"Налоговый вестник", 2005, N 10

О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, ДЕКЛАРИРУЮЩИХ СВОИ ДОХОДЫ

В СВЯЗИ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ИМУЩЕСТВЕННЫХ НАЛОГОВЫХ ВЫЧЕТОВ

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 20.08.2004 N 112-ФЗ "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 112-ФЗ) с 1 января 2005 г. изменился порядок предоставления налогоплательщикам имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц, причем наиболее существенные изменения касаются вычетов по операциям с имуществом (недвижимостью).

1. Имущественные налоговые вычеты в части доходов

от продажи имущества

Законом N 112-ФЗ внесены изменения в перечень недвижимого имущества, в отношении доходов от продажи которого налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет. Так, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в вышеуказанном имуществе.

До 1 января 2005 г. размер имущественного налогового вычета в части доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, ограничивался 1 000 000 руб., если проданная недвижимость находилась в собственности налогоплательщика менее пяти лет.

С 1 января 2005 г. этот срок сокращен с пяти до трех лет, но новый порядок распространяется только на объекты недвижимости, доходы от продажи которых налогоплательщик получил начиная с 2005 г.

С 2005 г. в перечень объектов, в отношении доходов от продажи которых налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет в пределах 1 000 000 руб., включены приватизированные жилые помещения, в том числе комнаты в квартирах.

До 1 января 2005 г. в этот перечень объектов недвижимости входили только жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики или земельные участки, находившиеся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышавшие в целом 1 000 000 руб. При продаже иного имущества, доли (ее части) в уставном капитале организации, которые находились в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставлялся в сумме, полученной в налоговом периоде, но не превышавшей 125 000 руб.

Таким образом, до 1 января 2005 г. при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в перечень объектов недвижимости, на которые распространялся имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб., комнаты не входили и, соответственно, до 1 января 2005 г. доходы от продажи комнаты в коммунальной квартире (при условии нахождения ее в собственности налогоплательщика менее трех лет) следовало рассматривать как доходы от продажи иного имущества, при продаже которого применялся имущественный налоговый вычет в размере, не превышавшем 125 000 руб.

Начиная с 2005 г. в отношении доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в вышеуказанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже этого имущества. Ранее такие вычеты предоставлялись по доходам от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, если данное имущество находилось в собственности налогоплательщика пять лет и более.

Так же как и раньше, имущественные налоговые вычеты по доходам от продажи имущества предоставляются по выбору налогоплательщика в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Кроме того, при продаже имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, а при реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, - по договоренности между всеми совладельцами.

До 1 января 2005 г. при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имел право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде, в частности от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации, которые находились в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышавших 125 000 руб. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, которая находилась в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставлялся в сумме, полученной им при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации.

С 1 января 2005 г. при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих налогооблагаемых доходов только на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Согласно п. 1 ст. 66 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) имущество, созданное за счет вкладов учредителей, а также произведенное обществом в процессе его деятельности, принадлежит этому обществу на праве собственности.

В случае реализации физическим лицом, являющимся учредителем организации, доли в уставном капитале этой организации данное физическое лицо получает доход не от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, а от реализации имущественных прав на участие этого лица в получении соответствующей доли имущества юридического лица в порядке, определенном учредительными документами.

Таким образом, при получении в 2005 г. дохода от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик не вправе применить к данному доходу имущественный налоговый вычет, предусмотренный абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

В то же время при продаже в 2005 г. доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик имеет право уменьшать сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Право на получение имущественных налоговых вычетов от продажи имущества предоставляется налогоплательщикам - налоговым резидентам Российской Федерации на основании их письменного заявления при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства, и поэтому налоговая база определяется в отношении доходов, полученных от продажи имущества, по окончании налогового периода.

2. Имущественные налоговые вычеты в части расходов

на приобретение жилого объекта

Напомним, что до 1 января 2005 г. налогоплательщики имели право уменьшать полученный ими доход на имущественные налоговые вычеты по расходам на новое строительство или приобретение жилого дома либо квартиры на территории Российской Федерации в пределах 1 000 000 руб. (до 1 января 2003 г. - в пределах 600 000 руб.) и на полную сумму расходов по уплате процентов по ипотечным кредитам, полученным в российских банках.

С 1 января 2005 г. Законом N 112-ФЗ внесены следующие изменения в порядок предоставления имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта:

1) законодатель уточнил перечень расходов, которые могут быть учтены при предоставлении имущественного налогового вычета, связанного с приобретением или строительством жилья;

2) стало больше видов займов (кредитов), проценты по которым уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц. С 1 января 2005 г. имущественный вычет предоставляется в части погашенных сумм процентов по всем целевым займам и кредитам, полученным в кредитных и иных организациях, если они израсходованы на строительство или приобретение жилья. Но для получения такого имущественного вычета налогоплательщику, так же как и ранее, придется документально подтвердить целевое использование кредита (займа).

Уплаченные проценты по кредитам (займам), полученным в организациях, расположенных за пределами Российской Федерации, не учитываются в сумме имущественного налогового вычета.

Если налогоплательщик брал не ипотечный кредит, а целевой заем (кредит) на покупку жилья, но не успел до 2005 г. погасить все проценты по заключенному договору, то он должен иметь в виду, что он сможет воспользоваться льготой только по процентам, уплаченным кредитору, начиная с 2005 г.;

3) имущественный налоговый вычет можно получить у работодателя.

Так же как и ранее, этот вычет будет предоставляться только на целый объект недвижимости. При приобретении жилья в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. Если же жилье приобретено в совместную собственность, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их письменному заявлению. Например, если муж и жена приобретают квартиру или жилой дом в общую долевую собственность, то вычет положен каждому из них в соответствии с его долей собственности, оплаченной самостоятельно. Для получения имущественного налогового вычета каждый супруг должен представить в налоговый орган платежные документы по факту оплаты им самим своей доли в квартире.

Иногда встречается следующая ситуация. Например, налогоплательщик в 2005 г. приобрел долю в квартире (2/3 общей площади) за 1 000 000 руб. При этом доля в квартире (1/3 общей площади) осталась в собственности прежнего владельца. Как известно, при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями. Поэтому в этом случае налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом только в сумме 666 666,67 руб. (1 000 000 руб. : 3 x 2).

Читателям журнала следует учитывать, что перечень объектов, по которым предоставляется данный имущественный налоговый вычет, является закрытым, а именно вычет предоставляется только по расходам на приобретение или строительство жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Если налогоплательщик приобрел по договору купли-продажи комнату в коммунальной квартире, то он имеет право претендовать на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение комнаты, если он представит в налоговый орган соответствующий документ, подтверждающий размер его доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Кроме того, в новой редакции пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ четко перечислены расходы, которые покупатели и застройщики могут включать в зачет при получении такого имущественного вычета:

- при новом строительстве либо приобретении жилого дома или доли (долей) в нем:

расходы на разработку проектно-сметной документации;

расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации;

- при приобретении квартиры или доли (долей) в ней:

расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

расходы на приобретение отделочных материалов;

расходы на отделочные работы в квартире.

Необходимое условие для получения вычета - документальное подтверждение всех вышеперечисленных расходов. Следует отдельно отметить, что налогоплательщик имеет право принять к вычету расходы на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, если в договоре указано, что приобретаются не завершенный строительством жилой дом, или квартира (права на квартиру) без отделки, или доля (доли) в них.

3. Порядок получения имущественного вычета по месту работы

С 2005 г. изменился порядок предоставления имущественного налогового вычета, которым могут воспользоваться налогоплательщики при строительстве либо приобретении жилья.

Ранее для получения этого вычета после оформления права собственности на впервые приобретенный или построенный жилой дом либо квартиру налогоплательщик должен был подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах предыдущего периода, документы, подтверждающие право на вычеты (свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость, платежные документы, договор на приобретение или строительство жилья и т.д.), а также заявление на предоставление имущественного налогового вычета. Налоговый орган проводил камеральную налоговую проверку в отношении представленных декларации и документов в течение трех месяцев, по результатам которой принимал решение о предоставлении налогоплательщику вычета или об отказе в его предоставлении по причине несоблюдения налогоплательщиком налогового законодательства. Для возврата налога налогоплательщику необходимо было представить письменное заявление о возврате налога из бюджета. После проверки всех документов заключения на возврат налога передавались в подразделения Федерального казначейства, которые и переводили деньги на счет налогоплательщика в банке. Согласно ст. 78 НК РФ возврат налога осуществлялся в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате налога.

С 1 января 2005 г. имущественный налоговый вычет в отношении нового строительства либо приобретения на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (далее - налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой ФНС России.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в течение налогового периода только у одного налогового агента. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.

Приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@, зарегистрированным в Минюсте России 30.12.2004, регистр. N 6239, вступившим в силу с 1 января 2005 г., утверждена форма уведомления о подтверждении налоговым органом права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет, установленный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, для получения вычета по месту работы налогоплательщик предварительно получает подтверждение налогового органа о праве на имущественный налоговый вычет. Для этого он должен представить в налоговую инспекцию по месту жительства все документы о приобретении или строительстве жилого дома, квартиры либо доли (долей) в них, платежные документы и заявление о выдаче подтверждения для получения имущественного вычета по месту его работы, в том числе:

- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) либо доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

- при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры [доли (долей) в ней] налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней. Необходимо отметить, что для подтверждения права на имущественный налоговый вычет недостаточно представления в налоговый орган только договора о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме без акта о передаче квартиры [доли (долей) в ней].

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Статьей 8 Закона N 39-ФЗ предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных Законом N 39-ФЗ и другими федеральными законами.

Физическое лицо, являясь субъектом инвестиционной деятельности, участвует своими денежными средствами (инвестициями) в строительстве жилого дома с целью приобретения прав на квартиру. При таких обстоятельствах, когда строительство жилого дома еще не окончено и, соответственно, условия договора долевого участия в строительстве жилого дома по передаче инвестору квартиры не выполнены, налогоплательщик не имеет права претендовать на получение имущественного налогового вычета в порядке и на условиях, предусмотренных пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ;

- платежные документы, удостоверяющие оплату жилья;

- другие документы, подтверждающие фактические расходы на приобретение (строительство) жилья и их оплату, например кредитный договор (договор займа), указывающий на целевое назначение заемных средств, и платежные документы, удостоверяющие оплату налогоплательщиком процентов по займу;

- заявление о выдаче подтверждения для получения имущественного налогового вычета у налогового агента. Такое заявление составляется в свободной форме. В нем налогоплательщик должен указать свои персональные данные - реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес места жительства на территории Российской Федерации, ИНН (при его наличии) и сведения о налоговом агенте, у которого налогоплательщик претендует на получение вычета. Если налоговый агент - организация, то в заявлении следует привести ее наименование, ИНН, КПП, а если индивидуальный предприниматель - его фамилию, имя, отчество и ИНН.

Кроме того, в заявлении должен быть указан размер вычета, а именно размер вычета по суммам, направленным на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, и отдельно размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам).

Налоговый орган рассматривает заявление налогоплательщика в течение одного месяца и проверяет представленные им документы. Если налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, ему выдается уведомление о подтверждении этого права (далее - Уведомление). В Уведомлении налоговый орган укажет, на какую сумму подтверждается право налогоплательщика на вычет в связи с расходами, направленными на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, и отдельно размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам).

На основании письменного заявления налогоплательщика о предоставлении имущественного налогового вычета и Уведомления, выданного налоговым органом, налоговый агент предоставляет в 2005 г. налогоплательщику имущественный налоговый вычет по доходам, облагаемым по ставке 13%, полученным налогоплательщиком с 1 января 2005 г. Предоставление налоговым агентом в 2005 г. имущественного налогового вычета по доходам, полученным налогоплательщиком за предшествующие налоговые периоды, не предусмотрено.

В случае неполного использования вычета можно вновь обратиться в следующем году в налоговый орган за получением нового Уведомления.

Получать имущественный вычет можно только у одного налогового агента. Поэтому в Уведомлении приводится конкретный налоговый агент, которому налоговый орган дает право предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета. В другую организацию это Уведомление предъявить нельзя. Таким образом, если у налогоплательщика имеется несколько источников дохода и в течение года он не полностью воспользовался льготой у указанного в Уведомлении налогового агента, в следующем году он вправе подать декларацию в налоговую инспекцию, чтобы вернуть налог в размере 13%, перечисленный в бюджет другими налоговыми агентами.

Е.А.Глазунова

Государственный советник

налоговой службы

Российской Федерации III ранга

Подписано в печать

09.09.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——