"Консультант", 2005, N 21

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Когда компания решает строить торговый центр, завод, склад или иной объект недвижимости, для начала ей необходимо решить земельный вопрос. Нужно понять, в каких случаях возможна лишь аренда земельного участка, а в каких - получение прав собственности на него. Не менее важно знать, как оформить эти права, взаимодействуя с госорганами.

Особенностям землепользования был посвящен семинар, который организовал Международный центр финансово-экономического развития. О том, как получить право на земельный участок при строительстве в городах, рассказал Максим Попов, старший юрист юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры".

Примечание. Максим Попов, старший юрист юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", к. ю. н. В 1997 г. окончил юридический факультет Государственного университета по землеустройству. В 2001 г. защитил кандидатскую диссертацию на тему "Право муниципальной собственности в России: проблемы теории и практики". Более девяти лет работает в области земельного права. Автор нескольких монографий и более 50 публикаций в СМИ по вопросам правового регулирования земельных отношений.

Итак, существует два способа получить право на землю: с предварительным согласованием места размещения объекта и без него. Земельный кодекс четко определяет, в каких случаях это согласование не требуется (п. 11 ст. 30). Не требуется оно, например, в том случае, если в отношении интересующего компанию участка утверждены градостроительная документация о застройке и правила землепользования и застройки. В большинстве случаев предварительное согласование необходимо. Г-н Попов не случайно начал свое выступление с этого момента. Дело в том, что от того, к какой из этих двух категорий относится участок, зависит процедура получения прав на него.

(Объект может быть признан самовольной постройкой, если он возведен с нарушением строительных норм. Но даже в этом случае застройщик может получить право собственности на него. Подробнее об этом читайте на с. 80 - Прим. ред.)

Первый способ

Сначала речь пойдет о той ситуации, когда предварительное согласование места размещения объекта необходимо. Тогда процедура будет включать пять основных этапов.

Первый - выбор участка. Предположим, руководитель компании нашел площадку для потенциального строительства объекта. Он должен обратиться в орган, который распоряжается этим земельным участком (например, местную администрацию или территориальный орган Росимущества) с заявлением о выборе участка. Допустим: "Прошу вас выбрать земельный участок для размещения торгового центра...". Типовой формы такого заявления нет. О его примерном содержании говорится в п. 1 ст. 31 Земельного кодекса. Г-н Попов посоветовал приложить к заявлению приблизительные проекты и другую информацию о том, что фирма планирует строить.

Даже если землей распоряжается субъект Федерации или Российская Федерация, решение о выборе участка принимает орган местного самоуправления (ОМС). При этом он берет на себя тройную задачу. Во-первых, направляет заявления в различные согласующие органы (в пожарную инспекцию, санэпиднадзор и т.п.), чтобы получить от них подтверждение того, что участок соответствует санитарным, пожарным и другим нормам.

Во-вторых, ОМС информирует местное население о намерении компании построить объект (п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Это важный момент. Суть его заключается в том, чтобы еще до принятия решения о предоставлении участка граждане были ознакомлены с планами по строительству и могли высказать свои сомнения и возражения ОМС. По большому счету они никак не могут повлиять на строительство, если это требование выполнено. Решение же о строительстве все равно принимает ОМС. Однако, если не проинформировать население, есть вероятность судебных разбирательств. Подчеркивая значимость этого требования, г-н Попов привел в пример Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 октября 2003 г. по делу N А43-3688. Местная администрация предоставила компании участок, но впоследствии отменила свое решение. Мотивировала она это тем, что местные жители не были проинформированы о строительстве. Компания подала иск, но суд его не удовлетворил.

Таким образом, компания должна проследить за тем, чтобы требование об информировании было выполнено. Сведения о строительстве должны быть размещены в официальном издании ОМС. Г-н Попов посоветовал, во избежание возможных проблем с судами, не скупиться на информацию и указывать целевое назначение будущего объекта, его адрес, площадь земельного участка и другие данные.

И, наконец, в-третьих, на этой стадии ОМС информирует правообладателей выбранного земельного участка о том, что он может быть изъят или выкуплен для государственных или муниципальных нужд и предоставлен под строительство (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Следует отметить, что в настоящее время возможностей изъять участки у юридических лиц и граждан для их дальнейшего предоставления заявителю гораздо меньше. Теперь заявителю (то есть компании, планирующей строительство), как правило, нужно самому договариваться с правообладателями о том, чтобы приобрести у них участки.

Далее ОМС оформляет акт выбора земельного участка. Если он также является органом, уполномоченным на распоряжение участками, то он и утверждает его. Если же распорядителем является субъект Федерации или Российская Федерация, то ОМС передает акт на подтверждение в соответствующий орган.

Второй этап - это формирование земельного участка (пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ). На этой стадии компания договаривается с представителями землеустроительной организации о том, чтобы они провели работы по межеванию участка, определили его границы. В результате компании выдают акт с описанием участка.

На третьем этапе компания, имея предварительное согласование места размещения объекта и описание земельного участка, обращается в местную земельную кадастровую палату. На основе этих документов участку присваивают кадастровый номер и выдают его кадастровый план.

На четвертом этапе фирма обращается в уполномоченный орган власти с заявлением о предоставлении земельного участка. К нему она прикладывает кадастровый план участка. Орган власти при этом принимает решение о предоставлении участка в аренду. Возможно также бессрочное пользование, но обладать этим правом могут лишь отдельные госучреждения. Получить участок в собственность при такой процедуре невозможно. И, наконец, пятая стадия - это договор аренды.

Второй способ

Затем г-н Попов рассмотрел ситуацию, когда предварительно согласовывать место размещения объекта не нужно.

В этом случае, как было сказано выше, местные органы власти утвердили документацию о застройке, а также правила землепользования и застройки. То есть границы земельных участков, плотность и параметры застройки определены, участкам присвоены кадастровые номера и т.п. Поэтому в такой ситуации компания затратит гораздо меньше времени на приобретение прав на землю.

Орган власти, распоряжающийся землей, сам выступает с инициативой предоставить тот или иной участок и объявляет публичные торги (п. 2 ст. 30, ст. 38 ЗК РФ). Причем на торгах участки могут предлагаться и в собственность, и в аренду.

Г-н Попов отметил, что участок при такой процедуре может быть передан в аренду и без торгов. Это допускается в том случае, когда распорядитель земли предварительно сообщил, что предлагает его, но заявка на него поступила только одна.

Таким образом, предоставление участков с предварительным согласованием мест размещения объекта и без него - две абсолютно разные процедуры. Различия, по мнению г-на Попова, разумны и справедливы. С одной стороны, власти затратили немалые средства на разработку документации о застройке, а также правил землепользования и застройки.

Теперь они имеют возможность возместить эти расходы путем проведения торгов. С другой стороны, компания "нашла" участок, затратила время и средства, чтобы выбрать его, сформировать и предварительно согласовать размещение объекта. Теперь она имеет полное право на то, чтобы участок был предоставлен ей и никому иному.

Процедуры предоставления земельных участков

для строительства

     
   ———————————————————————————————T—————————————————————————————————¬
   |       С предварительным      |       Без предварительного      |
   |согласованием места размещения|  согласования места размещения  |
   |            объекта           |             объекта             |
   +——————————————————————————————+—————————————————————————————————+
   |Муниципалитет по заявлению    |                —                |
   |компании выбирает земельный   |                                 |
   |участок. Затем получает       |                                 |
   |предварительное согласование  |                                 |
   |места размещения объекта      |                                 |
   +——————————————————————————————+—————————————————————————————————+
   |Компания организует работы по |Уполномоченное ведомство         |
   |формированию участка          |организует работы по формированию|
   |                              |участков                         |
   +——————————————————————————————+—————————————————————————————————+
   |Кадастровая палата присваивает|Кадастровая палата присваивает   |
   |кадастровый номер земельному  |кадастровый номер земельному     |
   |участку                       |участку                          |
   +——————————————————————————————+—————————————————————————————————+
   |Распорядитель земли принимает |Распорядитель земли проводит     |
   |решение предоставить компании |торги (конкурсы, аукционы) по    |
   |участок для строительства     |продаже земельного участка или   |
   |(ст. 32 ЗК РФ)                |продаже права на заключение      |
   |                              |договора аренды (ст. 38 ЗК РФ)   |
   +——————————————————————————————+—————————————————————————————————+
   |Компания подписывает с        |Распорядитель подписывает        |
   |распорядителем земельного     |протокол о результатах торгов и  |
   |участка договор аренды        |соответствующий договор          |
   L——————————————————————————————+——————————————————————————————————
   

Н.Ростова

Эксперт "Консультанта"

Подписано в печать

21.10.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——