"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 42

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

(Окончание. Начало см. "Финансовая газета.

Региональный выпуск", 2005, N 41)

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик передает объекты долевого строительства его участникам. С момента уплаты участником в полном объеме денежных средств по договору и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика и участника по договору считаются исполненными (ст. 12 Закона N 214-ФЗ). В учете организации-застройщика делается запись:

Д-т 86, К-т 08-3 - списаны капитальные затраты за счет полученного финансирования.

Суммы учтенного НДС списываются также за счет полученного финансирования, и передается счет-фактура организациям-собственникам построенных объектов.

Финансовый результат от реализации инвестиционного проекта определяется как разница между полученным целевым финансированием и суммой связанных со строительством капитальных затрат. В учете застройщика делаются следующие записи:

Д-т 86, К-т 91-1 - отражена сумма полученной экономии (дохода);

Д-т 91-3, К-т 68, субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС;

Д-т 91-9 "Сальдо прочих доходов и расходов", К-т 99 "Прибыли и убытки" - отражена сумма прибыли;

Д-т 99, К-т 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" - начислена в бюджет сумма налога на прибыль.

В составе доходов застройщика отражается также сумма вознаграждения за услуги по исполнению договора, которая входит в цену договора согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ. Поступающие от участников денежные средства в счет вознаграждения учитываются предварительно на субсчете 2 "Расчеты по авансам полученным" счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". От сумм полученных авансов исчисляется НДС.

Расходы по содержанию застройщика могут быть учтены на счете 20 "Основное производство" и числиться как незавершенное производство до окончания строительства. В налоговом учете данные расходы можно списать в отчетном (налоговом) периоде на уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки незавершенного производства (ст. 318 НК РФ в ред. Федерального закона от 06.06.2005 N 58-ФЗ). НДС, относящийся к расходам по содержанию застройщика, принимается к вычету в общеустановленном порядке.

По окончании строительства сумма вознаграждения включается в состав доходов застройщика от реализации услуг по исполнению договора. Доход застройщика за вычетом расходов на его содержание учитывается для целей налогообложения прибыли. Данный порядок разъяснен Письмом Минфина России от 26.10.2004 г. N 07-05-14/283.

При получении экономии исчисляются НДС и налог на прибыль.

Д-т 62-1, К-т 90 - отражен доход от реализации услуг;

Д-т 62-2, К-т 62-1 - произведен зачет ранее полученного аванса;

Д-т 90-3, К-т 68 - начислен НДС с полученных авансов;

Д-т 68, К-т 19 - принят к вычету НДС, уплаченный ранее с авансов;

Д-т 90-2, К-т 20 - списаны расходы по содержанию застройщика;

Д-т 90-9 (99), К-т 99 (90-9) - определен финансовый результат.

Пример. Застройщик ведет долевое строительство многоквартирного дома. Инвестиционная стоимость объекта как сумма заключенных с участниками договоров составляет 35 400 000 руб., в том числе вознаграждения застройщика за услуги по исполнению договора - 885 000 руб. До получения разрешения на строительство оплачено изготовление исходно-разрешительной и проектной документации в размере 4 012 000 руб., в том числе НДС - 612 000 руб. По договору аренды земельного участка застройщик уплатил 826 000 руб., в том числе НДС - 126 000 руб.

Для организации строительства привлечена лицензированная организация, с которой заключен договор на выполнение функций заказчика. Застройщик финансирует строительство согласно графику платежей. По условиям договора экономия от строительства объекта остается в распоряжении заказчика.

Хозяйственные операции по инвестиционной деятельности застройщика отражены в учете следующими записями:

1) Д-т 51, К-т 86 - 34 515 000 руб. - получены денежные средства (инвестиции) от участников долевого строительства;

2) Д-т 51, К-т 62-2 "Расчеты по авансам полученным" - 885 000 руб. - получено вознаграждение за оказание услуг по исполнению договора;

3) Д-т 62-2 "НДС по приобретенным материально-производственным запасам", К-т 68, субсчет "Расчеты по НДС" - 135 000 руб. - начислен НДС с суммы полученного вознаграждения;

4) Д-т 08-3, К-т 60 - 3 400 000 руб. - приняты к учету капитальные затраты по изготовлению и разработке исходно-разрешительной и проектной документации;

5) Д-т 19, К-т 60 - 612 000 руб. - отражен НДС;

6) Д-т 08-3, К-т 76 - 700 000 руб. - учтены расходы по арендной плате по договору аренды земельного участка для строительства;

7) Д-т 19, К-т 76 - 126 000 руб. - отражен НДС;

8) Д-т 76, субсчет "Расчеты с заказчиками по переданным средствам на финансирование строительства", К-т 51 - 29 677 000 руб. - перечислены заказчику инвестиционные взносы на финансирование объекта долевого строительства;

9) Д-т 08-3, К-т 76 - 25 150 000 руб. - учтены полученные от заказчика капитальные затраты по строительству в размере инвестиционного взноса по окончании строительства объекта;

10) Д-т 19, К-т 76 - 4 527 000 руб. - принят к учету НДС, уплаченный поставщикам и подрядчикам.

Передача объектов долевого строительства и закрытие инвестиционного проекта отражаются в учете записями:

11) Д-т 86, К-т 08-3 - 29 250 000 руб. - списана инвестиционная стоимость объекта недвижимости;

12) Д-т 86, К-т 19 - 5 265 000 руб. - списан НДС.

Доходы и расходы застройщика от оказания услуг по договору отражены следующими записями:

Д-т 62-1, К-т 91-1 - 885 000 руб. - отражена сумма вознаграждения застройщика;

Д-т 62-2, К-т 62-1 - 885 000 руб. - проведен зачет ранее полученного аванса;

Д-т 90-3, К-т 68 - 135 000 руб. - начислен НДС от суммы вознаграждения;

Д-т 68, К-т 19 - 135 000 руб. - принят к вычету НДС с суммы полученного ранее аванса;

Д-т 90-2, К-т 20 - 685 000 руб. - списаны расходы по содержанию застройщика;

Д-т 90-9, К-т 99 - 65 000 руб. - определен финансовый результат (прибыль) от оказанных по договору услуг;

Д-т 99, К-т 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" - 15 600 руб. - исчислен налог на прибыль.

Организация-застройщик осуществляет долевое строительство

без привлечения специализированного заказчика,

самостоятельно выполняя его функции

При данном способе организации долевого строительства застройщик наряду с учетом основной инвестиционной деятельности ведет также учет капитальных затрат, связанных со строительством.

Капитальные затраты группируются по статьям сводного сметного расчета стоимости строительства (строительные и монтажные работы, оборудование, прочие работы и затраты) на основании договоров с поставщиками и подрядчиками и первичных учетных документов. Состав капитальных затрат определяется сметной документацией в соответствии с Методикой. Стоимость капитальных затрат отражается в учете следующими записями:

Д-т 08-3, К-т 60;

Д-т 19, К-т 60.

Хозяйственные операции по учету целевого финансирования, передаче объектов долевого строительства его участникам, определению финансового результата от реализации инвестиционного проекта, а также учету доходов и расходов застройщика от оказания услуг по исполнению договора участия в долевом строительстве отражаются так же, как и при первом способе.

Организация-застройщик осуществляет долевое строительство

без привлечения третьих лиц,

самостоятельно выполняя функции заказчика

и генерального подрядчика

Застройщик, совмещая функции заказчика и подрядчика, ведет раздельный учет по каждому виду осуществляемой деятельности:

инвестиционной деятельности по привлечению средств;

деятельности заказчика по организации строительства;

подрядной деятельности по строительству (возведению объекта недвижимости).

Учет инвестиций и капитальных затрат, связанных со строительством, приведен выше.

При данном способе организации долевого строительства свои особенности имеет совмещение учета подрядной деятельности с учетом капитальных затрат и инвестиций. Так, поступающие от участников долевого строительства денежные средства (инвестиции) квалифицируют в целях налогообложения как авансы заказчиков, полученные для использования в подрядной деятельности застройщика. Данные средства принимаются к учету на счет 86 "Целевое финансирование". По мере поступления средств на расчетные счета застройщика отражается начисление НДС.

Другой особенностью является совмещение учета капитальных затрат в части выполненных строительно-монтажных работ и раздельного учета доходов и расходов от сдачи работ по строительству и определения финансового результата по подрядной деятельности.

Стоимость работ по строительству объекта недвижимости отражается на основании актов формы КС-2 следующими записями:

Д-т 62, К-т 90-1 - стоимость работ включена в состав выручки по подрядной деятельности;

Д-т 08-3, К-т 62 - стоимость работ включена в состав капитальных затрат (по деятельности заказчика-застройщика);

Д-т 19, К-т 62 - принят к учету оплаченный НДС;

Д-т 90-2, К-т 20 - списаны расходы, связанные с выполнением работ;

Д-т 90-3, К-т 68 - начислен НДС;

Д-т 68, К-т 19 - принят к вычету НДС, исчисленный ранее с полученных авансов;

Д-т 90-9, К-т 99 - отражен финансовый результат от подрядной деятельности;

Д-т 99, К-т 68 - исчислен налог на прибыль.

П.Соколов

Ведущий аудитор

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

19.10.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——