими основаниями являются:

- непредставление определенных Кодексом документов;

- несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения;

- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое

Приведем примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП при переводе помещений из жилого в нежилой фонд (на примере г. Москвы):

- распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда о переводе помещения в нежилое;

- протокол Межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилой фонд или выписка из протокола;

- распоряжение о разрешении изменения функционального назначения помещения;

- документ, подтверждающий, что право заявителя на жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП, или правоустанавливающий документ на жилое помещение, приобретенное до 1998 г.

Мытарства по переводу помещения в нежилой фонд

Всю процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд можно разделить на 3 этапа.

1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования данного жилого помещения как нежилого (под офис, магазин, аптеку и т.д.). На комиссию представляются следующие документы:

- заявление с указанием причин перевода;

- технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация;

- выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает;

- справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;

- заключение Госсанэпидемнадзора;

- заключение Госпожарнадзора;

- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома;

- техническое заключение;

- учредительные документы;

- документы на собственность.

2. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. На эту комиссию представляются следующие документы:

- копия выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда;

- справка БТИ с расчетом разницы стоимостей квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде;

- учредительные документы - для юридических лиц и документы, удостоверяющие личность, - для физических лиц;

- документы, подтверждающие право собственности на помещение.

3. Регистрационная палата. Заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация права - уже на нежилое помещение. Для этого необходимы следующие документы:

- заявление;

- квитанция об оплате государственной пошлины;

- доверенность;

- документы по описанию объекта права (документы БТИ);

- документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.);

- правоустанавливающие документы (распоряжение Комитета муниципального жилья, протокол МВК о переводе помещения, распоряжение префекта о разрешении изменения функционального назначения помещения, свидетельство о праве собственности).

Поведение в нежилом помещении, соседствующим с жилыми:

что такое "хорошо" и что такое "плохо"

Для задействования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офисное, торговое помещение или на другие цели (за исключением размещения в ней производства, которое по уровню шумового и иных воздействий нарушает нормы эксплуатации жилых помещений) необходимо перевести ее в нежилой фонд. Однако на такую квартиру будут распространяться все ограничения на производство работ (в том числе погрузо-разгрузочных), а также на шум, вибрацию и иные воздействия, установленные для эксплуатации жилых помещений (несмотря на то, что помещение является нежилым), поскольку такое помещение соседствует с жилыми (см. Справку). Так, в Москве ночным временем считается промежуток с 22 до 6 часов, в других населенных пунктах местными законами могут устанавливаться несколько иные правила (например, Закон Санкт-Петербурга от 12.01.2004 N 793-2 устанавливает, что шуметь в жилых помещениях нельзя с 23.00 до 7.00 часов). Однако, в любом случае, ограничения существуют.

Справка.

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |    Закон г. Москвы от 29.09.1999 N 37 "О порядке переустройства|
   |помещений в жилых домах на территории города Москвы"            |
   |                                                                |
   |    Статья 10. Ограничения по производству работ в жилых домах  |
   |    1.    При   разработке   и   согласовании   предложений   по|
   |продолжительности   и  режиму  производства  работ  заявители  и|
   |управляющие   жилыми   домами   обязаны  учитывать  ограничения,|
   |установленные настоящей статьей.                                |
   |    2. В жилых домах в период проведения работ по переустройству|
   |помещений запрещается:                                          |
   |    —  производить  работы  в воскресные и праздничные нерабочие|
   |дни;                                                            |
   |    —  начинать  работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 часов и|
   |(или) заканчивать их позднее 19.00 часов.                       |
   |                                                                |
   |    Закон  г.  Москвы  от  12.07.2002  N 42 "Об административной|
   |ответственности  за  нарушение  покоя  граждан и тишины в ночное|
   |время в городе Москве" (с изм. от 29 января 2003 г.)            |
   |                                                                |
   |    Настоящий   Закон   на   основании   Конституции  Российской|
   |Федерации,  Устава  города Москвы устанавливает административную|
   |ответственность  физических и юридических лиц за нарушение покоя|
   |граждан  и  тишины  в  ночное  время на защищаемых территориях и|
   |помещениях в г. Москве.                                         |
   |                                                                |
   |    Статья 1. Основные понятия                                  |
   |                                                                |
   |    Для  целей настоящего Закона используются следующие основные|
   |понятия.                                                        |
   |    Ночное время — период времени с 22 до 6 часов.              |
   |    Защищаемыми  от  нарушения  покоя  граждан и тишины в ночное|
   |время помещениями и территориями в городе Москве являются:      |
   |    а) помещения больниц, диспансеров, санаториев, домов отдыха,|
   |пансионатов;                                                    |
   |    б)   квартиры   жилых   домов,   помещения   детских  садов,|
   |домов—интернатов для детей, престарелых и инвалидов;            |
   |    в) номера гостиниц и жилые комнаты общежитий;               |
   |    г) подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места|
   |общего   пользования   жилых   домов,   больниц   и  санаториев,|
   |диспансеров,  домов  отдыха,  пансионатов, гостиниц и общежитий,|
   |домов—интернатов для детей, престарелых и инвалидов;            |
   |    д)  территории  больниц  и  санаториев,  диспансеров,  домов|
   |отдыха,  пансионатов, детских садов, домов—интернатов для детей,|
   |престарелых   и  инвалидов,  гостиниц  и  общежитий,  придомовые|
   |территории;                                                     |
   |    е)  площадки отдыха на территории микрорайонов и групп жилых|
   |домов.                                                          |
   |                                                                |
   |    Статья  2.  Действия,  нарушающие  покой  граждан и тишину в|
   |ночное время в городе Москве                                    |
   |                                                                |
   |    1.  К  действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное|
   |время  на  защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в г.|
   |Москве, относятся:                                              |
   |    а)  использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов|
   |и  других  звуковоспроизводящих  устройств,  а  также  устройств|
   |звукоусиления,   в   том  числе  установленных  на  транспортных|
   |средствах,   объектах   мелкорозничной   торговли   —   киосках,|
   |павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в|
   |ночное время;                                                   |
   |    б)  игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а|
   |также   иные   действия,   сопровождающиеся  звуками,  повлекшие|
   |нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;                |
   |    в)  использование  звуковых  сигналов  охранной сигнализации|
   |автомобилей, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное|
   |время;                                                          |
   |    г)    использование   пиротехнических   средств,   повлекшее|
   |нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;                |
   |    д)        производство        ремонтных,       строительных,|
   |разгрузочно—погрузочных работ, повлекшее нарушение покоя граждан|
   |и тишины в ночное время;                                        |
   |    е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины|
   |в   ночное  время  на  защищаемых  территориях  и  в  защищаемых|
   |помещениях в г. Москве.                                         |
   |    2. Положения настоящего Закона не распространяются:         |
   |    а)  на  действия  юридических лиц и граждан, направленные на|
   |предотвращение   правонарушений,   предотвращение  и  ликвидацию|
   |последствий   аварий,   стихийных  бедствий,  иных  чрезвычайных|
   |ситуаций,  проведение неотложных работ, связанных с обеспечением|
   |личной  и  общественной  безопасности  граждан  в соответствии с|
   |законодательством Российской Федерации;                         |
   |    б) на действия юридических лиц и граждан при отправлении ими|
   |религиозных    культов    в   рамках   канонических   требований|
   |соответствующих конфессий;                                      |
   |    в)     на    правонарушения,    за    которые    федеральным|
   |законодательством         предусмотрена         административная|
   |ответственность.                                                |
   |                                                                |
   |    Статья   8.  Органы,  уполномоченные  рассматривать  дела  о|
   |нарушении покоя граждан и тишины в ночное время                 |
   |                                                                |
   |    Дела  об  административных  правонарушениях, предусмотренных|
   |ст.    2   настоящего   Закона,   рассматриваются   в   порядке,|
   |установленном    законодательством   Российской   Федерации   об|
   |административных  правонарушениях,  административными комиссиями|
   |районных Управ по делам об административных правонарушениях.    |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————
   

По законодательству РФ жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания в них граждан независимо от его срока. Для реализации этого законоположения были приняты Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы - СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000. Согласно разд. 6.1 "Допустимые уровни шума" указанного документа допустимыми уровнями постоянного шума являются уровни звукового давления L, в дБ, в октавных полосах со среднегеометрическими частотами: 31,5; 63; 125; 250; 500; 1000; 2000; 4000; 8000 Гц. Для ориентировочной оценки допускается использовать уровни звука 1_А, дБА (п. 6.1.1) Допустимыми уровнями непостоянного шума являются эквивалентные (по энергии) уровни звука L_Aэкв., дБА и максимальные уровни звука L_Aмакс., дБА. Подобные уровни шума установлены и Санитарными нормами СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки" (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31.10.1996 N 36), а также Государственными стандартами СССР, действующими и сегодня, ГОСТ 12.1.036-81 (СТ СЭВ 2834-80) "Система стандартов безопасности труда. Шум. Допустимые уровни в жилых и общественных зданиях".

Допустимые уровни шума действительны при измерении определяемого уровня звука по Государственному стандарту СССР ГОСТ 23337-78 (СТ СЭВ 2600-80) "Шум. Методы измерения шума на селитебной территории и в помещениях жилых и общественных зданий" (введен в действие Постановлением Госстроя СССР от 09.10.1978 N 194) (п. 1 Примечания к ГОСТ 12.1.036-81). Так что предпринимателю, который намерен организовать свой бизнес в помещениях или на территориях, соседствующих с жильем, надо взвесить возможности своего бизнеса соблюдать все наложенные законом ограничения. Иначе неизбежна ситуация конфликта с жильцами и привлечения к административной ответственности. Хотя административная ответственность может применяться как в форме штрафа, так и в виде предупреждения, нарушая правила изо дня в день, вряд ли можно надеяться обойтись предупреждением. Поэтому, прежде чем вкладывать порой значительные средства в перевод помещения и его переоборудование с учетом требований законодательства, следует оценить свои возможности.

Трудности перевода

По законодательству РФ нежилые помещения должны иметь отдельный вход, изолированный от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания). Так, перевод в нежилой фонд в г. Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы от 11.11.1994 N 560-РМ. Он возможен только на первых этажах жилых строений. Необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован. Также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проема).

Обычно специалисты проводят предварительный анализ потенциала будущей коммерческой недвижимости в два этапа. Сначала - осмотр недвижимости и анализ ее расположения. Риэлторы оценивают технические тонкости помещения, а также близость к метро, проходимость улицы и т.д. Обычно после этого происходит отсев 5 - 10% объектов. Затем проводится анализ возможности согласования. На этом этапе анализа отсев составляет примерно 5 - 10%. В случае если предварительные оценки были проведены, риски "зависания" согласования минимальны. Процесс перевода в среднем занимает 6 - 8 месяцев в зависимости от сложности проекта.

А.П.Кирюшина

Сотрудник отдела контроля

за использованием жилищного фонда

Департамента муниципального жилья

и жилищной политики

Правительства Москвы

Подписано в печать

24.11.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——