"Новая бухгалтерия", 2005, N 11

УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА:

КАК УЧЕСТЬ РАСХОДЫ?

Зачастую договором аренды стороны возлагают обязанность по несению всех расходов, связанных с содержанием и ремонтом объекта аренды, на арендатора. А если объект требует каких-либо капитальных вложений, то и эти расходы также несет арендатор. Как учесть капитальные вложения в арендованное имущество? Теперь ответ на этот вопрос есть непосредственно в Налоговом кодексе РФ.

Допустим, организация решила произвести вложения в арендованный объект в целях улучшения его характеристик. Улучшение - это работа капитального характера, которая изменяет качественные характеристики основного средства (это может быть модернизация, реконструкция, дооборудование и т.п.).

Согласно ст. 623 ГК РФ капитальные вложения могут быть направлены на два вида улучшений - отделимые и неотделимые.

Отделимые улучшения - те улучшения, которые по истечении срока аренды можно отделить от имущества, не причинив ему вреда. В соответствии со ст. 623 ГК РФ они являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Второй вид улучшений - это те, что нельзя отсоединить от имущества без вреда для него (неотделимые). Поскольку они неразрывно связаны с объектом аренды, принадлежащим арендодателю, то очевидно, что по окончании договора аренды они неизбежно будут переданы арендодателю вместе с самим объектом аренды.

Неясное настоящее

Рассмотрим, что предписывает законодательство на сегодняшний день.

Согласно п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе основных средств.

В Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н) уточняется: "в составе основных средств учитываются... капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора", т.е. это правило касается исключительно отделимых улучшений.

Отделимые улучшения, которые обошлись организации больше чем в 10 000 руб. и используются свыше 12 месяцев, арендатор должен принять в состав своих основных средств и начислять по ним амортизацию.

В налоговом учете их также нужно отразить как амортизируемое имущество в обычном порядке (т.е. по сроку полезного использования объекта) и начислять амортизацию в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Постановлением Правительства от 01.01.2002 N 1.

Основные проблемы возникают в учете неотделимых улучшений.

Вопрос о том, кому принадлежат неотделимые улучшения во время действия договора аренды, не имеет однозначного ответа. По нашему мнению, поскольку произведенные неотделимые улучшения нельзя однозначно признать собственностью арендатора, арендатор не может их учесть в составе своих основных средств. Ведь как было указано выше, п. 3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств предполагает, что капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств арендатора, только если они являются собственностью арендатора.

Как же тогда арендатору учесть произведенные им расходы?

Рассмотрим два варианта.

Вариант первый. Создание неотделимых улучшений согласовано с арендодателем, и он возмещает арендатору произведенные расходы. Соответственно капитальные вложения передаются на баланс арендодателя.

В этом случае в договоре аренды надо оговорить порядок передачи на баланс арендодателя законченных неотделимых улучшений, произведенных арендатором, поскольку Гражданский кодекс РФ этот вопрос не регулирует. До момента передачи расходы учитываются арендатором на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", а в момент подписания акта списываются в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы".

Таким образом, после передачи произведенных арендатором неотделимых улучшений на баланс арендодателя начислять амортизацию в установленном законодательством порядке по неотделимым улучшениям будет арендодатель. У арендатора амортизация в бухгалтерском учете не начисляется.

В налоговом учете амортизация по неотделимым улучшениям арендованного имущества у арендатора также не начисляется, поскольку гл. 25 НК РФ это не предусмотрено. Такая точка зрения выражена, в частности, в Письме Минфина России от 04.05.2005 N 03-03-01-04/2/74, а также в Письме Управления МНС России по г. Москве от 24.03.2003 N 26-12/16808. В этом случае амортизация в налоговом учете начисляется арендодателем после получения на баланс неотделимых улучшений.

При передаче арендодателю неотделимых улучшений и получении от него возмещения сумма возмещения включается арендатором в состав доходов. При этом расходы на производство улучшений отражаются им в составе расходов, уменьшающих полученные доходы.

Вариант второй. Неотделимые улучшения согласованы с арендодателем, но расходы арендатору не возмещаются.

И в этом случае в бухгалтерском и налоговом учете начислять амортизацию арендатор не может.

Не сможет учесть арендатор произведенные расходы в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, и в дальнейшем - при передаче этих капитальных вложений арендодателю, поскольку передача происходит без компенсации, т.е. безвозмездно. Ведь в соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, связанные с этой передачей, не учитываются в целях налогообложения.

Этот вывод можно найти, например, в Письме УМНС России по г. Москве от 25.04.2004 N 26-12/12944: "Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества и арендодатель не возмещает арендатору согласно заключенному договору аренды понесенные им расходы, то подобные затраты не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли организации-арендатора в соответствии с главой 25 НК РФ".

Рассмотрим эти ситуации на примерах.

Пример 1. ООО арендует офисное помещение у завода. Договор аренды заключен сроком на 36 месяцев с 1 января 2003 г. по 31 декабря 2005 г. В январе 2005 г. обществом произведены неотделимые улучшения в капитальные вложения стоимостью 56 640 руб.

ООО получило письменное разрешение на производство улучшений от завода с обязательством компенсировать обоснованные затраты арендатора по окончании срока аренды. Стороны договорились, что капитальные вложения передаются на баланс арендодателя на дату окончания работ (т.е. до окончания срока аренды).

Учет у арендатора:

Дебет 08 - Кредит 60

- 48 000 руб. - отражены затраты на производство улучшений;

Дебет 19 - Кредит 60

- 8640 руб. - учтен НДС по капитальным вложениям.

На дату окончания работ арендатор передает это неотделимое улучшение арендодателю по акту передачи:

Дебет 91 - Кредит 08

- 48 000 руб. - списывается стоимость произведенных капитальных вложений;

Дебет 62 - Кредит 91

- 56 640 руб. - формируется задолженность арендодателя за передаваемые капитальные вложения;

Дебет 91 - Кредит 68/"НДС" (76/"НДС")

- 8640 руб. - начислен НДС к уплате в бюджет при реализации капитальных вложений.

Что делать с "входным" НДС? По нашему мнению, его можно принять к вычету, поскольку реализация капитальных вложений является облагаемой НДС операцией, а согласно пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право принять к вычету суммы "входного" НДС по товарам, работам, услугам, которые приобретались для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения.

Дебет 68/"НДС" - Кредит 19

- 8640 руб. - "входной" НДС по капитальным затратам предъявлен к вычету.

При возмещении заводом арендатору затраченных средств делается проводка:

Дебет 51 - Кредит 62

- 56 640 руб. поступила оплата от завода.

Учет у арендодателя:

На дату подписания акта о передаче капитальных вложений на баланс арендодателя:

Дебет 08 - Кредит 60

- 48 000 руб. - учтены вложения в объект аренды;

Дебет 19 - Кредит 60

- 8640 руб. - учтен НДС, относящийся к капитальным вложениям в объект аренды;

Дебет 01 - Кредит 08

- 48 000 руб. - стоимость произведенных улучшений отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта аренды.

После принятия улучшений на свой баланс арендодатель начисляет по ним амортизацию (т.е. амортизация начисляется на объект аренды, стоимость которого увеличена на сумму произведенных улучшений).

При перечислении денег арендатору:

Дебет 60 - Кредит 51

- 56 640 руб. - оплачена стоимость капитальных вложений арендатора;

Дебет 68/"НДС" - Кредит 19

- 8640 руб. - НДС по произведенным улучшениям предъявлен к вычету.

Пример 2. Изменим условия примера 1.

Предположим, что в договоре аренды предусмотрена возможность капитальных вложений, которые не компенсируются арендодателем.

В этом случае арендатору ничего не остается, как по окончании договора аренды списать произведенные улучшения в состав прочих расходов:

Дебет 91 - Кредит 08

- 48 000 руб. - списаны расходы по капитальным вложениям на счета прибылей и убытков (без уменьшения налогооблагаемой прибыли).

Что касается "входного" НДС в сумме 8640 руб., то его также придется списать за счет собственных средств проводкой:

Дебет 91 - Кредит 19

- 8640 руб. - списан НДС без уменьшения налогооблагаемой прибыли.

Такое разъяснение приведено в Письме УМНС России по г. Москве от 25.11.2003 N 24-11/65847: "В связи с изложенным если работы по реконструкции арендованного помещения произведены арендатором без согласия арендодателя и данные затраты возмещаться не будут, то в этом случае права на налоговые вычеты налога на добавленную стоимость у арендатора не возникает".

Отметим, что существует и другая точка зрения, которая заключается в том, что при отсутствии возмещения затрат арендатора арендодателем происходит безвозмездная передача капитальных вложений от арендатора к арендодателю.

При этом у арендатора возникает налогооблагаемая база по НДС, которая определяется исходя из рыночных цен в соответствии со ст. 40 НК РФ. В то же время НДС, начисленный по безвозмездной передаче, может быть уменьшен на "входной" НДС, уплаченный при производстве капитальных вложений. Ведь налогоплательщик имеет право принять к вычету суммы "входного" НДС по товарам, работам, услугам, которые приобретались для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

При такой трактовке в примере 2 (допустим, что рыночная стоимость объекта на момент окончания договора аренды составляет 47 200 руб. с учетом НДС) проводки будут следующие:

Дебет 91 - Кредит 08

- 48 000 руб. - списаны расходы по безвозмездно переданным капитальным вложениям (без уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль);

Дебет 91 - Кредит 68/"НДС"

- 7200 руб. - начислен НДС по безвозмездной передаче (47 200 руб. х 18 : 118) без уменьшения налогооблагаемой прибыли;

Дебет 68/"НДС" - Кредит 19

- 8640 руб. - предъявлен к вычету "входной" НДС по капитальным вложениям.

Как в условиях примера 2 должен поступить арендодатель?

Поскольку затраты на неотделимые вложения заводом не возмещены, то в его учете отражается безвозмездное поступление имущества.

Стоимость безвозмездно полученного имущества в бухгалтерском учете оценивается по текущей рыночной стоимости (предположим, что на дату передачи произведенных капитальных вложений на баланс арендодателя их стоимость составила 47 200 руб.).

Стоимость основных средств, полученных организацией безвозмездно, включается в бухгалтерском учете в состав внереализационных доходов (п. 8 ПБУ 9/99 "Доходы организации"), но не сразу в момент их получения, а постепенно по мере начисления амортизации. Первоначально же стоимость безвозмездно полученного имущества отражается в учете на счете 98 "Доходы будущих периодов" проводками:

Дебет 08 - Кредит 98

- 47 200 руб. - отражено безвозмездное поступление имущества;

Дебет 01 - Кредит 08

- 47 200 руб. - стоимость произведенных улучшений отнесена на увеличение стоимости объекта аренды.

На основании п. 8 ст. 250 НК РФ доходы в виде безвозмездно полученного имущества признаются внереализационными доходами налогоплательщика и включаются в налоговую базу по налогу на прибыль по рыночной стоимости.

Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком-получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

Для арендодателя датой получения дохода является дата возврата ему имущества, бывшего в аренде, с произведенными неотделимыми улучшениями (пп. 1 п. 4 ст. 271 НК РФ). Причем в налоговом учете такой доход включается в налоговую базу по налогу на прибыль в полной сумме в том периоде, когда он получен.

Для целей бухгалтерского учета амортизация по безвозмездно полученным основным средствам начисляется в общем порядке.

В налоговом учете также нет запрета на начисление амортизации по безвозмездно полученным объектам основных средств.

Рассмотрев только две ситуации, можно понять, что в настоящее время арендатор при вложениях в неотделимые улучшения арендованных основных средств и арендодатель, получая неотделимые улучшения, несут определенные финансовые потери. Что же изменится в новом году?

Светлое будущее?

С 1 января 2006 г. вступают в действие поправки в гл. 25 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 06.06.2005 N 58-ФЗ, которые касаются правил налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества.

Поправка первая - для арендодателей. Эта поправка приятная. Со следующего года у арендодателей не будет возникать объекта налогообложения в виде переданных арендатором неотделимых улучшений. В ст. 251 "Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы" НК РФ добавлен п. 32, который гласит, что при определении налоговой базы не облагаются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

Конечно, здесь имеются в виду неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещается арендодателем, поскольку при возмещении расходов арендатора для арендодателя доход в любом случае не возникает: ведь на свой баланс он получает объект, оплаченный своими средствами.

Поправка вторая - для арендаторов. Изменения внесены в ст. 256 "Амортизируемое имущество" НК РФ.

В нее добавлен новый абзац: "Амортизируемым имуществом также признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя".

Обратим внимание: те неотделимые улучшения, которые намерен произвести арендатор, обязательно должны быть согласованы с арендодателем. Арендодатель должен дать разрешение арендатору на создание неотделимых улучшений в арендованное имущество, причем неважно, возместит он затраты арендатора в арендованное имущество или не возместит. Только в случае наличия согласования такое имущество признается амортизируемым. Конечно, данное разрешение должно быть оформлено в письменном виде с обязательным уточнением возможности возмещения затрат арендатора (будет возмещение или нет). Далее мы увидим, к чему это обязательное указание.

Каким же образом будут амортизироваться неотделимые улучшения? И кто будет их амортизировать: арендатор или арендодатель?

Ответы на эти вопросы даны в новой редакции ст. 258 "Амортизационные группы. Особенности включения амортизируемого имущества в состав амортизационных групп" НК РФ. Порядок амортизации будет зависеть от того, возместит арендодатель расходы арендатора или нет.

Если арендодатель возмещает расходы арендатора, то капитальные вложения амортизируются арендодателем в порядке, установленном гл. 25 НК РФ. Амортизация в этом случае начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода имущества в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель произвел возмещение арендатору стоимости капитальных вложений (п. 2 ст. 259 НК РФ в новой редакции).

Пример 3. ООО (арендатор) заключило договор аренды с заводом (арендодатель) на долгосрочную аренду автомобиля с 1 января 2005 г. сроком на два года - по 31 декабря 2006 г.

В январе 2006 г. арендатор по письменному согласованию с арендодателем оборудовал автомобиль датчиками парковки, затратив на приобретение и монтаж специальной аппаратуры 11 000 руб. (для простоты будем считать, что затраты произведены без НДС). Арендодатель обязался возместить затраты в сумме 11 000 руб. после окончания срока аренды.

Заглянем в будущее. 31 декабря 2006 г. арендатор передал арендодателю по акту бывшее в аренде имущество, отразив в акте произведенные неотделимые улучшения.

Предположим, что в январе 2007 г. арендодатель возместит арендатору 11 000 руб. Тогда с 1 февраля 2007 г. арендодатель имеет право в налоговом учете начислять амортизацию на стоимость произведенных арендатором улучшений.

Если стоимость неотделимых улучшений согласована с арендодателем, но не компенсируется им, то капитальные вложения, произведенные арендатором, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого в соответствии с Классификацией основных средств (п. 2 ст. 259 НК РФ в новой редакции).

Пример 4. ООО (арендатор) арендует небольшое здание под офис у завода (арендодатель). Договор аренды заключен с 1 января 2005 г. по 31 декабря 2007 г. сроком на три года.

Еще раз заглянем в будущее. Предположим, что с нашими организациями ничего не случилось, и в январе 2006 г. ООО с письменного согласия завода произвело перепланировку здания, увеличив полезную площадь занимаемых помещений и затратив на это 50 000 руб. (без учета НДС). Возмещение затрат арендодателем не предусматривалось.

В соответствии с новой редакцией гл. 25 НК РФ общество имеет право на амортизацию капитальных вложений в целях налогообложения прибыли.

В течение какого периода может начисляться амортизация для налогового учета? Из дословного прочтения поправки, внесенной в ст. 258 НК РФ, получаем ответ: "в течение срока действия договора". Это период с 1 января 2005 г. по 31 декабря 2007 г. Поскольку неотделимые улучшения произведены в январе 2006 г., начисление амортизации в целях налогового учета возможно только с 1 февраля 2006 г. до 31 декабря 2007 г. (23 месяца).

Рассчитаем суммы ежемесячной амортизации в соответствии с Классификацией основных средств. Арендованное здание относится к 8-й амортизационной группе с кодом ОКОФ 110000000. Срок амортизации определен от 20 до 25 лет (от 241 до 300 месяцев включительно). Руководством ООО определен срок полезного использования 250 месяцев. Тогда сумма ежемесячной амортизации составит 200 руб. (50 000 руб. : 250 мес.).

Заметим, что в соответствии с поправками арендатор устанавливает срок полезного использования, опираясь только на Классификацию, не учитывая амортизационной истории этого объекта у арендодателя. То есть здание может быть таким ветхим, что того и гляди рассыплется, оставшийся срок использования его стремится к нулю, но тем не менее арендатор должен определить срок полезного использования именно в соответствии с Классификацией.

Следовательно, за оставшийся срок аренды ООО в целях налогообложения сможет учесть всего лишь 4600 руб. (200 руб. х 23 мес.). Оставшаяся сумма 45 400 руб. не сможет быть учтена обществом в качестве расхода.

В связи с рассмотренной в примере 4 ситуацией возникает вопрос: сможет ли арендодатель в дальнейшем учесть амортизацию по безвозмездно полученным капитальным вложениям?

В новой редакции гл. 25 НК РФ не сказано, что же будет с амортизируемым имуществом, которым теперь являются неотделимые улучшения, по окончании срока аренды, если арендодатель не компенсировал затраты.

Анализируя другие нормы Налогового кодекса РФ, приходим к выводу, что при поступлении к арендодателю эти неотделимые улучшения увеличивают первоначальную стоимость самого объекта, ранее сданного в аренду (п. 2 ст. 257 НК РФ): "первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации...".

Следовательно, если объект аренды относится к амортизируемому имуществу, то увеличение его стоимости спишется через амортизацию, поскольку безвозмездно полученное имущество не исключено из амортизируемого имущества (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Причем амортизироваться улучшения (в составе стоимости здания) будут исходя из срока полезного использования здания (т.е. арендодателю в отличие от арендатора не придется устанавливать для них самостоятельный срок полезного использования в соответствии с Классификацией).

Оговоримся, что приведенная точка зрения не однозначна. Дело в том, что в частных ответах налоговики разъясняют, что амортизация по безвозмездно полученному имуществу, не формирующему доход в налоговом учете получателя, для целей налогообложения не начисляется. В обоснование приводится следующее.

Если имущество, полученное безвозмездно, является доходом, то его первоначальная налоговая стоимость определяется с учетом п. 8 ст. 250 НК РФ.

Если же имущество, полученное безвозмездно, не является доходом (ст. 251 НК РФ - наш случай), то первоначальная стоимость его в налоговом учете не определена, т.е. принимается равной нулю, соответственно и амортизация в целях налогового учета также равна нулю.

Такой подход, на наш взгляд, неправомерен, поскольку ст. 257 НК РФ не ставит начисление амортизации по безвозмездно полученному имуществу в зависимость от того, формировался при его получении доход или нет. Но вероятность спора с налоговой инспекцией по этому вопросу велика.

Еще один момент, на который нужно обратить внимание.

Предположим в условиях примера 4, что неотделимые улучшения произведены арендатором в мае 2005 г. Поскольку поправки действуют только с 1 января 2006 г., то до этой даты арендатор не имеет права амортизировать произведенные им улучшения. Сможет ли он начислять амортизацию после 1 января 2006 г.?

Нет, не сможет. Ведь внесенными поправками четко установлен срок начала начисления амортизации: со следующего месяца после ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений (п. 2 ст. 259 НК РФ). Следующий месяц после ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений - июнь 2005 г. Но тогда поправки еще не действовали. Вот и получается замкнутый круг. Выход из него только один: заранее предусмотреть изменения законодательства и не торопиться с вводом неотделимых улучшений в эксплуатацию до 1 января 2006 г.

Поправка третья. Она касается новой льготы на капитальные вложения. Статья 259 НК РФ дополнена новым п. 1.1, который гласит:

"Налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств, суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 настоящего Кодекса".

Что нам здесь интересно в свете рассматриваемой темы? Этот пункт не подразделяет капитальные вложения на капитальные вложения в собственные основные средства и капитальные вложения в арендованные основные средства. А это, на наш взгляд, значит, что при затратах на улучшения арендованных основных средств (отделимых или неотделимых при условии отсутствия компенсации затрат) арендатор может учесть в качестве расхода для расчета налога на прибыль до 10% своих затрат на улучшение.

В примере 4 это будет максимальная сумма - 5000 руб. (50 000 руб. х 10%).

Отметим, что если арендатор воспользуется этой возможностью, ему придется несколько пересчитать нормы амортизации. А именно: для расчета ежемесячной амортизации по произведенным улучшениям необходимо будет взять общую сумму расходов (в примере 4 - 50 000 руб.), уменьшенную на сумму льготы (5000 руб.) (ст. 259 НК РФ в новой редакции). Сумма ежемесячной амортизации в этом случае будет 180 руб. (45 000 руб. : 250 мес.). Всего арендатор в качестве расхода за 2006 г. сможет учесть 7160 руб. (5000 руб. + 12 мес. х 180 руб.), а за 2007 г. - 2160 руб. (12 мес. х 180 руб.).

В заключение стоит отметить, что внесенные в гл. 25 НК РФ поправки в процессе их практического применения вызовут еще много вопросов.

Например, если стоимость произведенных затрат в неотделимые улучшения составит у арендатора менее 10 000 руб., сможет ли он их списать на расходы единовременно?

Определение амортизируемого имущества дано в ст. 256 НК РФ (именно там идет ограничение по стоимости), но капитальные вложения в арендованные основные средства (неотделимые улучшения) не являются имуществом арендатора. Распространяется ли на них ограничение по стоимости? Или любое, даже малоценное, неотделимое улучшение арендатору придется амортизировать в течение срока аренды? И таких вопросов наберется не один и не два. Остается только ждать разъяснений со стороны налоговых органов да следить за тем, как будет развиваться арбитражная практика. Нам не впервой. Ведь еще ни один закон за период нашей "рыночной истории" не был написан так, чтобы у тех, кто его должен исполнять, не возникло никаких затруднений в практическом применений закрепленных в законе норм.

Н.Ковалева

Бухгалтер

Подписано в печать

19.10.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——