"Главбух". Приложение "Учет в сфере образования", 2005, N 4

АРЕНДА: СОБЛЮДАЙТЕ ИНТЕРЕСЫ ДЕТЕЙ

Образовательное учреждение вправе сдать свое имущество в аренду. Но законодательством установлены для детских учебных заведений некоторые ограничения - в частности, защищающие права детей. И если при заключении договора не соблюсти эти требования, то суд может признать сделку ничтожной. Именно такое решение вынес ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 25 февраля 2005 г. N Ф04-9606/2005(7925-А67-39).

Суть спора

Муниципальная специальная (коррекционная) школа (далее - школа) вместе с департаментом недвижимости города, выступая арендодателями, заключили в 2001 г. договор о сдаче в аренду нежилого помещения аптечному магазину. Помещение, являющееся муниципальной собственностью города, находилось у школы в оперативном управлении.

Дело о применении последствий ничтожности этой сделки возбудила прокуратура. Заместитель прокурора настаивал на том, что магазин должен вернуть школе помещение, так как договор аренды был заключен с нарушениями требований законодательства.

Решениями судов первой и апелляционной инстанций требования прокуратуры удовлетворены. Кассационную жалобу подал департамент недвижимости города, ссылаясь на то, что ограничения, установленные Законом "Об образовании", недопустимо применять к собственнику помещения.

Примечание. Ничтожность сделки

Ничтожной является сделка, недействительная сама по себе, независимо от признания ее таковой судом. Суд только определяет ее последствия. Иск об этом может предъявить любое заинтересованное лицо.

Что решил суд

Кассационный суд поддержал решения предыдущих инстанций.

Действительно, школа вправе выступать в качестве арендодателя имущества. Но до 1 января 2005 г. сдача в аренду муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности осуществлялась только с согласия совета образовательного учреждения. Таким было требование ранее действовавшей редакции п. 11 ст. 39 Закона "Об образовании". На момент заключения рассматриваемого договора совет образовательного учреждения в школе отсутствовал. Следовательно, согласия совета не было.

Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Таким ограничением применительно к оспариваемому договору является требование п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ" (далее - Закон N 124-ФЗ).

Если муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, перед заключением договора должна быть проведена учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, социальной защиты и социального обслуживания детей.

Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения этих условий. Такая экспертная оценка учредителем проведена не была.

Суд в соответствии со ст. ст. 167 и 168 Гражданского кодекса РФ сделал обоснованный вывод о ничтожности оспариваемой сделки ввиду несоответствия ее требованиям закона. В качестве последствия недействительности сделки применена односторонняя реституция. То есть помещение должно быть возвращено школе, но полученная ранее арендная плата не изымается, так как она является платой за фактическое пользование помещением и не подлежит возврату.

Выводы

Итак, по результатам дела проиграли все стороны договора: аптечному магазину пришлось вернуть помещение, школа и департамент имущества не будут получать арендную плату. Может быть, только учащиеся школы не проиграли.

Но это сомнительно, так как скорее всего сдававшиеся в аренду помещения не могли быть использованы для обучения и содержания детей.

Избежать столь негативных последствий можно было просто соблюдая требования закона.

Надо отметить, что действующая сейчас редакция ст. 39 Закона "Об образовании" никак не ограничивает учебные заведения в праве на сдачу имущества в аренду. Тем не менее требования Закона N 124-ФЗ не отменены и их соблюдать обязательно. Удивительно только, что департамент недвижимости эти требования не учел при составлении договора.

Кстати, приведенный случай признания договора аренды ничтожным на таком основании не единственный. Аналогичное решение вынес ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 15 марта 2005 г. N Ф04-289/2005(8246-А03-36).

А вот суды других округов считают, что сдача в аренду помещений без экспертной оценки не повод для признания ничтожности сделки, хотя оспорить такой договор в суде все же можно (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2004 г. N Ф08-3998/2004, Уральского округа от 28 апреля 2005 г. N Ф09-1002/05-ГК-С6).

Ю.В.Васина

Аудитор

Подписано в печать

03.11.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——