"Строительство: налогообложение, бухучет", 2005, N 3

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В СООТВЕТСТВИИ С НОВЫМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ

Правовые основы долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляется за счет денежных средств физических и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве. Организации-застройщики, приступая к реализации инвестиционного проекта, оформляют необходимые правоустанавливающие документы на земельный участок для строительства: права собственности или договор аренды. До начала заключения договоров и привлечения денежных средств участников застройщики проводят определенную работу по размещению заказов на изготовление исходно-разрешительной и проектной документации.

Указанные работы и затраты являются частью функций заказчика-застройщика по организации строительства, которые подлежат государственному лицензированию согласно Положению о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства"; в ред. от 03.10.2002).

На время выполнения этих работ застройщик привлекает специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление функций заказчика-застройщика, заключив с нею соответствующий договор. Для финансирования расходов заказчика по данному договору в целях оплаты за исходно-разрешительную и проектную документацию застройщик использует собственные и заемные средства - кредиты банков и займы организаций. Расчеты с заказчиком по финансированию указанных расходов застройщик учитывает на отдельном субсчете "Расчеты по оплате за исходно-разрешительную и проектную документацию" счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

После получения исходно-разрешительной и проектной документации застройщик обращается в соответствующий компетентный орган за получением разрешения на строительство объекта.

Разрешение на строительство

Порядок выдачи разрешений на строительство установлен ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Разрешение выдается застройщику федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Состав документации, которую застройщик прилагает к заявлению на выдачу разрешения на строительство, содержится в ст. 51 Градостроительного кодекса. Форма разрешения устанавливается Правительством РФ. До установления такой формы действуют формы разрешений, принятые законами и иными нормативными и правовыми актами субъектов Российской Федерации (ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ; далее - Закон N 191-ФЗ). Срок действия разрешения на строительство сохраняется при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

К заявлению о выдаче документов на строительство прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса);

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

После получения разрешения на строительство застройщик публикует проектную декларацию.

Проектная декларация

Проектная декларация, согласно положениям ст. 19 Закона N 214-ФЗ, включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.

Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Проектная декларация представляется также в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства (далее - уполномоченный орган).

Информация о застройщике должна содержать следующие сведения:

- о фирменном наименовании;

- о государственной регистрации (Решение о государственной регистрации по форме N Р80001, утвержденной Приказом ФНС России от 26.04.2005 N САЭ-3-09/180);

- об учредителях;

- о проектах строительства;

- о наличии лицензии, если застройщик при осуществлении деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства одновременно выполняет связанную с ней другую деятельность, лицензируемую в соответствии с федеральным законом. Например, застройщик выполняет функцию заказчика по организации долевого строительства.

В проектную декларацию включается также информация о проекте строительства, которая согласно ст. 21 Закона N 214-ФЗ должна содержать следующие сведения:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся величины собственных денежных средств, финансовых результатов текущего года, размера кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Требования к размеру собственных денежных средств застройщика и порядок расчета размера этих средств устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Реклама долевого строительства

Застройщик после получения разрешения на строительство и опубликования (размещения) проектной декларации распространяет рекламу, связанную с привлечением денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (ст. 22 Закона N 214-ФЗ).

Запрещается рекламировать многоквартирный дом и иной объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, до получения разрешения на строительство, опубликования (размещения) проектной декларации, а также государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок для строительства. При этом не допускается приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности.

Договор участия в долевом строительстве

Застройщик приступает к заключению договоров с участниками долевого строительства не ранее чем через 14 дней после опубликования (размещения) проектной декларации. В учете застройщика открывается отдельный объект учета долевого строительства. Денежные средства, поступающие от участников - физических и юридических лиц, принимаются к учету на отдельный субсчет "Целевое финансирование объекта долевого строительства" счета 86 "Целевое финансирование".

Одновременно застройщик для организации строительства и учета капитальных затрат привлекает специальную организацию-заказчика, имеющую государственную лицензию. В качестве такой организации могут быть использованы организации, через которые заказывалась исходно-разрешительная и проектная документация.

С организацией заключается договор на выполнение функций заказчика-застройщика. Расчеты с заказчиком по финансированию капитальных затрат на строительство ведутся на отдельном субсчете "Расчеты с заказчиком по переданным средствам финансирования строительства" счета 76. На данный субсчет переносятся также расчеты по оплате земельного налога (арендной платы) за участок для строительства, за изготовление исходно-разрешительной и проектной документации.

Организация-заказчик включает указанные расходы в состав капитальных затрат по строительству объекта на основании копии первичных учетных и расчетно-платежных документов застройщика.

Приведем примерный состав договора участия в долевом строительстве.

Правовые основы заключения договора

В договоре приводятся правоустанавливающие документы, на основании которых заключается договор:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства объекта недвижимости или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Указанные документы определяют целевое назначение и порядок использования земли;

- разрешение на строительство объекта недвижимости, оформленное в установленном порядке.

Стороны договора

Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Участники долевого строительства - юридические и физические лица, вкладывающие денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

Предмет договора

Предметом договора является долевое строительство многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов, гостиниц, АЭС и др.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, фабрик, заводов по выпуску производственной продукции и др.).

Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Цена договора

Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства (ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство (создание) этого объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Исходя из содержания ст. 18 Закона N 214-ФЗ цена договора определяется в соответствии с проектной документацией. Уплата цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Права и обязанности сторон

Законом N 214-ФЗ установлены права и обязанности застройщика и участника, которые включаются в договор.

Обязанности застройщика:

а) построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать участнику соответствующий объект долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Исходя из содержания приведенной выше нормы Закона, застройщик вправе привлечь специализированную организацию для выполнения функций заказчика. Указанные функции застройщик, руководствуясь Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 22.08.2004; далее - Закон N 39-ФЗ), может выполнять самостоятельно при наличии у него государственной лицензии. Застройщик может также осуществлять работы по строительству объекта недвижимости, получив для этого государственную лицензию на выполнение функций подрядчика (генподрядчика).

Принятый застройщиком способ организации строительства объекта может быть указан в договоре.

Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). В договоре предусматривается также условие о возможности изменения срока передачи объекта участнику, если строительство объекта не может быть завершено в установленный договором срок. В этом случае застройщик не позднее чем за два месяца до окончания указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока;

б) использовать денежные средства, полученные от участника по договору о долевом строительстве, исключительно для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 Закона N 214-ФЗ).

Застройщики (инвесторы) осуществляют контроль за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения (переданных заказчикам), в соответствии с Законом N 39-ФЗ;

в) передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Устранить безвозмездно и в разумный срок в случае выявления в течение гарантийного срока недостатки объекта недвижимости.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет не менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи объекта участнику;

г) предоставить участнику для ознакомления документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; разрешение на строительство; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации (ч. 2 ст. 21 Закона N 214-ФЗ);

д) обеспечить исполнение обязательств по договору в соответствии со ст. 13 Закона N 214-ФЗ. Средством обеспечения обязательств (предметом залога) являются находящиеся у участников в залоге с момента государственной регистрации договора объекты долевого строительства, земельный участок и строящиеся на нем объекты недвижимости. При этом застройщик при возникновении у участников оснований для обращения взыскания на предмет залога обязуется зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства;

е) возвратить участнику в случае его одностороннего отказа от исполнения договора денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, исчисленные со дня внесения денежных средств до дня их возврата застройщиком в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату участнику долевого строительства (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ);

ж) уплатить участнику предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки;

з) передать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участника объекта долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (ч. 3 ст. 16 Закона N 214-ФЗ);

и) вносить изменения в проектную декларацию согласно положениям ст. 19 Закона N 214-ФЗ;

к) уплатить участнику в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства неустойку (пени), исчисленную от цены договора за каждый день просрочки в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Права застройщика:

а) требовать расторжения договора в случае, если участником допущена просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев (ч. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ);

б) требовать расторжения договора в случае нарушения участником сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев (ч. 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Обязанности участника:

а) уплатить цену договора в размере денежных средств, необходимых для финансирования объекта долевого строительства, в сроки, установленные договором (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ);

б) приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта недвижимости в предусмотренный договором срок, а если такой срок в договоре не установлен, то в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ);

в) уплатить застройщику предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору. Права участника:

а) отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательств, предусмотренных ст. 9 Закона N 214-ФЗ: несоблюдения срока передачи объекта долевого строительства; прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости; существенного изменения проектной документации строящегося объекта недвижимости; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; а также в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества этого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ);

б) уступить новому участнику права требования по договору;

в) обратиться в территориальные органы Росрегистрации с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет его денежных средств, после подписания застройщиком и участником (или его наследниками) передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).

Одновременно у участника возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ). Согласно ст. 290 ГК РФ к общему имуществу относятся общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее более одной квартиры;

г) обратиться в суд или в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации, установленных Законом N 214-ФЗ (ч. 7 ст. 19).

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в соответствии с Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82).

Уступка прав требований по договору

В процессе реализации инвестиционного проекта организации-участники, заключившие с застройщиком договор участия в долевом строительстве, могут уступить право требований по этому договору новым участникам. Согласно ст. 11 Закона N 214-ФЗ такая уступка допускается после уплаты прежним участником цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника. В соответствии с положением ст. 391 ГК РФ перевод долга допускается с согласия кредитора, т.е. застройщика.

Уступка оформляется в простой письменной форме (ст. 389 ГК РФ). Договор (соглашение) об уступке подлежит обязательной государственной регистрации в регистрационных органах по месту нахождения объекта.

Уступка прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В ст. 55 Градостроительного кодекса приведен состав документации, которую застройщик прилагает к заявлению на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Форма разрешения устанавливается Правительством РФ. До ее установления форма разрешений на ввод объекта в эксплуатацию определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления (ст. 8 Закона N 191-ФЗ).

Орган, выдавший разрешение на строительство, обязан в течение десяти дней со дня поступления заявления принять решение о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче с указанием причин принятого решения. Застройщик может оспорить данное решение в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет.

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Закона N 214-ФЗ застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в территориальные органы Росрегистрации не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Передача объекта долевого строительства

После получения разрешения на ввод производится передача объекта долевого строительства его участникам (ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Она осуществляется в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока и оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Участник долевого строительства после получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, то в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Качество передаваемого объекта должно согласно ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ соответствовать условиям договора, а при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям.

При обнаружении несоответствия объекта указанным выше требованиям участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления отдельного акта, в котором указываются несоответствия объекта условиям договора и требованиям технической документации.

В этом случае участник долевого строительства отказывается от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

Государственная регистрация права собственности

на объекты долевого строительства

Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства, согласно ст. 16 Закона N 214-ФЗ, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.12.2004). Порядок регистрации установлен Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Ответственность сторон при долевом строительстве

Законом N 214-ФЗ определены меры ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве, в том числе за нарушение обязательств по договору.

Так, ст. 25 Закона N 214-ФЗ Кодекс РФ об административных правонарушениях дополнен ст. 14.28, которая вступила в силу с 1 июня 2005 г. Данная статья определяет состав административных правонарушений и размеры штрафов за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Например, привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это право, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц организаций в размере 150 - 200 МРОТ, на юридических лиц - 4000 - 5000 МРОТ.

В случае опубликования (размещения) проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, или нарушения сроков ее опубликования на должностных лиц налагается штраф в размере от 100 до 150 МРОТ, на юридических лиц - от 3000 до 4000 МРОТ.

Непредставление в срок предусмотренной законодательством отчетности влечет наложение штрафа на должностных лиц в размере 100 - 150 МРОТ, на юридических лиц - 1000 - 2000 МРОТ.

Орган исполнительной власти, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, вправе давать застройщику предписание об устранении нарушений. В случае невыполнения законного предписания в срок согласно ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ на должностных лиц налагается штраф в размере от 100 до 150 МРОТ, на юридических лиц - от 1000 до 2000 МРОТ.

Статьей 10 Закона N 214-ФЗ установлена общая норма ответственности за нарушения обязательств по договору для застройщика и участников долевого строительства: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Критерии исполнения сторонами обязательств по договору определены ст. 12 Закона N 214-ФЗ. Так, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству объекта участник долевого строительства, в соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора, и уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных по договору. Согласно ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.

Государственный контроль за долевым строительством

Основные меры по государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости определены ст. 23 Закона N 214-ФЗ.

Такие функции осуществляют специальный уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, а также другие органы исполнительной власти в пределах их компетенции (ч. 1 ст. 23).

Меры по контролю за осуществлением долевого строительства, прежде всего, включают требования:

- государственной регистрации договоров участников в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4) и уступки прав требований по договору (ст. 17);

- представления проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный по государственному контролю за долевым строительством орган (ч. 2 ст. 19);

- к размеру собственных денежных средств застройщика, порядку подсчета этих средств, а также нормативам оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, которые устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 23).

В случае если размер собственных средств застройщика ниже минимальных значений, установленных Правительством РФ, и если застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществляемой застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Застройщики ведут бухгалтерский учет и составляют бухгалтерскую отчетность согласно правилам, установленным уполномоченным органом совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков.

Застройщик ежеквартально предоставляет уполномоченному органу отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 4 ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

П.А.Соколов

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

26.07.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——