"Учет. Налоги. Право", 2005, N 41

КАК ВЫГОДНЕЕ ПРОДАТЬ ЗДАНИЕ

Ситуация. Юридическое лицо решило продать здание, принадлежащее ему на праве собственности. При этом покупателями выступают два физических лица. Как оформить продажу с наиболее оптимальной налоговой нагрузкой?

Очевидно, что самый простой вариант продать здание - это заключить договор купли-продажи недвижимости. Но на самом деле такой договор далеко не самый экономный с точки зрения налогов. Кроме того, этот вариант отнимет у сторон достаточно много времени. Ведь потребуется зарегистрировать переход права собственности на здание.

Но есть и другой вариант реализации недвижимости - передача его в уставный капитал ООО. Он подойдет тем, кто хочет сэкономить время и не переплачивать налоги. Конечно, и у этого способа есть свои недостатки.

Поэтому рассмотрим детальнее два варианта продажи недвижимости.

Элементарно: купля-продажа

Как мы уже сказали, первый вариант предполагает заключение обычного договора купли-продажи. В этом случае понадобится произвести ряд процедур. Во-первых, обычно купля-продажа недвижимости попадает в категорию крупных сделок. Поэтому такую продажу должны будут одобрить органы управления юрлица (совет директоров или общее собрание - в зависимости от стоимости здания).

Во-вторых, стороны должны подписать два договора о продаже двух частей здания. Ведь покупателей-то два. Это в свою очередь повлечет за собой необходимость регистрации общей долевой собственности на здание. Кроме того, покупателям придется еще и оформить права на землю под зданием. В результате процедура покупки может затянуться на несколько месяцев.

Что касается налоговых последствий, то юридическое лицо заплатит с вырученной от реализации здания суммы налог на прибыль и НДС в той части, которая приходится на здание. Реализация же земли НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Не только собственник, но и участник

Сэкономить время позволит второй способ - реализация через юрлицо. Для этого продавцу нужно создать новую организацию - общество с ограниченной ответственностью. Причем размер уставного капитала создаваемого общества должен всего на 10 тыс. руб. превышать оценочную стоимость продаваемого здания. Далее здание вносится в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

При этом нужно будет произвести независимую оценку здания. Но такой документ не будет лишним и при обычной купле-продаже. Ведь он подтверждает рыночный уровень цен. Тем более что расходы на оценку можно учесть при налогообложении прибыли.

Создание общества регистрируется в налоговой инспекции, а передача здания в уставный фонд - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения этих процедур единственный участник (юридическое лицо) продает покупателям здания долю в уставном капитале, равную стоимости здания. Соответственно, у продавца остается доля номинальной стоимостью 10 тыс. руб. Изменение состава участников регистрируется в налоговой инспекции.

Завершающим этапом продажи здания в данном случае будет подача новыми участниками заявлений о выходе из общества. При этом у них появляется право на выплату действительной стоимости доли либо выдачу в натуре имущества такой же стоимости (ст. 26 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Именно второй способ выплаты доли и надо выбрать в данном случае - физические лица при выходе из ООО получат в собственность часть здания. Обратите внимание, что в данном случае участник получает не долю в здании, а именно его часть, то есть определенное количество помещений в здании. И именно в отношении этих помещений будет зарегистрировано право собственности каждого из участников.

Это является и основным минусом данного варианта. Дело в том, что при таком оформлении могут возникнуть трудности с определением собственника коридоров, лестничных площадок, шахт лифтов, фасада и других структурных элементов здания, не относящихся к помещениям. Кроме того, каждому из участников необходимо оформить документы на право использования земельного участка, на котором расположена часть здания.

Налоговых обязанностей при передаче здания в уставный капитал у юрлица - собственника здания до 01.01.2006 не возникает. Если же передача произойдет после этой даты, он обязан будет восстановить НДС и уплатить его в бюджет. С дохода же, полученного от продажи долей в уставном капитале новой организации, нужно будет заплатить налог на прибыль.

Таким образом, до 01.01.2006 этот вариант позволяет сэкономить на уплате НДС. В дальнейшем же он будет выгоден лишь тем, что потребует гораздо меньших временных затрат на передачу здания. Ведь с момента приобретения долей в новой организации покупатели фактически уже могут распоряжаться имуществом.

О.А.Плахтиенко

Юрист

ООО "Аудиторская служба "СТЕК"

Подписано в печать

04.11.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——