"Учет. Налоги. Право", 2005, N 28

КОММУНАЛЬНОЕ ДЕЛЕНИЕ

Две организации имеют в собственности здание. Договоры на подачу воды, отопления и электроэнергии, пользование телефонной связью может оформить каждый из собственников по отдельности. Но может быть заключен и один договор на обслуживание всего здания в целом. На практике встречаются разные варианты оформления отношений. Ниже мы рассмотрим эти варианты, опишем их особенности, а также взвесим выгоды и убытки каждого.

Вариант первый. Два хозяина - два договора

Если зданием владеют две организации, то эксплуатационные и коммунальные услуги потребляют оба собственника. Оптимальный вариант, когда у каждого из них есть договоры с соответствующими организациями на обслуживание принадлежащей ему части здания.

В этом случае коммунальные расходы несет каждый владелец здания. Коммунальные и эксплуатационные службы выставляют счета на оплату отдельно каждому собственнику. Поэтому проблем с отражением расходов ни у кого не возникает.

Но зачастую реализовать эту схему без дополнительных капиталовложений невозможно. Ведь, чтобы каждый из собственников мог определить свою долю расходов, им придется, например, установить счетчики расхода воды, газа и электричества, переоформить телефонные номера.

Но даже если на эти цели есть денежные средства, технически осуществить установку дополнительного оборудования порой невозможно.

Вариант второй. Два хозяина - один договор

Поэтому возникает еще один способ оформления отношений: договоры с коммунальными службами заключает один из владельцев здания. А второй возмещает ему понесенные расходы.

Здесь нужно обратить внимание на один нюанс. Из-за того, каким образом будут оформлены между совладельцами здания отношения в части распределения коммунальных расходов, возникнут различные последствия.

Между собственниками недвижимости заключается соглашение о возмещении затрат. То есть владелец части здания, у которого не заключены договоры с коммунальными и эксплуатационными службами, компенсирует совладельцу часть затрат, приходящихся на его долю. В этом случае расходы можно поделить пропорционально площади, принадлежащей каждому собственнику.

Но здесь получателя компенсации поджидает проблема. Дело в том, что налоговые органы могут потребовать включить в состав доходов возмещение коммунальных расходов (Письмо МНС России от 26.05.2004 N 02-1-16/36).

Правда, в этом документе речь идет об оплате арендатором коммунальных услуг через арендодателя, у которого заключены договоры на коммунальное обслуживание. По мнению налоговиков, получив компенсацию, арендодатель обязан включить ее в доходы. Расходом же для него будет оплата услуг. В нашем случае ситуация практически аналогичная, за исключением того, что расходы возмещает не арендатор, а совладелец здания.

Однако в ситуации, которую рассматривали налоговики в указанном выше Письме, при заключении договора аренды этой проблемы можно избежать. Достаточно включить коммунальные платежи в арендную плату. В нашем же случае в отличие от договора аренды этого сделать нельзя. Потому что арендной платы попросту нет. Ведь зданием владеют два равноправных хозяина.

На наш взгляд, в этом случае для собственника, который имеет договоры на обслуживание здания, полученное возмещение не будет доходом. Ведь по ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода. Ее у получателя компенсации не возникнет. Отметим, что аналогичной позиции (правда, опять же в отношении договора аренды) придерживается Президиум ВАС РФ (п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66). И по нашему мнению, она применима к ситуации, когда один из совладельцев здания возмещает коммунальные и эксплуатационные расходы другому.

Как видите, в этом варианте собственник, получающий возмещение, не включает его в доход. При этом оба компаньона включают часть своих коммунальных платежей в расходы. Минус этого пути - возможный спор с налоговиками.

Вариант третий. Два хозяина - два товарища

Есть и еще один способ оформления оплаты коммунальных услуг.

Совладельцы здания заключают договор простого товарищества. По ст. 1041 Гражданского кодекса оно может быть создано не только для получения доходов, но и для иных не противоречащих закону целей. При желании ее всегда можно найти. Например, целью создания простого товарищества вполне может быть содержание и эксплуатация здания.

Для создания простого товарищества участники должны внести свой вклад (ст. 1042 ГК РФ). В нашей ситуации это будет часть здания, принадлежащего каждой организации.

При заключении договора простого товарищества новое юридическое лицо не появляется. А раз договоры на эксплуатационное и коммунальное обслуживание с исполнителем заключены от имени одного из товарищей, важно прописать в договоре, как будут возмещаться эксплуатационные расходы. Например, все расходы по содержанию здания также делятся пропорционально площади, занимаемой каждым из собственников. Если условия о разделении расходов в договоре не будет, то каждый товарищ несет расходы пропорционально его вкладу (ст. 1046 ГК РФ). Следовательно, возмещать расходы каждый собственник будет только в пределах своей доли. А оплачивать услуги также будет только тот совладелец здания, который имеет на руках договоры с эксплуатационными службами.

Обратите внимание, что в нашем случае ПБУ 20/03 "Информация об участии в совместной деятельности" не применяется. Дело в том, что в отличие от Гражданского кодекса в бухгалтерском учете несколько иные правила. Положение о совместной деятельности не действует, если такая деятельность не приносит дохода (п. 2 ПБУ 20/03).

Однако это не означает, что отражать расходы не надо. Основанием для перечисления возмещения в этом случае будет договор простого товарищества. По этой же причине плательщик учитывает компенсацию в расходах. Что касается получателя денег, то для него такое возмещение не будет доходом. Ведь деньги получены в рамках договора простого товарищества, которое создано не для извлечения дохода. На наш взгляд, такой способ оформления отношений самый оптимальный. Ведь при этом споров с налоговиками удастся избежать.

М.В.Кушакова

Консультант по налогам

и бухгалтерскому учету

Подписано в печать

05.08.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——