"Главбух". Приложение "Учет в медицине", 2005, N 4

АРЕНДА: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ

Произвести за свой счет реконструкцию, перепланировать и переоборудовать арендуемое помещение - все это сделать можно. Но вот поможет ли это стать собственником недвижимости?

Частная клиника обратилась к департаменту имущества с просьбой о признании права собственности на переоборудованные нежилые помещения. Что из этого вышло, расскажем на примере Постановления ФАС Московского округа от 5 мая 2005 г. N КГ-А40/3380-05.

Суть спора

Медицинская фирма (ЗАО) произвела за свой счет реконструкцию нежилого помещения, арендуемого в отдельно стоящем здании. В результате чего, по мнению фирмы, ею была создана для себя новая вещь, что в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ ведет к приобретению на нее права собственности.

Однако департамент имущества с этим не согласился.

Тогда общество обратилось с иском о признании права собственности в суд.

Что решил суд

Решением суда в удовлетворении иска было отказано.

При этом суд исходил из того, что указанные нежилые помещения являются частью объекта недвижимости - жилого дома - и созданы в результате его перепланировки и переоборудования.

То есть фактический продукт реконструкции - это неотделимые улучшения уже имеющихся помещений, но не новый объект недвижимости. А в силу ст. 623 Гражданского кодекса РФ арендатор не становится собственником неотделимых улучшений арендованного имущества.

К тому же у помещений есть законный владелец, право собственности которого подтверждено свидетельством о государственной регистрации.

Медфирма не согласилась с решением суда, сославшись на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела.

Однако кассационный суд не нашел оснований для отмены предыдущих решений.

Действительно, Гражданский кодекс РФ содержит норму, в соответствии с которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Однако судом не установлено, что в результате произведенных работ была создана новая вещь. Таким образом, основания для применения ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ отсутствуют.

Ссылки же общества на другие нормы и законы об инвестиционной деятельности не могут быть применены в данном случае. Так как фирма не представила доказательств осуществления инвестиционной деятельности.

Выводы

Поскольку создание новых объектов недвижимости обусловлено рядом требований законодательства к оформлению документации, выяснить, какой именно из документов будет являться подтверждением права собственности, непросто.

Однако в судебной практике были выработаны определенные критерии.

Так, например, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 20 ноября 2003 г. N А28-2319/2003-28/22 указал, какими документами можно подтвердить право собственности на создаваемые здания, строения и другое недвижимое имущество.

Это разрешительные акты органов местного самоуправления на строительство объекта недвижимости, в том числе и о предоставлении земельного участка именно для капитального строительства.

Такого же мнения придерживаются и другие арбитражные суды:

- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 г. N А43-32994/2004-17-1028/16;

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 августа 2005 г. N А33-22627/04-С2-Ф02-3921/05-С2 и т.д.

Поэтому проведение реконструкции в арендованном помещении не является основанием для возникновения права собственности.

Т.В.Петина

Аудитор

Подписано в печать

17.11.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——