"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N 4

ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ: ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Аренда или выкуп земельных участков под строительство вызывают массу споров, большая часть которых решается только в суде <*>. Периодически Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ выпускает постановления, обобщая в них судебную практику по земельным делам. Например, одно из таких свежих Постановлений было выпущено 24 марта 2005 г. под N 11.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> О спорах, связанных с ипотекой земли, читайте в статье, опубликованной в журнале "Учет в строительстве" N 3, 2005, с. 64.

Наиболее актуальные вопросы, связанные с покупкой или арендой под строительство земельных участков, мы рассмотрим в данной статье.

Целевое использование земельного участка

В соответствии с п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора. Однако это правило не действует, если арендатор не соблюдает условия договора аренды и использует землю не по целевому назначению. Один из таких споров был описан, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 ноября 2002 г. N А21-3017/02-С1.

В данном случае истцу (строительной фирме - застройщику) был предоставлен в аренду на три года земельный участок для строительства жилого дома. За это время строительство так и не было начато.

Незадолго до окончания срока аренды застройщик обратился к мэрии города с просьбой, чтобы ему продлили срок действия договора аренды. Однако в этом застройщику отказали.

Суд подтвердил законность такого решения властей, основываясь на том, что строительная фирма не использовала спорный участок по целевому назначению. А это в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ является основанием для прекращения действия договора аренды.

Для организации строительства очень важна площадь предоставляемого участка, и по этому вопросу также возникает много споров между строительными фирмами и органами местного самоуправления.

Решение по такому спору было принято, например, Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в Постановлении от 2 марта 2005 г. N А56-24496/04. Как следует из материалов дела, строительная фирма получила в аренду земельный участок для проектирования и строительства продовольственно-вещевого рынка.

Затем эта фирма обратилась с иском в суд, чтобы выкупить арендованный земельный участок.

Однако суд выяснил, что фактически строительством занята только десятая часть выделенного участка, остальная площадь используется для торговли.

В этих условиях суд отказал фирме в иске. Данная позиция соответствует той, которая высказана в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11: "Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации".

Проведение торгов на право выкупа

или аренды земельного участка

В соответствии с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов (через проведение торгов, конкурсов, аукционов);

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов, конкурсов, аукционов).

При этом торги (конкурсы, аукционы) проводятся в том случае, если земельный участок сформирован, имеется план застройки участка.

Если же фирма обращается в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления, предоставляющие земельные участки, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (то есть строительство объекта не предусмотрено существующими планами застройки), такое заявление удовлетворяется без проведения торгов.

Подобное решение вынес Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 20 января 2004 г. N А43-5385/2003-23-146.

При предоставлении под строительство земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов важно мнение местных жителей о возможном строительстве.

Согласно п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ, органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязаны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка под строительство. Отсутствие такой информации или информирование жителей после завершения государственной экспертизы может служить основанием для отмены решения о предоставлении участка для строительства (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2005 г. N 2479/05).

Более того, жители прилегающих территорий, информированные о возможном строительстве, могут высказать отрицательное мнение о таком строительстве, и это также станет основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Такое решение было принято Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в Постановлении от 7 мая 2004 г. N А66-5810-03.

Примечание. Внимание: изменения в Земельном кодексе РФ

Совсем недавно Земельный кодекс РФ был дополнен ст. ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2, некоторые нормы которых вступили в действие 1 октября 2005 г.

Эти статьи регламентируют предоставление земельных участков для жилищного строительства и комплексного жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, земельные участки для такого строительства предоставляются в собственность или в аренду по итогам аукциона.

Думается, что введенные статьи Земельного кодекса РФ в будущем станут новым основанием для споров строительных фирм между собой и с органами местного самоуправления по поводу предоставления земельных участков.

Н.А.Захарова

Заместитель генерального директора

по правовым вопросам

ЗАО "Аудиторское партнерство"

г. Ярославль

Подписано в печать

17.10.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——