"Финансовая газета", 2005, N 36

ОПЕРАЦИИ С ПАЕВЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ФОНДОМ

Рассмотрим следующую ситуацию. Допустим, что компания владеет на праве собственности объектом недвижимости (здание) с балансовой стоимостью 100 000 тыс. руб. Компания планирует внести указанное имущество в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (далее - ПИФ), для чего проводится независимая оценка, в результате которой стоимость объекта признается равной 200 000 тыс. руб. Переоцененная недвижимость вносится в ПИФ, и компания получает на свой баланс паи стоимостью 200 000 тыс. руб., а ПИФ - недвижимость. Сделка равноценная. Через определенный срок компания покупает у ПИФа указанный объект недвижимости. При этом оценочная стоимость недвижимости увеличилась до 300 000 тыс. руб. По истечении срока действия ПИФа инвестиционные паи погашаются и компания получает денежные средства в размере 350 000 тыс. руб. (стоимость погашенных паев).

В связи с этим возникает ряд вопросов, связанных с последствиями для компании первой переоценки (стоимость недвижимости возросла), получения на баланс компании инвестиционных паев, приобретения недвижимости по стоимости 300 000 тыс. руб., а также погашения инвестиционных паев на сумму 350 000 тыс. руб.

В результате первой переоценки недвижимого имущества в отчетном периоде для передачи в ПИФ для компании не наступает никаких последствий (в том числе и налоговых). Этот вывод основан на том, что в соответствии с п. 15 ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам. Положение о переоценке должно быть закреплено в учетной политике компании. Иных оснований для проведения переоценки на счетах бухгалтерского учета не предусмотрено. В целях налогового учета положительная (отрицательная) сумма переоценки не признается доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения, и не принимается при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации, учитываемым для целей налогообложения (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Таким образом, при оценке имущества в отчетном периоде для передачи в ПИФ его стоимость остается неизменной как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.

При внесении недвижимого имущества стоимостью 100 000 тыс. руб. в оплату паев стоимостью 200 000 тыс. руб. в бухгалтерском учете компании образуется прибыль в размере 100 000 тыс. руб.

Балансовая стоимость приобретаемых паев будет равна оценочной стоимости передаваемого имущества (200 000 тыс. руб.), поскольку в соответствии с п. 14 ПБУ 19/02 первоначальной стоимостью финансовых вложений, приобретенных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, признается стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией. Стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией, устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных активов.

Для целей налогового учета прибыли в момент передачи не образуется, так как согласно пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ разница между стоимостью вносимого в качестве оплаты имущества и номинальной стоимостью приобретаемых паев не признается прибылью (убытком) налогоплательщика-пайщика. Стоимость приобретаемых паев (для целей налогообложения) признается равной стоимости (остаточной стоимости) вносимого имущества, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество, с учетом дополнительных расходов, которые для целей налогообложения признаются у передающей стороны при таком внесении.

Обязанностей по уплате НДС в момент передачи имущества в ПИФ также не возникает, поскольку в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ передача имущества, если она носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов), не признается реализацией товаров (работ, услуг).

При покупке здания у ПИФа оно принимается к учету в соответствии с ПБУ 6/01 и ст. 257 НК РФ по стоимости 300 000 тыс. руб. (при отсутствии иных затрат, связанных с приобретением, кроме оценочной стоимости, указанной в договоре купли-продажи). Амортизация начисляется в общеустановленном порядке. В момент покупки налоговых последствий не возникает.

При погашении пая на счетах бухгалтерского учета формируется финансовый результат от выбытия ценной бумаги (пая) как разница между ценой погашения и балансовой стоимостью пая (350 000 тыс. руб. - 200 000 тыс. руб.). В налоговом учете доход от погашения ценной бумаги (пая) формируется исходя из положений ст. 280 НК РФ и определяется как разница между доходом от погашения и расходом, связанным с приобретением и реализацией (налоговая стоимость имущества в момент передачи в ПИФ, прочие расходы, связанные с приобретением и реализацией). Налогооблагаемый доход от погашения пая составит 250 000 тыс. руб. (350 000 тыс. руб. - 100 000 тыс. руб.).

Таким образом, совокупный финансовый результат компании по рассмотренным операциям для целей бухгалтерского и налогового учета в денежном выражении оказывается равноценным, однако моменты признания доходов в бухгалтерском и налоговом учете будут различаться.

Материал подготовлен

специалистами аудиторской компании

"АРНИ Polaris International"

Подписано в печать

07.09.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——