"Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", 2005, N 12

<КОММЕНТАРИЙ

К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 18.07.2005 N 87-ФЗ

"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

"ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"

И ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ" <1>>

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Полный текст Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ не приводится. Для удобства пользования в текст настоящего комментария включены извлечения из официального документа, выделенные полужирным курсивом.

1. Общие положения

Земельная реформа, начавшаяся в Российской Федерации на рубеже XX - XXI веков принятием Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), потребовала от законодателя адекватного реформирования всего комплекса нормативных правовых актов, регулировавших земельные отношения. Мало того что сохранявшие свою силу нормативно-правовые акты не соответствовали существовавшим экономическим реалиям (что как раз неудивительно, учитывая, что земельное законодательство 90-х годов имело своей целью регулирование земельных отношений в период перехода от социалистической экономики, при которой земля находилась в исключительной собственности государства, к экономике рыночной, влекущей формирование и развитие частной собственности на землю), так с даты вступления в силу ЗК РФ возник целый ряд противоречий между ранее действовавшими нормативными актами и настоящим Кодексом, потребовавших реформирования всей системы земельного законодательства.

Общеизвестны политические сложности, которые сопровождали принятие и вступление в силу ЗК РФ, поскольку вопросы владения, пользования и распоряжения землей являются в любом государстве одними из ключевых наряду с вопросами налогообложения, что связано со следующими особенностями земли как объекта гражданского оборота, природного объекта и природного ресурса: взаимная обусловленность экономических и экологических качеств земли, территориальная ограниченность земельных ресурсов на территории любого государства, выполнение землей функций средства производства, природного объекта и основы жизни и деятельности населения любого государства и т.д. И необходимо было принять закон, устанавливающий статус земель сельскохозяйственного назначения, поскольку данная категория земель традиционно является одной из наиболее ценных. В результате длительных дебатов был принят Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Вместе с тем ни для кого не было секретом, что определение порядка владения, пользования и распоряжения земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения не могло в одночасье получить простую и устраивающую всех правовую форму выражения, тем более что Закон N 101-ФЗ не был лишен пробелов и неточностей, что стало причиной внесения в него изменений, причем комментируемый Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" (далее - Закон N 87-ФЗ) стал шестым по счету нормативным правовым актом, которым в текст Закона N 101-ФЗ были внесены наиболее заметные изменения.

2. Принципы и общие правила оборота земель

сельскохозяйственного назначения

Пунктом 3 ст. 1 Закона N 87-ФЗ из числа принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения исключен такой принцип, как предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами (пп. 6 п. 1 ст. 1 Закона N 101-ФЗ в предыдущей редакции). Дело в том, что нормы-принципы - это правила, закрепляющие основные, исходные начала права. Они не создают непосредственно прав и обязанностей, но указывают принципиальное направление правового регулирования, в чем и заключается их функциональное предназначение <2>. В нашем случае имеются в виду основные начала такого субинститута земельного права, как правовой статус земель сельскохозяйственного назначения. Причем, определяя основные начала видового понятия, следует иметь в виду, что они не могут противоречить принципам, положенным в основу родовой категории (в нашем случае - института земельного права в целом), и отменять их. Между тем ст. 1 ЗК РФ не относит предоставление земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам за плату к числу принципов земельного законодательства. Это связано с тем, что п. 2 ст. 28 ЗК РФ установлено правило, согласно которому земельные участки могут предоставляться безвозмездно гражданам Российской Федерации и юридическим лицам в случаях, устанавливаемых настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Следовательно, отнесение Законом N 101-ФЗ платности предоставления земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения к числу принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения противоречило структуре принципов ЗК РФ и бланкетному характеру нормы п. 2 ст. 28 настоящего Кодекса.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Поляков А.В. Общая теория права. - СПб., 2004. - С. 734.

Кроме того, Закон N 101-ФЗ принимался во исполнение п. 6 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения <3>. Между тем под оборотом земель сельскохозяйственного назначения в силу п. 1 ст. 1 Закона N 101-ФЗ понимается совокупность сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в то время как предоставление земель представляет собой административный акт уполномоченного государственного (муниципального) органа и к сделкам не относится. Поэтому установление принципов правового регулирования оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения вне рамок оборота земель не может быть оправдано с позиции бланкетного характера норм ЗК РФ и приоритета Закона N 101-ФЗ как специального акта <4>.

     
   ————————————————————————————————
   

<3> Еще один случай наличия в тексте п. 4 ст. 81 ЗК РФ бланкетной нормы, отсылающей к Федеральному закону, не анализируется нами намеренно в связи с его довольно незначительной сферой применения: предоставление гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота.

<4> Обратим внимание читателей журнала на то, что сфера регулирования, отраженная в ст. 1 Закона N 101-ФЗ, явно выходит за рамки п. 6 ст. 27 и п. 4 ст. 81 ЗК РФ, а также за рамки названия самого Закона, поскольку регулирует отношения и предоставления, и изъятия земельных участков. По нашему мнению, в части норм, выходящих за пределы оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота (п. 4 ст. 81 ЗК РФ), приоритет должны иметь правила настоящего Кодекса в силу ч. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ.

Помимо этого, Законом N 87-ФЗ изменена редакция двух принципов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, в частности тех, которые поименованы в пп. 2 и 4 п. 3 ст. 1 Закона N 101-ФЗ.

Первое из вышеуказанных изменений внесено в текст принципа максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий. Во-первых, в тексте самого принципа словосочетание "административно-территориальное образование субъекта Российской Федерации" заменено на словосочетание "муниципальный район", что соответствует гл. 2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп.) <5>, провозгласившей деление территории субъектов Российской Федерации по территориальному, а не по административно-территориальному принципу.

     
   ————————————————————————————————
   

<5> Вступает в силу с 1 января 2006 г.

Во-вторых, до внесения изменений в текст Закона N 101-ФЗ вышеуказанный принцип предполагал ограничение общей площади сельскохозяйственных угодий не только по территориальному признаку, но и по субъектному составу [максимальный размер устанавливался в отношении сельскохозяйственных угодий, находившихся в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имели право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составлявшие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц]. Именно субъектный состав данного принципа и подвергся реформированию, поскольку приведенная выше его редакция, содержавшаяся в Законе N 101-ФЗ и выстроенная по публично-правовому механизму "взаимозависимых лиц" [ст. 20 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)], чрезмерно ограничивала права физических и юридических лиц на получение в собственность сельскохозяйственных угодий; в связи с этим конституционное право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (ч. 1 ст. 36 Конституции Российской Федерации) оказывалось ограниченным при отсутствии условий допустимости такого ограничения, содержащихся в ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации. Представляется очевидным, что если в налоговом законодательстве наличие категории взаимозависимых лиц оправдывается необходимостью обеспечить защиту интересов бюджета и, как следствие, всех получателей бюджетных средств от недобросовестных лиц, находящихся в состоянии родства или иным образом подконтрольных друг другу, то в сфере оборота сельскохозяйственных угодий ограничение права самостоятельных субъектов гражданского оборота (пусть и находящихся в родственных отношениях или аффилированных иным образом) на их приобретение в собственность никакими публично-правовыми целями не оправдывалось. Следует обратить внимание читателей журнала и на тот факт, что признание лиц взаимозависимыми в налоговом законодательстве влечет право налоговых органов на контроль за правильностью применения цен по сделке (ст. 40 НК РФ), не влияя на права, возникающие у сторон сделки после ее исполнения, тогда как применение комментируемого принципа в первоначальной редакции Закона N 101-ФЗ влекло обязанность по отчуждению части земельного участка, превышавшей максимальный размер, у всех лиц, указанных в предыдущей редакции ст. 4 этого Закона.

В связи с вышеизложенным изменения, внесенные в Закон N 101-ФЗ, оправданны, поскольку субъектный состав комментируемого принципа включает только гражданина и (или) юридическое лицо, и сам принцип сформулирован следующим образом: "установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица".

В соответствии с новой редакцией комментируемого принципа внесены аналогичные изменения в субъектный состав и территориальную сферу действия п. 2 ст. 4 Закона N 101-ФЗ, касающейся предельных размеров и требований, предъявляемых к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В иной редакции изложен и принцип, посвященный преимущественному праву покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона N 101-ФЗ). В первоначальной редакции этого Закона такое право предоставлялось субъекту Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Из этого можно сделать вывод, что преимущественное право публично-правовых субъектов на приобретение доли в праве общей долевой собственности противоречит ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), предполагающей свободное определение контрагента продавцом в отношении продажи доли в праве общей долевой собственности. Кроме того, ограничение права сособственника на свободное распоряжение долей в праве общей долевой собственности противоречит ст. 8 и ч. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации, принципу участия государства в гражданском обороте на равных с физическими и юридическими лицами (п. 1 ст. 124 ГК РФ) и затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивая срок их производства. Особенно это касается оборота долей в праве общей собственности на земельный участок при их возмездном отчуждении.

Вышеуказанная редакция комментируемого принципа была приведена Законом N 87-ФЗ в соответствие с п. 1 ст. 250 ГК РФ. Однако содержание права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности сохранило свою специфику. Так, в соответствии с новой редакцией комментируемого принципа таким правом обладают как другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, так и собственники, использующие этот земельный участок, - сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, что оправданно с точки зрения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 77 ЗК РФ) в связи с необходимостью поддержки деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных организаций, уже использующих соответствующий земельный участок.

Пункт 2 ст. 2 Закона N 101-ФЗ изложен в новой редакции: "Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом".

Анализ новой редакции Закона N 101-ФЗ позволяет сделать вывод, что из первоначальной редакции вышеуказанной нормы законодатель изъял слова "или доли в праве общей собственности на земельные участки" в качестве объекта прав субъектов, указанных в п. 2 ст. 2 этого Закона, оставив в качестве единственного объекта таких прав земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. По нашему мнению, эти изменения вызваны следующим.

Действующее законодательство исходит из того, что каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество (п. п. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ). В этом случае право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь <6>. Причем, как указывает Г.Ф. Шершеневич, "каждый из сособственников имеет право не на всю вещь, но на известную долю, а в то же время его право распространяется не на часть вещи, а проникает всюду, - в каждой материальной ее частице он имеет долю. Поэтому выражение "право на долю" не может быть понимаемо в смысле материальной доли вещи, так как такую нельзя и указать" <7>. Поскольку земельные участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, только на праве аренды (ст. 3 Закона N 101-ФЗ), а переход права на долю в праве общей собственности влечет приобретение новым субъектом данного права статуса сособственника, то необходимость в определении отдельных прав на долю в праве общей собственности вышеуказанных субъектов отсутствует в связи с исключительным характером ст. 3 этого Закона.

     
   ————————————————————————————————
   

<6> Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула, 2001. - С. 279 - 280.

<7> Там же. - С. 279.

Именно в связи с вышеизложенными аргументами были также внесены изменения в ст. 3 Закона N 101-ФЗ, из которой были изъяты доли в праве общей долевой собственности в качестве объектов аренды иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Данный подход законодателя вполне обоснован, поскольку в силу п. 2 ст. 244 ГК РФ право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Передача такой доли в аренду означала бы распоряжение и судьбой вещи, что возможно только с согласия всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Между тем, по мнению Г.Ф. Шершеневича, "право на долю" не может быть понимаемо в смысле материальной доли вещи, так как такую нельзя и указать. Как следствие, доля в праве общей собственности не обладает признаками, необходимыми для объекта аренды, не являясь вещью.

В п. 1 ст. 5 Закона N 101-ФЗ изменено третье предложение абз. 1, а также исключен абз. 2. До внесения Законом N 87-ФЗ вышеуказанных изменений исчисление годичного срока на обязательное отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в зависимости от субъекта права собственности.

Так, земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу Закона N 101-ФЗ, подлежали (и подлежат. - И.И.) отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок.

Если же право собственности на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по установленным законом основаниям возникало у иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляла более чем 50% (ст. 3 Закона N 101-ФЗ), то на вышеуказанных лицах лежала обязанность по отчуждению соответствующих земельных участков или долей в праве общей собственности в течение года со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли нарушение требований ст. 3 Закона N 101-ФЗ. Таким образом, в последнем случае устанавливался без достаточных оснований более либеральный срок.

Между тем, поскольку вышеуказанные нормы были приняты в развитие ст. 238 ГК РФ, которая устанавливает только один срок на отчуждение имущества, оказавшегося по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица, которому оно в силу закона принадлежать не может, - в течение года с момента возникновения права собственности на имущество (предусматривая, правда, возможность законом установить иной срок), законодатель, устраняя вышеуказанное неравенство, уравнял правила исчисления сроков, приведя их в соответствие с ГК РФ.

При этом в качестве стимула добросовестного поведения таких собственников, а также в целях стабильности гражданского оборота (не следует забывать, что право собственности на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения возникает по установленным законом основаниям) законодатель включил в абз. 1 п. 1 ст. 5 Закона N 101-ФЗ следующую норму: "В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей".

Пункт 3 ст. 5 Закона N 101-ФЗ изложен в следующей редакции: "В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности". Тем самым законодатель исключил первоначальное правило о том, что приобретение земельного участка или доли в праве общей собственности публично-правовыми субъектами производится "по начальной цене предмета торгов при условии, что она не превышает рыночную стоимость, сложившуюся в данной местности. В случае, если установленная собственником начальная цена предмета торгов превышает рыночную стоимость, субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование приобретает земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок по рыночной стоимости". Вышеприведенные изменения были опять-таки вызваны стремлением не допустить нарушения прав добросовестного субъекта оборота земель сельскохозяйственного назначения, который приобрел право собственности на земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по основаниям, установленным законом, поскольку в этом случае вышеуказанный субъект не вправе принять решение о целесообразности заключения договора купли-продажи и его интересы как более слабой стороны в правоотношении должны быть защищены законом, тогда как первоначальная редакция п. 3 ст. 5 Закона N 101-ФЗ носила ярко выраженный прогосударственный характер.

Изменениями, внесенными в текст ст. 6 Закона N 101-ФЗ, в число оснований для изъятия земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, помимо ненадлежащего использования, включено еще и неиспользование вышеуказанного земельного участка по целевому назначению в течение трех лет, что выглядит оправданным в контексте требований ст. 284 ГК РФ, поскольку неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его целевым назначением влечет его изъятие из оборота.

Кроме того, если до внесения изменений в п. 3 ст. 6 Закона N 101-ФЗ орган государственной власти субъекта или орган местного самоуправления могли обратиться с заявлением в суд только в случае, если ненадлежащее использование земельного участка повлекло причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, после внесения изменений в Закон N 101-ФЗ для обращения в суд наступления вышеуказанных последствий не требуется ни в отношении неиспользования земельного участка по целевому назначению, ни в случае его ненадлежащего использования. Внесение соответствующих изменений оправданно, поскольку предыдущая редакция Закона N 101-ФЗ предписывала уполномоченным органам государственной власти или местного самоуправления дожидаться вышеуказанных последствий и только после этого обращаться в суд, тогда как целью такого обращения должно быть прежде всего сохранение природных свойств земельного участка.

3. Особенности оборота земельных участков из земель

сельскохозяйственного назначения

Законодатель изменил требования, предъявляемые к порядку заключения гражданско-правовых договоров с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также к предоставлению вышеуказанных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам.

Первоначальная редакция п. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ требовала от продавца земельного участка извещать в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок, предписывая при этом включать в такое извещение данные о цене и других существенных условиях договора. Последняя формулировка не была четко сформулированной в связи со следующим.

Во-первых, к существенным условиям договора купли-продажи относятся условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), который в отношении недвижимости устанавливается путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ). Очевидно, что и вышеприведенная норма не позволяла четко определить конкретный перечень сведений, относящихся к предмету договора купли-продажи недвижимости, отсутствие которых влекло признание договора незаключенным. На практике для определения сведений об объекте недвижимости, включаемых в число существенных условий договора, предлагалось руководствоваться сведениями, включаемыми в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (месторасположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая, по кадастровому плану или по документам), назначение (абз. 3 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") <8>. При этом сами же авторы отмечали неисчерпывающий характер вышеприведенного перечня <9>.

     
   ————————————————————————————————
   

<8> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2003. - С. 155 [автор комментария - Е.Ю. Валявина].

<9> Там же. Причем Е.Ю. Валявина справедливо отмечает, что главная трудность соблюдения требований ст. 554 ГК РФ состоит в том, что исчерпывающий перечень требуемых данных в законодательстве отсутствует.

Во-вторых, к числу существенных условий договора, помимо условия о предмете, п. 1 ст. 432 ГК РФ предписывает также относить условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Вызывает большие сомнения оправданность указания всех таких условий в извещении о намерении продать земельный участок. Так, стороны могут в существенные условия договора включить условие о форме безналичных расчетов между сторонами (например, аккредитив), о чем, по нашему мнению, бессмысленно сообщать государственному или муниципальному органу.

В новой редакции п. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ приведен конкретный перечень данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывается, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может превышать девяносто дней.

Отметим, что если ранее в случае нарушения требований ст. 8 Закона N 101-ФЗ о преимущественном праве субъект Российской Федерации или муниципальное образование имели преимущественное право требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то согласно новой редакции п. 4 ст. 8 этого Закона все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки считаются ничтожными; в связи с этим вышеуказанные сделки не влекут правовых последствий с момента их совершения и являются недействительными независимо от решения суда (п. 1 ст. 166 и п. 1 ст. 167 ГК РФ). По нашему мнению, подобный подход нельзя признать допустимым.

Дело в том, что признание сделки недействительной повлечет отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки; в результате этого земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу. Поэтому он будет вынужден заново заключать договор купли-продажи с соблюдением всех установленных законом стадий. Кроме того, в соответствии с параграфом 2 гл. 9 ГК РФ признание сделок недействительными является следствием пороков воли, волеизъявления сторон, формы или содержания сделки. В случае же, предусмотренном ст. 8 Закона N 101-ФЗ, ничтожной объявляется сделка, в которой продавец нарушил требования о форме или порядке уведомления публично-правовых субъектов о возможности реализовать преимущественное право покупки. Между тем п. 1 ст. 166 ГК РФ не позволяет иным нормативным правовым актам, кроме настоящего Кодекса, устанавливать основания для признания сделок недействительными.

Но не идет ли в этом случае речь о ст. 168 ГК РФ, согласно которой ничтожной признается сделка, противоречащая закону или иным правовым актам? Представляется, что нет. Извещение органов государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципального образования о преимущественном праве покупки лежит за пределами совершения сделки, являясь лишь предложением реализации этого права (офертой). В этом случае сама сделка как правоотношение публичные интересы не нарушает, но эти интересы нарушаются тем, что соответствующим органам не было предоставлено право предварительного заключения этой сделки, тогда как сама сделка купли-продажи недвижимости опосредует только переход права собственности на земельный участок от абстрактного дееспособного продавца абстрактному дееспособному покупателю. Именно поэтому ГК РФ признает сделку, совершенную с нарушением права преимущественной покупки, действительной, но предусматривает возможность перевода на лицо, обладающее таким правом, прав и обязанностей по сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ), что также является аргументом в пользу того, что ГК РФ не приравнивает данную сделку к сделкам, которые недействительны в силу их противоречия закону.

В ст. 9 Закона N 101-ФЗ внесены изменения в части требований, предъявляемых к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которые сводятся к следующему. Установлено требование нотариального удостоверения доверенностей на право заключения договора аренды, выдаваемых собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей собственности, своим представителям. В качестве альтернативы нотариальному удостоверению такой доверенности новая редакция п. 2 ст. 9 Закона N 101-ФЗ устанавливает возможность удостоверения доверенности должностным лицом органа местного самоуправления, расширяя перечень способов удостоверения доверенностей, которые п. 3 ст. 185 ГК РФ приравнивает к нотариально удостоверенным.

Кроме того, из текста п. 3 ст. 9 Закона N 101-ФЗ изъята норма о том, что в случае заключения договора аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения на срок, превышающий 49 лет, срок аренды считается равным 49 годам. По нашему мнению, вышеуказанное изменение связано со следующим. В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона N 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, ЗК РФ, ГК РФ, настоящим Законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Пунктом же 3 ст. 610 ГК РФ установлено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В случае если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Следовательно, необходимость в дублировании положений ГК РФ в специальном законе отсутствовала.

Помимо этого, Закон N 87-ФЗ установил, что в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду, законом субъекта Российской Федерации может устанавливаться минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий.

Из текста Закона N 101-ФЗ исключен п. 7 ст. 9, касающийся мер экономического стимулирования лиц, использующих земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, поскольку никакой смысловой нагрузки вышеуказанный пункт ст. 9 Закона N 101-ФЗ не нес, отсылая к налоговому и бюджетному законодательству.

В то же время текст ст. 9 Закона N 101-ФЗ дополнен новым пунктом в следующей редакции: "В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное".

Вышеприведенное положение связано с общим правилом п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которым арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Как известно, право общей собственности не образует отдельной формы собственности, поскольку единственным критерием для его выделения является субъект права собственности (собственник), к которым относятся Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципальные образования (муниципальная собственность), физические и юридические лица (частная собственность), тогда как при общей собственности самостоятельного субъекта не образуется, а возникает множественность лиц на стороне собственника. Таким образом, правило п. 5 ст. 22 ЗК РФ могло применяться и до внесения изменений в Закон N 101-ФЗ к отношениям по передаче арендатором арендных прав земельного участка, находящегося в общей собственности, в залог <10>.

     
   ————————————————————————————————
   

<10> Приведенный вывод весьма важен, так как позволяет при применении п. 8, включенного в текст ст. 9 Закона N 101-ФЗ, руководствоваться разъяснениями, которые сформулированы применительно к п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

Внесенный в текст ст. 9 Закона N 101-ФЗ новый п. 8 имеет целью, очевидно, отменить действие п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Однако непонятно, почему законодатель формулирует специальную норму исключительно в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности, притом что, как мы говорили выше, отдельной формы собственности при этом не образуется...

Изменения, внесенные в текст п. 4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ, сводятся к уточнению порядка выкупа предоставленного в аренду земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в части определения цены выкупа. Если в первоначальной редакции Закона N 101-ФЗ выкуп осуществлялся по рыночной стоимости земельного участка, то после внесения Законом N 87-ФЗ в этот нормативный акт изменений выкуп осуществляется как по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, так и по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, что соответствует позиции федерального законодателя, содержащейся в ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Необходимость такой нормы вызвана тем, что положения п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ не распространяются на отчуждение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 8 ст. 28 Закона N 101-ФЗ).

Кроме того, Закон N 87-ФЗ распространил двухнедельный срок, установленный в абз. 2 п. 4 ст. 10 первоначальной редакции Закона N 101-ФЗ для принятия решения о предоставлении земельного участка, на принятие решения об отказе в предоставлении земельного участка, что также выглядит оправданным, поскольку в противном случае принятие решения об отказе в предоставлении земельного участка не было ограничено временем, и, следовательно, могли возникнуть затруднения при обращении в суд с обжалованием бездействия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, которым не было вынесено решение по обращению гражданина или юридического лица <11>.

     
   ————————————————————————————————
   

<11> В этом случае можно было руководствоваться сроком, установленным п. 8 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 12.04.1968 N 2534-VII "О порядке рассмотрения предложений, заявлений и жалоб граждан", которым установлен месячный срок для вынесения решения по заявлениям, жалобам и предложениям граждан.

Указанием на минимальный срок заключения договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнена редакция п. 6 ст. 10 Закона N 101-ФЗ: "Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет". Введение этого срока связано с тем, что вышеуказанные земельные участки не могут быть предоставлены в собственность физическим и юридическим лицам, и установление минимального срока договора аренды таких участков призвано определенным образом стабилизировать положение арендатора таких земельных участков.

4. Особенности оборота долей в праве

общей собственности на земельные участки

из земель сельскохозяйственного назначения

Положение ст. 12 Закона N 101-ФЗ относительно возможности участника общей долевой собственности распорядиться своей долей изложено Законом N 87-ФЗ в новой редакции: "Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли". Смысл вышеприведенного изменения понятен: если до внесения изменений сособственник был вправе распорядиться своей долей в любой предусмотренной законом форме без выделения доли в натуре, то Закон N 87-ФЗ установил исчерпывающий перечень тех действий, которые сособственник вправе совершить в отношении принадлежащей ему доли без выделения земельного участка в счет земельной доли:

- завещать свою земельную долю;

- внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

- передать свою земельную долю в доверительное управление;

- продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Все иные действия, определяющие юридическую судьбу земельной доли, могут совершаться участником долевой собственности только после выделения земельного участка в натуре в счет земельной доли.

Вместе с тем земельное законодательство имеет приоритет перед гражданским законодательством лишь применительно к регулированию сделок с землей (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Выше мы привели точку зрения Г.Ф. Шершеневича относительно того, что доля в праве общей собственности на вещь не тождественна доле в самой вещи, что соответствует подходу действующего законодательства (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Таким образом, сделки с долей в праве общей собственности на землю не являются сделками с самой вещью и не входят в сферу отношений, регулируемых земельным законодательством (п. п. 1 и 3 ст. 3 ЗК РФ) <12>. Косвенно данный вывод подтверждается п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ (в ред. Закона N 87-ФЗ): "К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона". Из вышеприведенного следует, что комментируемая новелла Закона N 87-ФЗ установлена за пределами общественных отношений, составляющих предмет земельного законодательства, и в силу ст. 3 ГК РФ федеральный закон должен соответствовать ГК РФ, п. 2 ст. 246 которого установлено правило о том, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. По нашему мнению, новая редакция абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ противоречит п. 2 ст. 246 ГК РФ и не может применяться <13>.

     
   ————————————————————————————————
   

<12> По мнению Г.Ф. Шершеневича, "распоряжение в общей собственности возможно или со стороны всех в отношении к материальному объекту, или же со стороны каждого участника в отношении к принадлежащей ему доле. Распоряжение первого рода возможно только с общего согласия. <...> Со своей стороны каждый соучастник может самостоятельно распорядиться своей долей, все равно, раздельно или нераздельно общее имущество" (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 281 - 282).

<13> Вообще подход законодателя к регулированию сделок с земельными долями довольно противоречив. С одной стороны, в Законе N 101-ФЗ последовательно проводятся отличия земельной доли как доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения от натурального выражения такой доли (например, ст. 15 этого Закона), а с другой стороны, законодатель вторгается в сферу оборота земельных долей, составляющую предмет регулирования гражданского законодательства.

По аналогичным причинам вызывает сомнения новая редакция п. 2 ст. 12 Закона, которая, по сути, исключает преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности для случаев, когда участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, поскольку данная норма не соответствует ст. 250 ГК РФ.

Пункт 1 ст. 13 Закона N 101-ФЗ имеет в настоящее время следующую редакцию: "Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федерального закона".

Помимо чисто редакционной замены соединительного союза "и" в первоначальной редакции комментируемой нормы разделительными союзами "либо", "или", действие данного пункта ст. 13 Закона N 101-ФЗ распространено на любые формы распоряжения земельным участком, что не противоречит абз. 2 п. 1 ст. 12 этого Закона, поскольку в комментируемой норме речь идет о распоряжении не земельной долей, а земельным участком.

Статья 13 Закона N 101-ФЗ устанавливает, что образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 этого Закона. Данный этап действий участников долевой собственности, введенный Законом N 87-ФЗ, считается обязательным. И только в случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 Закона N 101-ФЗ, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Предыдущая редакция ст. 13 Закона N 101-ФЗ не содержала вышеуказанного промежуточного этапа, несмотря на то, что текст ст. 14 этого Закона упоминал о части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Таким образом, Закон N 87-ФЗ лишь восполнил пробел первоначальной редакции Закона N 101-ФЗ.

Новая редакция ст. 13 Закона N 101-ФЗ закрепляет требования, предъявляемые к размеру выделяемого земельного участка в счет земельной доли, чего не содержала предыдущая редакция Закона. Согласно абз. 3 п. 3 ст. 13 Закона N 101-ФЗ (в ред. Закона N 87-ФЗ) "Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок".

Кроме того, из текста Закона N 101-ФЗ исключены положения о компенсации остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка. Согласно ранее действовавшей редакции этого Закона в случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышала рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан был выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка. Размер компенсации определялся как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей. В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади оказывалась ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация должна была выплачиваться участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка.

Такое изъятие института компенсации из текста Закона N 101-ФЗ вполне обоснованно. Во-первых, такая компенсация приобретала черты квазиналога на сверхприбыль в виде доходности земельного участка. Во-вторых, выдел доли осуществляется по соглашению между всеми сособственниками (ст. 252 ГК РФ), и только в случае недостижения такого согласия выдел доли осуществляется в судебном порядке (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Следовательно, о какой компенсации может идти речь, если сособственники сами выделили такой земельный участок при выделе земельной доли в натуре? Это нарушало бы автономию воли сособственников (ч. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Именно поэтому п. 4 ст. 252 ГК РФ закрепил противоположную позицию: компенсация выплачивается сособственнику, требующему выдела своей доли в праве общей собственности в случае несоразмерности имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи Кодекса, его доле в праве собственности, и заменяет собой выдел имущества в натуре (п. 5 ст. 252 ГК РФ). Именно для устранения вышеуказанного противоречия с ГК РФ вышеприведенная редакция п. 1 ст. 13 Закона N 101-ФЗ о выплате компенсации претерпела изменение.

Вызывает определенный интерес п. 5 ст. 13 Закона N 101-ФЗ (в ред. Закона N 87-ФЗ), согласно которому "Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка.

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок".

Вышеприведенная норма применяется в случае, если собственники земельных долей не распоряжаются ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю. Между тем функция земли как средства производства по определению преобладает над функцией земли как товара. Получается, что комментируемая норма имеет своей целью стимулирование сособственников к продаже своих долей, что вряд ли объяснимо с позиции хоть какой-нибудь логики. В предыдущей редакции этой статьи Закона N 101-ФЗ речь шла о не используемой в течение двух лет части находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что объяснялось стремлением обеспечить спрос на земли сельскохозяйственного назначения для их использования по назначению за счет тех лиц, которые часть земельного участка не использовали. Внесенная же в текст Закона N 101-ФЗ новелла нарушает, по нашему мнению, положения ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которым каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Очевидно, что право распоряжаться имуществом включает право собственника (сособственников) самостоятельно решать: распоряжаться им или нет.

Лейтмотивом изменений, внесенных в ст. 14 Закона N 101-ФЗ, является определение правового статуса и порядка деятельности общего собрания участников общей долевой собственности. Введение еще в первоначальной редакции Закона N 101-ФЗ института общего собрания участников общей долевой собственности выглядит оправданным, поскольку имеющиеся в тексте ГК РФ в отношении общей собственности ссылки на необходимость получения согласия всех сособственников на практике весьма проблематично реализовать: приходится искать отсутствующих сособственников, отсутствует определенность в том, необходимы ли 100% голосов или достаточно какого-либо большинства и т.д. <14> Однако в первоначальной редакции Закона N 101-ФЗ законодатель лишь упомянул общее собрание участников общей долевой собственности в тексте ст. 14, не определив детально порядок его работы. Устранению этого недочета и служат изменения, внесенные в ст. 14 Закона N 101-ФЗ.

     
   ————————————————————————————————
   

<14> Нельзя не отметить, что законодатель, вводя институт общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, не избегает противоречия с ГК РФ, требующим единогласного решения вопросов, связанных с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности, поскольку не ограничивает компетенцию общего собрания участников лишь вопросами владения и пользования земельным участком [п. 1.2 ст. 14 Закона N 101-ФЗ (в ред. Закона N 87-ФЗ)]. Кроме того, п. 1 ст. 247 ГК РФ требует соглашения всех участников общей долевой собственности и в отношении владения и пользования таким имуществом; в связи с этим, даже учитывая практическую оправданность института общего собрания участников общей долевой собственности, мы вынуждены констатировать факт противоречия ст. 14 Закона N 101-ФЗ ГК РФ. В связи с тем что в данном случае мы имеем дело с имущественными отношениями по владению и пользованию земельным участком, а не долей в праве общей долевой собственности, необходимо применять п. 3 ст. 3 ЗК РФ, признавая приоритет специального кодифицированного акта - ЗК РФ. Вместе с тем напомним, что п. 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривает принятие закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения только в части регулирования оборота таких земель, под которым ст. 1 Закона N 101-ФЗ понимает лишь совершение сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, но не реализацию правомочий собственника по владению и пользованию имуществом. Следовательно, в части регулирования порядка владения и пользования сособственниками земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения Закон N 101-ФЗ противоречит ЗК РФ и, как следствие, не обладает приоритетом перед ГК РФ; в связи с этим, по нашему мнению, есть основания для вывода о необходимости получения согласия всех сособственников земельных участков для владения и пользования ими безотносительно к правилам об общем собрании участников общей долевой собственности.

С инициативой о проведении общего собрания участников общей долевой собственности могут выступить как любой участник общей долевой собственности, так и сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок (п. 1.1 ст. 14 Закона N 101-ФЗ). С предложением о созыве общего собрания участников общей долевой собственности к сельскохозяйственной организации, использующей вышеуказанный земельный участок, может обратиться и орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка, однако сам орган местного самоуправления правом на созыв общего собрания не наделен.

В предыдущей редакции Закона N 101-ФЗ общее собрание участников общей долевой собственности считалось легитимным, если на нем присутствовало не менее 20% участников долевой собственности. Решение принималось большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформлялось протоколом. Протокол подписывался всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Внесенные изменения уточнили количественное выражение кворума лиц, присутствующих на общем собрании. Согласно абз. 2 п. 1.1 ст. 14 Закона N 101-ФЗ (в ред. Закона N 87-ФЗ) "Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом".

Какие же изменения, внесенные Законом N 87-ФЗ, обращают на себя внимание?

Во-первых, Закон N 87-ФЗ признает собрание правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Таким образом, в отличие от предыдущей редакции Закона N 101-ФЗ, собрание будет правомочным и в том случае, если на общем собрании присутствуют участники общей долевой собственности, которые не составляют 20% от общего числа сособственников, но им принадлежит более 50% земельных долей. Данное правило выглядит разумным, поскольку вопросы владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, прежде всего затрагивают интересы лиц, которым принадлежит значительный пакет долей в праве общей долевой собственности. Следовательно, комментируемое правило направлено на то, чтобы не допустить саботажа со стороны миноритарных сособственников применительно к принятию решений о владении и пользовании земельным участком.

Во-вторых, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок имеет право принимать решения в пределах своей компетенции, если за него проголосуют участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Ранее решение должно было приниматься квалифицированным большинством голосов сособственников, присутствовавших на собрании. Новая редакция Закона N 101-ФЗ установила в качестве достаточного получение голосов лиц, которые в совокупности владеют более чем 50% долей в праве общей собственности на земельный участок от общего количества долей, принадлежащих сособственникам, присутствующим на собрании. По нашему мнению, приведенная новелла не вполне соответствует содержанию права общей долевой собственности, даже если игнорировать отмеченное выше несоответствие ст. 14 Закона N 101-ФЗ ГК РФ. Дело в том, что содержание права общей собственности, которому имманентно присуща множественность лиц на стороне единого субъекта - собственника имущества, предполагает потребность в согласовании воль всех участников, поскольку имущество одно и самовольное владение, пользование или распоряжение им одним из сособственников может нарушить права других сособственников, притом что все вышеуказанные права защищаются равным образом <15>. Даже допустив определенное исключение из правила о необходимости выявления и объединения воль всех сособственников, которое обосновывается применительно к комментируемому Закону исключительно вопросами целесообразности <16>, мы должны стремиться к тому, чтобы обеспечить максимально полный учет воль всех участников. И в этом смысле заимствованная Законом N 101-ФЗ из корпоративного законодательства конструкция общего собрания как органа управления, по нашему мнению, не вполне пригодна к отношениям, связанным с общей собственностью, поскольку в отличие от юридического лица самостоятельного субъекта права применительно к общей собственности не образуется <17>.

     
   ————————————————————————————————
   

<15> Как указывал Г.Ф. Шершеневич, "в практике нашей возбуждается сомнение, возможна ли защита владения одного из соучастников против другого, например один из совладельцев дома изгоняется из него. Так как каждому соучастнику принадлежит владение и так как оно обнимает не определенную какую-либо часть, а всю вещь, то нет никакого основания лишать его защиты принадлежащего ему права" (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 281).

<16> См. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2004. [Комментарий к ст. 247 ГК РФ; содержится в правовой системе "Гарант"].

<17> Отметим, что и в законодательстве о юридических лицах выделяются вопросы, которые решаются общим собранием единогласно или квалифицированным большинством голосов (см., например, п. 8 ст. 37 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп.). Как правило, это те вопросы, которые являются определяющими для деятельности самого юридического лица. Почему же указанный принцип не был воспринят комментируемым Законом, если, как уже указывалось выше, правовая природа общей собственности предполагает необходимость согласования воль если не всех, то по возможности большего числа сособственников?

Что же получается в контексте комментируемой статьи Закона N 101-ФЗ? Допустим, что количество сособственников земельного участка - 10. Доли первых двух из них равны 20%, доли остальных распределены в равной пропорции по 10%. На общем собрании присутствуют двое сособственников: один из числа тех, кто владеет земельными долями в размере по 10%, а другой - из числа тех, кто владеет земельными долями в размере по 20%. Кворум собрания имеется (не менее чем 20% от общего числа сособственников). Для принятия решения по вопросам, связанным с владением, пользованием или распоряжением земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, достаточно будет волеизъявления одного из присутствующих сособственников, владеющего земельной долей в размере 20%. Соответствует ли это идеологии общей собственности и отражает ли волю всех сособственников - вопрос, относящийся к категории риторических...

Что касается п. 1.2, введенного в текст ст. 14 Закона N 101-ФЗ, то прежде всего обращает на себя внимание определенное несоответствие между п. п. 1 и 1.2 ст. 14 этого Закона. Согласно п. 1 ст. 14 Закона N 101-ФЗ (в ред. Закона N 87-ФЗ) "Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности" (выделено мною. - И.И.). Между тем п. 1.2 ст. 14 Закона N 101-ФЗ относит к компетенции общего собрания участников общей собственности определение условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление, что представляет собой реализацию уже правомочия распоряжения собственника.

И.Н.Ильюшихин

Генеральный директор

ЗАО "Юридический центр

"Северо-Западный регион",

преподаватель

юридического факультета СПбГУ

Подписано в печать

03.11.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——