"Главбух", 2005, N 17

ВЫГОДНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ

КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ У АРЕНДАТОРА

На практике арендаторы часто оплачивают коммунальные расходы не в составе арендной платы, а по отдельным счетам арендодателя. Но вот в ФНС упорно настаивают на том, что так делать нельзя ни в коем случае. Налоговики считают, что раз все документы от снабжающей организации оформлены на арендодателя, то только он и вправе отнести "коммуналку" на расходы. А арендатор вообще не может учесть оплату коммунальных платежей в такой ситуации.

Конечно, точка зрения налоговиков неправомерна, ведь Гражданский кодекс РФ предоставляет организациям право самостоятельно устанавливать в договоре правила взаимодействия друг с другом. Но чтобы обезопасить себя от претензий инспекторов, арендатору нужно позаботиться о том, чтобы правильно оформить договор аренды и подготовить все необходимые документы. Как это сделать, мы подробно объясним в данном материале.

Также расскажем о двух других, менее проблемных способах оформления коммунальных расходов - когда арендатор напрямую заключает договор со снабжающей организацией и когда "коммуналка" входит в арендную плату.

Кроме того, отдельно дадим решение для тех случаев, когда одна из сторон находится на "упрощенке".

Для наглядности мы сравнили различные варианты расчетов за коммунальные платежи в таблице на странице 21.

Плюсы и минусы вариантов учета

коммунальных платежей в расходах арендатора

     
   ————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Показатель I вариант: II вариант: III вариант:

арендатор перечисляет арендатор оплачивает арендатор напрямую

коммунальную плату "коммуналку" в составе заключил договор

отдельно от стоимости арендной платы со снабжающей фирмой

аренды

     
   ————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Порядок + Договор + Договор - Необходимо

оформления перезаключать не надо перезаключать не надо перезаключать

договора договор с

со снабжающей арендодателя на

фирмой арендатора

     
   ————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Расчет + Коммунальные платежи + Коммунальные платежи + Коммунальные

налога можно включить в состав можно включить в платежи при расчете

на прибыль расходов по аренде состав расходов по налога можно

(единого аренде включить в состав

"упрощенного" - Возможны споры с материальных

налога) проверяющими, так как расходов

арендодатель

перевыставляет на имя

арендатора счета и

счета-фактуры,

полученные от

снабжающей организации

     
   ————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Вычет + Можно принять к + Если арендодатель - + Можно принять к

"входного" вычету налог по обычная организация, вычету налог по

НДС коммунальному платежу то можно принять к коммунальным

вычету НДС по арендной платежам

- Как к обычной фирме, плате (включающей

так и к "упрощенщику" коммунальные платежи)

возможны претензии со

стороны налоговых + Если арендодатель -

инспекторов, так как "упрощенщик", то

счета-фактуры "входного" НДС просто

перевыставляются нет

арендодателем

Арендатор перечисляет плату

за коммунальные услуги отдельно

Итак, прежде всего разберем способ, когда договор на коммунальное обслуживание со снабжающей организацией заключил арендодатель. И при этом арендатор возмещает коммунальные услуги не в составе арендной платы, а отдельной суммой.

Это означает, что арендодатель сам оплачивает счета за "коммуналку", а потом перевыставляет их арендатору на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором. Тот в свою очередь перечисляет деньги арендодателю. То есть фактически арендодатель выступает в роли посредника.

Как мы уже говорили, при этом способе у арендатора наверняка возникнут проблемы с проверяющими. В некоторых регионах инспекторы считают, что поскольку снабжающая организация выставила все документы на имя арендодателя, то арендатор не вправе учесть коммунальные расходы.

Тем не менее арбитражная практика свидетельствует, что арендаторам удавалось доказать обратное. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2001 г. по делу N 2301.

Также выгодное для налогоплательщиков Письмо по этой проблеме выпустило УМНС России по г. Москве от 22 июля 2003 г. N 26-12/40946. В нем налоговики указали: если арендатор оплачивает коммунальные услуги по перевыставленным арендодателем счетам, то он вправе эти расходы включить в состав прочих затрат, связанных с производством и реализацией.

Чтобы проблем было меньше, в договоре аренды нужно четко прописать, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг и выставлять ему счета на основании счетов снабжающей организации. А арендатор обязан возмещать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг на основании выставленных арендодателем счетов.

Кроме того, советуем арендатору иметь не только счет арендодателя, но и копию счета снабжающей организации, а также порядок расчета коммунальных платежей, согласованный с арендодателем. Эти документы также помогут доказать экономическую обоснованность в случае, если инспектор начнет придираться к правомерности включения в расходы коммунальных затрат.

Что касается НДС по коммунальным услугам, то, чтобы арендатор смог принять его к вычету, арендодатель должен выписать от своего имени счет-фактуру на сумму коммунальных платежей, потребленных арендатором.

Кроме того, арендатору лучше попросить у арендодателя еще и копию счета-фактуры снабжающей организации. Тогда арендатор сможет проверить, правильно ли рассчитана стоимость услуг, потребленных им. Определить такую стоимость можно:

- в зависимости от доли площади, занимаемой в арендуемом здании;

- с помощью отдельных счетчиков;

- другим способом, выбранным сторонами.

Вот образец договора аренды:

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |                           Договор N 1                          |
   |                   аренды нежилого помещения                    |
   |                           (выдержка)                           |
   |г. Ярославль                                  10 августа 2005 г.|
   |                                                                |
   |   2. Права и обязанности Арендодателя и Арендатора             |
   |   2.1. Арендодатель обязуется:                                 |
   |   2.1.1.  Передать  Арендатору Помещения  по акту сдачи—приемки|
   |Помещений,  который  составляется  и  подписывается  не  позднее|
   |15 августа 2005 г., прилагается к настоящему Договору и является|
   |его неотъемлемой частью.                                        |
   |   2.1.2.  Передать  Арендатору  ключи  от  Помещений в  срок до|
   |15 августа 2005 г.                                              |
   |                              ....                              |
   |   2.1.7.  Обеспечить  предоставление  Арендатору   коммунальных|
   |услуг  по  переданным  в его пользование Помещениям и выставлять|
   |Арендатору счета на основании счетов снабжающей организации.    |
   |   2.2. Арендатор обязуется:                                    |
   |   2.2.1.   Использовать  Помещение  исключительно  по   прямому|
   |назначению   в   соответствии  с  п.  1.2  настоящего  Договора.|
   |Арендатор вправе пользоваться системами и оборудованием тепло— и|
   |электроснабжения,  водопровода  и  канализации,  услугами  по их|
   |содержанию  (далее  —  коммунальные услуги), а также телефонными|
   |линиями  и  системами  охранно—пожарной  сигнализации лишь в той|
   |мере,  в  которой  это  необходимо для нормального использования|
   |Помещений   по   назначению,  определенному  п.  1.2  настоящего|
   |Договора.                                                       |
   |                               ...                              |
   |   2.2.15.  Возмещать  Арендодателю  стоимость  потребленных  по|
   |арендуемым    Помещениям   коммунальных   услуг   на   основании|
   |выставленных Арендодателем счетов.                              |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Примечание. Мнение специалиста

Чайка Игорь Евгеньевич, руководитель департамента аудита центра налогового планирования "Корпус права"

Как лучше оформить договор, если арендатор

оплачивает коммунальные услуги отдельно

На практике достаточно распространена ситуация, когда стоимость коммунальных услуг арендатор возмещает не в составе аренды, а отдельным платежом. Арендодатель оплачивает счета снабжающей организации, а затем перевыставляет их арендатору. То есть фактически выступает в роли посредника. Налоговики могут придраться, что так оформлять коммунальные расходы нельзя, так как не арендодатель оказывает коммунальные услуги, а снабжающая фирма. Чтобы этого избежать, необходимо в договоре аренды закрепить условие о том, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг, а арендатор обязан возместить их стоимость арендодателю. Кроме того, существует важный аргумент - Постановление Президиума ВАС РФ от 9 ноября 1999 г. N 7235/98, в котором суд указал: арендатор вправе учесть коммунальные расходы, оплаченные по счетам арендодателя.

Арендатор оплачивает коммунальные услуги

в составе арендной платы

Если договор со снабжающей организацией оформлен на арендодателя, то возместить свои расходы на коммунальные услуги он может, увеличив на их сумму арендную плату. В этом случае в договоре прописывают, что арендная плата состоит из двух частей - постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за "коммуналку").

Такой способ для арендатора удобен, так как ему не нужно учитывать коммунальные платежи и вести расчеты со снабжающей организацией. Он просто всю стоимость аренды отнесет на расходы (пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ) и уплаченный по аренде НДС примет к вычету. Для этого ему понадобятся акт оказанных услуг, подписанный им и арендодателем, счет-фактура арендодателя и документ об оплате аренды.

Здесь стоит обратить внимание на такой нюанс. Если арендодатель предоставляет в пользование целое здание, то он просто к сумме арендной платы прибавляет всю стоимость коммунальных услуг, указанную в счете снабженца.

Если же в аренду сдается часть здания, то прежде нужно рассчитать, какую часть коммунальных расходов понес именно арендатор. Сделать это можно, установив в помещении съемщика отдельный счетчик, разделив "коммуналку" пропорционально арендуемой площади или другому показателю. И уже полученную сумму прибавить к размеру арендного платежа.

При таком варианте не исключено, что инспекторы попросят предоставить копии счетов и счетов-фактур снабжающей организации и согласованный порядок расчета коммунальных расходов, потребленных арендатором.

Арендатор заключил договор

со снабжающей фирмой

Пожалуй, самый беспроблемный для арендатора способ - напрямую заключить договор со специализированной организацией.

Удобство этого варианта состоит в том, что арендатор напрямую работает со снабжающим предприятием, а потому все документы оформлены именно на него, а не на арендодателя. Поэтому арендатор без проблем сможет учесть коммунальные расходы при расчете налога на прибыль (пп. 5 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ), а "входной" НДС принять к вычету.

Однако этот способ довольно сложен в исполнении - не всегда на практике легко перезаключить договор на коммунальное обслуживание. Ведь изначально он оформлен на арендодателя. Поэтому к такому способу прибегают, как правило, при долгосрочной аренде.

Выводы

Подведем итоги. Самым удобным и выгодным вариантом учета коммунальных расходов является тот, при котором "коммуналка" включается в состав арендной платы. Ведь в таком случае арендатор может включить в расходы всю арендную плату, в том числе и коммунальные платежи. А всю сумму "входного" НДС по аренде имеет право принять к вычету (если арендодатель на общей системе налогообложения).

Тот вариант, когда арендатор заключает договор со снабжающей организацией, выгоден с точки зрения налогообложения. Ведь документы от снабжающей фирмы выставлены на имя арендатора, и он без проблем сможет учесть в расходах коммунальные платежи и уплаченный по ним НДС принять к вычету. Серьезный недостаток этого способа - это то, что договоры с обслуживающими организациями придется перезаключать с арендодателя на арендатора. А это не всегда возможно реализовать.

Вариант расчетов за "коммуналку" отдельно от арендной платы самый проблемный. Как мы уже отмечали, многие налоговики не соглашаются с таким способом расчетов за аренду, аргументируя это тем, что арендодатель не может перевыставлять документы на услуги, которые он фактически не оказывает. А значит, арендатор неправомерно включает в расходы коммунальные платежи и принимает "входной" налог к вычету. Об особенностях учета коммунальных платежей у арендатора, когда он или арендодатель применяет "упрощенку", мы рассказали на с. 25.

Д.А.Черепков

Адвокат

Московской коллегии адвокатов

"Князев и партнеры"

Подписано в печать

24.08.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——