"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 41

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

При осуществлении долевого строительства организации руководствуются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Данный Закон регулирует отношения между застройщиками и участниками, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и его участниками, это инвестиционный договор.

Участники долевого строительства - физические и юридические лица - являются его инвесторами в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. от 02.01.2000 N 22-ФЗ и от 22.08.2004 N 122-ФЗ) (далее - Закон N 39-ФЗ), а вкладываемые ими в строительство денежные средства - инвестициями (капитальными вложениями).

Налоговое законодательство квалифицирует средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, как средства целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Деятельность застройщиков по привлечению денежных средств для создания объектов долевого строительства и передачи их участникам является инвестиционной и осуществляется в соответствии с Законом N 39-ФЗ. Данная деятельность не подлежит лицензированию на основании Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. и доп. от 02.07.2005 N 80-ФЗ).

Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ застройщик принимает на себя обязательства построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости своими силами и (или) с привлечением других (третьих) лиц и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику. Он вправе организовать долевое строительство следующими способами.

1. Для организации строительства привлекается специализированная организация и с ней заключается договор на выполнение функций заказчика-застройщика при наличии лицензии. Лицензирование осуществляется в соответствии с Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2002 N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства" (с изм. от 03.10.2002 N 731). Заказчик-застройщик заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.

2. Застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве выполняет одновременно функции заказчика по организации строительства в соответствии с п. 6 ст. 4 Закона N 39-ФЗ. Для этого он оформляет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика.

3. Застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).

В этом случае наличие государственной лицензии на осуществление подрядной строительной деятельности также обязательно.

Застройщик приводит в проектной декларации (в составе информации о застройщике) сведения о наличии лицензий на каждый вид лицензируемой деятельности (заказчика-застройщика, подрядчика) в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 20 Закона N 214-ФЗ: номер лицензии, срок ее действия, наименование органа, выдавшего лицензию, и др.

В зависимости от выбранного способа организации долевого строительства застройщик закрепляет в учетной политике соответствующие правила ведения бухгалтерского учета и налогообложения.

Правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности для застройщика устанавливаются уполномоченным органом по контролю и надзору за долевым строительством совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, т.е. Минфином России (п. 1 ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Рассмотрим отражение хозяйственных операций в учете застройщика при различных способах долевого строительства.

Организация-застройщик осуществляет долевое строительство

с привлечением специализированного заказчика

При данном способе деятельность застройщика заключается в привлечении денежных средств инвесторов - участников долевого строительства, направлении этих средств на финансирование строительства путем перечисления заказчику-застройщику, а также путем оплаты непосредственно застройщиком отдельных капитальных затрат и передачи законченного объекта долевого строительства его участникам.

Застройщик в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве получает на свои расчетные счета денежные средства инвесторов-участников долевого строительства. Указанные средства в соответствии с пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) отражаются как целевое финансирование (счет 86 "Целевое финансирование").

Средства целевого финансирования отражаются до окончания строительства в разделе "Долгосрочные обязательства" по вновь вводимой строке "Средства целевого финансирования строительства".

Денежные средства (инвестиции) участников долевого строительства не облагаются:

НДС - в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ;

налогом на прибыль - согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Указанный порядок налогообложения разъяснен Письмами Минфина России от 26.10.2004 N 07-05-14/283 и от 23.11.2004 N 07-05-14/306 "Об определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций-инвесторов и организаций-застройщиков".

Денежные средства, предназначенные для оплаты услуг застройщика по исполнению договора, учитываются как полученные авансы, с суммы которых начисляется НДС.

Застройщик перечисляет заказчику денежные средства на строительство объекта недвижимости согласно графику финансирования, приложенному к договору на выполнение функций заказчика. При этом в учете делается запись:

Д-т 76, субсчет "Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства", К-т 51.

В период подготовительных работ по реализации инвестиционного проекта застройщик несет расходы по оформлению земельного участка для строительства в собственность или в аренду, расходы по уплате земельного налога или арендной платы, по освобождению территории для строительства от имеющихся на ней строений. Он также размещает заказы на изготовление исходно-разрешительной и проектной документации, которая необходима для получения разрешения на строительство. Состав указанной документации приведен в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. К ней, в частности, относятся:

градостроительный план земельного участка;

проектная документация (включая проект организации строительства объекта и др.).

Перечисленные расходы являются капитальными затратами по строительству объекта, состав которых установлен Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (далее - Методика).

Указанные затраты предварительно учитываются на счете 08, субсчет 3 "Строительство объектов основных средств".

По окончании строительства и вводу объекта в эксплуатацию застройщик на основании полученных от заказчика передаточных документов присоединяет стоимость капитальных затрат к учтенным ранее расходам. Таким образом, на балансе застройщика формируется инвентарная стоимость объекта недвижимости. При этом в учете делаются следующие записи:

Д-т 08-3, Кредит 76, субсчет "Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства";

Д-т 19, субсчет 1 "НДС при приобретении основных средств", К-т 76, субсчет "Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства".

(Окончание см. "Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 42)

П.Соколов

Ведущий аудитор

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

12.10.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——