"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N 4

ФИРМА ПРИОБРЕЛА ЗДАНИЕ, ТРЕБУЮЩЕЕ РЕМОНТА

Фирма приобрела под офис здание, в котором сначала нужно провести капитальный ремонт. Но как только часть здания будет отремонтирована, фирма переедет в него. Как учесть затраты на капитальный ремонт здания, оплату справки БТИ и регистрацию права собственности на здание?

С какого момента фирма будет являться плательщиком налога на имущество и землю и с какого момента нужно начислять амортизацию по зданию? Компетентные ответы на эти вопросы даст Марина Николаевна Озерова, аудитор, к. э. н.

Учет расходов на капитальный ремонт здания

В бухучете расходы организации на капитальный ремонт здания, не введенного в эксплуатацию, следует расценивать как затраты на приведение здания в состояние, пригодное для использования.

Это следует из п. 12 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н. Это означает, что подобные расходы увеличивают первоначальную стоимость здания и отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

В целях налогового учета расходы на капитальный ремонт здания, не введенного в эксплуатацию, также включаются в его первоначальную стоимость (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ). Аналогичный вывод сделан в Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 августа 2004 г. N Ф03-А51/04-2/1777. Правда, спор, описанный в данном Постановлении, касался ситуации до принятия гл. 25 Налогового кодекса РФ. Но выводы, сделанные в нем, актуальны и сейчас.

В бухгалтерском и налоговом учете расходы на капитальный ремонт здания будут отражаться подобным образом до тех пор, пока здание не введут в эксплуатацию.

Причем тот факт, что фирма начнет использовать часть здания в период его ремонта, не может указывать на то, что здание введено в эксплуатацию. Ведь в целом здание еще не готово к эксплуатации.

Учет расходов на получение документов БТИ

и регистрацию права собственности

В бухучете расходы на получение документов БТИ и государственную регистрацию права собственности <*> на здание включаются в его первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"). Иначе говоря, отражаются на счете 08.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> О государственной регистрации прав на недвижимость - в статье, опубликованной в журнале "Учет в строительстве" N 1, 2005, с. 66.

В налоговом учете такие расходы, по мнению Минфина России, высказанному в Письме от 11 марта 2004 г. N 04-02-05/3/16, следует отразить в составе прочих (пп. 40 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ).

Получается, что они не будут формировать налоговую стоимость здания. Хотя представители налоговых органов в частных ответах рассматривают платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество в целях налогообложения прибыли как расходы, связанные с доведением объекта недвижимости до состояния, пригодного к эксплуатации.

Налоговики рекомендуют учитывать такие расходы в первоначальной стоимости основного средства (см., например, Письма УМНС России по г. Москве от 20 сентября 2004 г. N 26-12/61294, от 29 июня 2004 г. N 26-12/43056).

В данном случае фирма может воспользоваться более выгодной для нее позицией, ведь если она пользуется письменными разъяснениями чиновников, то это освобождает ее от штрафных санкций.

Примечание. Скоро у всех чиновников будет одно мнение

Чтобы разъяснения минфиновцев и налоговиков не противоречили друг другу, Минфин России и ФНС России создали специальную комиссию, которая будет вырабатывать общий подход чиновников по спорным вопросам. Об этом сообщается в Приказе Минфина России от 9 августа 2005 г. N 102н.

Уплата налогов

Поговорим о том, нужно ли организации платить налог со здания, которое еще ремонтируется, а также земельный налог с участка, на котором расположено это здание.

Налог на имущество

Этот налог уплачивается с недвижимости, которая отражена у организации в составе основных средств (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ). Как следует из п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н, объект недвижимости переводится в состав основных средств только после того, как получены документы о государственной регистрации прав на него.

Однако п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, разрешает перевести объект в состав основных средств, если документы на его государственную регистрацию только переданы.

Таким образом, если организация подала документы на государственную регистрацию права собственности и перевела здание в состав основных средств, тогда стоимость здания включается в облагаемую базу по налогу на имущество (см. Письмо Минфина России от 20 октября 2004 г. N 03-06-01-04/71).

Земельный налог

Организация, являющаяся собственником здания, одновременно является и землепользователем участка, занятого этим зданием. Это вытекает из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

По неоднократным разъяснениям налоговых органов организация является плательщиком земельного налога за участок, необходимый для обслуживания приобретенного недвижимого имущества, с месяца, следующего за месяцем, в котором произошла государственная регистрация перехода права собственности на данное недвижимое имущество (см., например, Письмо УМНС России по г. Москве от 12 мая 2004 г. N 22-11/31466). Аналогичной позиции придерживаются и минфиновцы (см. Письмо от 7 февраля 2005 г. N 03-06-02-04/08).

Но обратите внимание: отсутствие у фирмы документа о праве пользования землей, который выдается по ее желанию, не может служить основанием для освобождения от уплаты земельного налога. На это указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 9 января 2002 г. N 7486/01.

Амортизация здания

В целях бухучета амортизация по приобретенному зданию начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия здания к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (п. 21 ПБУ 6/01 "Учет основных средств").

Однако если здание фактически эксплуатируется и документы на его регистрацию уже переданы, амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода здания в эксплуатацию. На такое право указали специалисты Минфина России в Письме от 8 апреля 2003 г. N 16-00-14/121.

В целях налогового учета амортизация по основным средствам начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект был введен в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ).

А вот основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Более подробно порядок начисления в налоговом учете амортизации по недвижимости, подлежащей государственной регистрации, изложен в Письме УМНС России по г. Москве от 28 октября 2004 г. N 26-12/69988.

Пример. Здание введено в эксплуатацию 1 апреля 2005 г., тогда же поданы документы на государственную регистрацию права собственности на него.

Тогда амортизация по зданию в бухгалтерском учете начисляется с 1 мая, а в налоговом учете - с 1 апреля.

Если же здание введено в эксплуатацию 1 апреля 2005 г. (после государственной регистрации права собственности на него), то амортизация и в бухгалтерском, и в налоговом учете начисляется с 1 мая.

Примечание. Ускоренная амортизация запрещена

Малые предприятия не имеют права на применение ускоренной амортизации в отношении приобретенного здания.

Во-первых, ст. 10 Федерального закона от 14 июня 1995 г. N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации", в соответствии с которой субъекты малого предпринимательства имели право применять механизм ускоренной амортизации основных производственных фондов, утратила силу.

Во-вторых, ни ПБУ 6/01 "Учет основных средств", ни гл. 25 Налогового кодекса РФ не содержат положений об ускоренном порядке начисления амортизации субъектами малого предпринимательства.

На отсутствие возможности применения субъектами малого предпринимательства механизма ускоренной амортизации в целях исчисления налога на прибыль неоднократно указывалось специалистами Минфина России (см. Письма от 20 сентября 2004 г. N 03-03-01-04/1/50; от 15 октября 2002 г. N 04-02-06/1/130).

М.Н.Озерова

К. э. н.,

аудитор

Подписано в печать

17.10.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——