"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N 4

ОБЪЕКТ ПОПАЛ ПОД СНОС

Бывает, что объект попадает под снос в соответствии с инвестиционной программой, предусматривающей новое строительство на той территории, где расположен этот объект.

Конечно же, владельцу такого объекта выплатят за него компенсацию, возместят иные расходы по сносу. Учет и налогообложение в такой ситуации у владельца объекта - в нашей статье.

Бухгалтерский учет

В бухучете собственника снос объекта отражается как выбытие основного средства (для этого используется счет 91 "Прочие доходы и расходы").

А полученная за объект компенсация считается доходом собственника объекта. Ее сумму нужно включить во внереализационные доходы, как того требует п. 8 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н.

Примечание. Сколько заплатят за снос?

Собственнику недвижимости должны возместить ее рыночную стоимость, а также все убытки, связанные с изъятием такого имущества. Помимо этого собственнику возмещаются суммы, которые он должен выплатить третьим лицам в качестве санкции по обязательствам, прекращающимся в связи со сносом объекта.

Например, если все или часть помещений в сносимом здании сданы в аренду, договор аренды прекращается со сносом здания. Арендодатель при этом выплачивает арендаторам сумму неустойки или убытков. Эта сумма также должна быть включена в сумму компенсации, которая выплачивается собственнику недвижимости.

Тем не менее в результате сноса здания у фирмы может возникнуть убыток. Это возможно, когда рыночная цена объекта, попавшего под снос, даже по данным независимой оценки ниже его остаточной стоимости. Например, если собственник давно не ремонтировал здание, которое пришло в аварийное состояние, что может существенно снизить рыночную цену такого имущества.

Пример 1. Здание ООО "Люсия" попало под снос. Стоимость здания - 45 700 000 руб., а начисленная по нему амортизация - 15 400 000 руб. За снос здания организации выплатили компенсацию, сумма которой составила 35 100 000 руб.

В учете ООО "Люсия" бухгалтер отразит:

Дебет 01 субсчет "Выбытие основных средств" Кредит 01 субсчет "Основные средства в эксплуатации"

- 45 700 000 руб. - списана первоначальная стоимость объекта, подлежащего сносу;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет "Выбытие основных средств"

- 15 400 000 руб. - списана сумма начисленной амортизации по объекту, подлежащему сносу;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 01 субсчет "Выбытие основных средств"

- 30 300 000 руб. (45 700 000 - 15 400 000) - списана остаточная стоимость сносимого объекта;

Дебет 76 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 35 100 000 руб. - начислена компенсация, подлежащая получению за снос объекта;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 5 354 237,29 руб. (35 100 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС с суммы компенсации;

Дебет 51 Кредит 76

- 35 100 000 руб. - получена компенсация за снос объекта;

Дебет 99 Кредит 91 субсчет "Сальдо прочих доходов и расходов"

- 554 237,29 руб. (35 100 000 - 5 354 237,29 - 30 300 000) - отражен убыток от сноса объекта.

Примечание. Нужно ли платить НДС с компенсации?

Получая компенсацию за сносимый объект, организация, по сути, получает плату за его выкуп. Налоговый кодекс РФ не предусматривает льгот или каких-либо исключений при расчете налога на добавленную стоимость с полученной компенсации за сносимые строения. Следовательно, нет оснований для освобождения сумм такой компенсации от НДС.

Налоговый учет

В соответствии со ст. 249 Налогового кодекса РФ в целях налогообложения прибыли к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, в том числе основных средств.

При этом в ст. 251 Налогового кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы. Средства, полученные в виде компенсации за снос объектов, в этом перечне не значатся. Поэтому компенсация, полученная собственником за снос объекта, должна учитываться в целях налогообложения прибыли.

Правда, если полученная компенсация не покроет все потери собственника объекта, то убыток от сноса объекта отражается в налоговом учете в качестве прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования объекта и фактическим сроком его эксплуатации до момента сноса.

Пример 2. Продолжим рассматривать предыдущий пример. Только добавим, что срок полезного использования здания, попавшего под снос, - 45 лет, а фактически оно использовалось всего лишь 10 лет.

Поскольку в бухгалтерском учете убыток от сноса объекта будет признан единовременно, а в налоговом учете - постепенно, то, согласно требованиям ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль", в бухгалтерском учете собственника этого объекта должна быть отражена вычитаемая временная разница.

По вычитаемым временным разницам в бухгалтерском учете формируется так называемый отложенный налоговый актив - это та часть отложенного налога на прибыль, на которую уменьшится налог на прибыль, подлежащий уплате в следующие отчетные периоды.

Чтобы определить сумму отложенного налогового актива, следует умножить вычитаемую временную разницу на ставку налога на прибыль.

Сформированный отложенный налоговый актив отражается записями:

Дебет 09 Кредит 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль"

- 133 016,95 руб. (554 237,29 руб. х 24%) - отражен в учете отложенный налоговый актив.

По мере признания налогового убытка от сноса объекта в качестве прочих расходов указанная вычитаемая временная разница будет погашаться с одновременным погашением отложенных налоговых активов, исчисленных по этим разницам (ежемесячная проводка):

Дебет 68 субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" Кредит 09

- 316,71 руб. (133 016,95 руб. : (45 лет - 10 лет) : 12 мес.) - погашена часть отложенного налогового актива.

М.Л.Семук

Аудитор

Подписано в печать

17.10.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——