"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 46

ИПОТЕКА: КАК ПОЛУЧИТЬ КРЕДИТ?

Ипотека - дополнительное обязательство к основному. А значит, это гарантия того, что должник выполнит свои обязанности перед кредитором. Заключение ипотечного договора целесообразно, если:

необходимо купить квартиру (автомобиль, дачный домик и т.д.), а средств не хватает;

есть возможность открыть свое дело (или расширить уже имеющийся бизнес), но для этого нужен первоначальный капитал;

контрагент по сделке заботится об обеспечении выполнения условий договора.

Условия заключения договора ипотеки

Чтобы заключить договор ипотеки, прежде всего нужно иметь в собственности или на праве хозяйственного ведения (для МУП или ГУП) имущество, которое можно заложить. Закон не запрещает закладывать чужое имущество, но для этого необходимо заручиться соответствующим согласием. Следует отметить, что согласие оформляется только договором ипотеки, т.е. тот человек, чья недвижимость будет заложена, должен сам лично подписать такой договор.

Кроме того, в некоторых случаях дополнительно потребуется получить письменное (чаще всего - нотариально удостоверенное) согласие иных лиц или органов. Это необходимо:

если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа. Например, чтобы заложить имущество, правом собственности на которое обладают несовершеннолетние или недееспособные граждане, нужно разрешение органа опеки и попечительства;

если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), требуется согласие всех собственников. Так, чтобы заложить жилье, принадлежащее обоим супругам, надо получить письменное согласие жены (мужа) на совершение сделки. Участник общей долевой собственности в отличие от совместного собственника может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В общей долевой собственности может находиться коммунальная квартира, часть дома и т.п.

Собираем документы

В качестве залогодержателя (кредитора) может выступать любой дееспособный субъект гражданского оборота (физические и юридические лица). В настоящее время чаще всего договоры ипотеки заключаются с банками (он предоставляет кредит) и ипотечными компаниями (они предоставляют, как правило, целевые займы на покупку жилья). При этом купленная в кредит недвижимость оказывается под залогом не на основании отдельного договора, а в соответствии с законом (ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") как жилье, приобретенное за счет средств кредитора.

Условия ипотечного договора и порядок получения кредита могут быть совершенно различными. Набор документов у лиц, выдающих кредиты и займы и заключающих ипотечные договоры, стандартен. Кроме того, договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, а, значит, определенные документы (необходимые для представления в регистрирующий орган) потребует любой кредитор. Для заключения договора об ипотеке, как правило, надо предоставить:

1. Документ, удостоверяющий личность залогодателя (паспорт). Если залогодателем является юридическое лицо, то потребуется предъявить правоустанавливающие документы (устав, учредительный договор) и документы, подтверждающие право конкретного физического лица действовать от имени организации (для руководителя - протокол или приказ о его назначении на должность и трудовой договор; для иных лиц - доверенность и паспорт).

2. В некоторых случаях требуется представить документ, который подтвердит права и кредитоспособность залогодателя: свидетельство пенсионного страхования, свидетельство о присвоении ИНН, медицинский страховой полис, водительские права и т.п.

3. Документы, подтверждающие право собственности на закладываемое имущество (например, свидетельство о праве собственности).

4. Документы, подтверждающие согласие иных лиц на залог имущества, если такое согласие необходимо.

5. Документы, подтверждающие доходы. Конкретный перечень таких документов определяется залогодержателем (кредитором) самостоятельно (справка с места работы; справка по форме 2-НДФЛ; для юридических лиц - копия бухгалтерского баланса, расшифровка отдельных прибылей и убытков и т.д.).

6. Документы, подтверждающие стаж работы (копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или выписка из нее).

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

1. Совместное заявление залогодателя и залогодержателя. Представление этого документа необязательно, если ипотека возникает не в силу договора, а на основании закона (в том случае, когда отдельный договор не составляется, а закладывается, например жилье, купленное в кредит).

2. Договор об ипотеке и его копия (именно поэтому договор об ипотеке составляется в трех экземплярах: по одному для сторон и один в регистрирующий орган).

3. Документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений (планы БТИ, копии правоустанавливающих документов, соглашения о цене, копия основного договора (например, договора займа) и др.).

4. Документ об уплате государственной пошлины. Если залог возникает в силу закона, госпошлина не оплачивается.

5. Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно должны быть представлены: закладная, содержащая все необходимые реквизиты, и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Документы, необходимые для заключения договора об ипотеке (в том числе справки о заработной плате), собирает претендент на кредит. Документы, необходимые для государственной регистрации, скорее всего, будут собирать банк или ипотечная компания самостоятельно. Однако будьте внимательны: договором о залоге недвижимости обязанность собрать необходимые для регистрации документы может быть возложена и на кредитора.

Необходимо знать очень важное правило: старайтесь не оставлять оригиналы каких-либо документов (за исключением справок, которые можно легко восстановить) физическим и юридическим лицам, вполне достаточно предоставить копию. Следует также помнить, что нотариально удостоверенная копия приравнивается к оригиналу.

Причины отказа в кредите

Зачастую банки отказывают предоставлять кредит под залог недвижимости. Причин тому может быть немало:

основная проблема при получении займа - заявленного залогодателем дохода не хватит для погашения кредита;

заявленный залогодателем доход по данным проверки не соответствует реальному. У банков и ипотечных компаний достаточно много методов проверки соответствия зарплаты, указанной в справке;

сведения, содержащиеся в предоставленных залогодателем документах, по какой-либо причине кредитора не устраивают. Например, слишком мал срок работы по последнему месту службы (чаще всего требуется не менее 6 месяцев) или у заемщика трое детей и безработный муж (жена), а, следовательно, заявленного дохода может не хватить;

ипотечную компанию может не устроить имущество, предлагаемое в качестве залога.

При отказе в выдаче кредита следует учесть, что обычно выдача кредитов или займов под залог является профессиональной деятельностью кредиторов, и они дают рекламу, в которой указываются основные условия получения кредита, заключение подобного вида договоров подпадает под сферу действия норм о публичной оферте. То есть если сведения, содержащиеся в представленных документах, полностью соответствуют требованиям ипотечной конторы, указанным в рекламе, залогодатель вправе требовать (в том числе и через суд) заключения договора на предложенных условиях. Кредитор при этом обязан письменно изложить причины отказа. Однако на практике судебное понуждение к заключению договора ипотеки встречается крайне редко.

Заложить или не заложить...

Смысл ипотеки, как уже говорилось, в том, чтобы получить возможность приобрести вещь раньше, чем на ее покупку будут накоплены деньги. При этом широким слоям населения ипотека выгодна по двум основным причинам:

длительный срок погашения кредита (максимальный срок погашения в России, как правило, 20 лет. Для сравнения: на Западе займы погашаются в течение 40 - 60 лет);

небольшой процент за пользование кредитом. Это обычно 5 - 10% от суммы займа.

В любом случае, выгоден или нет кредит под залог недвижимости, решать необходимо в каждом конкретном случае отдельно. Если за срок, в течение которого заем будет погашаться, стоимость приобретаемой на кредитованные деньги вещи возрастет в несколько раз, а, кроме того, за это время данную вещь можно будет использовать и получать дополнительную прибыль (например, от сдачи жилья в аренду), то задуматься о возможности залога недвижимости стоит. С другой стороны, существует риск, что предполагаемые доходы резко снизятся, и, например, заложенная квартира будет отобрана залогодержателем. Кроме того, не стоит забывать и о том, что профессиональная ипотечная компания или банк никогда не будут работать себе в убыток.

Л.Сальникова

Подписано в печать

16.11.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——