"Главбух". Приложение "Учет в сфере образования", 2005, N 3

КАК ПЕРЕОФОРМИТЬ ЗЕМЛЮ

Перед негосударственными образовательными организациями, как и перед остальными юридическими лицами, имеющими в бессрочном пользовании землю, возникает вопрос, каким образом до конца 2005 г. переоформить свои права на земельный участок. О том, кто из них может выкупить землю, а кому придется стать арендатором, - наша статья.

Бюджетники могут не беспокоиться

Обязанность переоформить бессрочное пользование землей установлена ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ). Это касается участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, право на постоянное пользование которыми предоставлено юридическим лицам. При этом пользователи земли могут выбрать аренду либо выкуп.

Обязанность переоформить землю распространяется на всех юридических лиц за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ). Так что государственные (федеральные и муниципальные) учреждения образования могут не волноваться - им землю арендовать и выкупать не придется. За ними земельные участки, как и прежде, будут закреплены на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ.

Примечание. Выкупить можно и сейчас

Право выкупа земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие юридическому лицу, помимо Закона N 137-ФЗ предоставлено Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ.

Учреждения станут арендаторами

При принятии решения о выборе одного из вариантов переоформления права бессрочного пользования образовательная организация должна учитывать организационно-правовую форму, в которой она создана.

Большинство образовательных организаций (в том числе негосударственных) созданы в форме учреждений. С этим связаны некоторые особенности их правоспособности.

В соответствии с изменениями Закона РФ "Об образовании", вступившими в силу с 1 января 2005 г., были устранены противоречия между Гражданским кодексом РФ и этим Законом в части ограничения правосубъектности учреждений <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее об этом читайте в журнале "Учет в сфере образования", N 1, 2005 на с. 22.

Организации, созданные в форме учреждений, не могут быть собственниками имущества, в том числе недвижимости, а соответственно и земельных участков.

То есть владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом учреждения имеют право только в пределах, установленных законом, целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Таким образом, для образовательных учреждений не существует альтернативы, каким образом оформлять свои права на земельные участки. Они не смогут выкупить землю в собственность. Соответственно для учреждений единственным вариантом переоформления права бессрочного пользования остается аренда участка.

При переоформлении права бессрочного пользования земельным участком на право аренды в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ размер арендной платы должен быть установлен в соответствии с решением Правительства РФ. Однако на момент подготовки настоящей статьи такого документа еще нет, так что при оценке размера арендной платы следует ориентироваться на существующие нормативные акты государственных органов власти и органов местного самоуправления.

Примечание. Реорганизация - это сложно

Обратите внимание, что учебное заведение при реорганизации столкнется с рядом процедурных сложностей. Это уведомление кредиторов, подготовка документов, государственная регистрация и т.п. Будут у него и специфические проблемы. Например, прекращение действия лицензии на право ведения образовательной деятельности и свидетельства о государственной аккредитации (п. 2 ст. 34 Закона "Об образовании").

Возможные варианты выкупа для учреждений

Существуют способы получить землю в собственность, связанные с реорганизацией образовательного учреждения, при которой изменяется организационно-правовая форма учебного заведения.

Например, образовательное учреждение можно реорганизовать в автономную некоммерческую организацию (АНО). Тогда оно сможет стать собственником, в том числе земельного участка (ст. 10 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"). Соответственно реорганизованное таким образом учебное заведение сможет выкупить свою землю.

Другим способом приобретения в собственность земельных участков, которым могут воспользоваться учреждения, является схема выкупа, при которой собственниками становятся иные организации (не учреждения).

Примером такой схемы может служить выкуп земельного участка в составе простого товарищества. Впрочем, выкупить землю в собственность может и учредитель НОУ, а потом вновь передать ее учреждению на праве оперативного управления или по иным основаниям.

Если образовательная организация не является учреждением

Образовательные организации, созданные в организационно-правовой форме, отличной от учреждения, могут приобрести земельный участок в собственность.

При этом цена участка не должна превышать цену, установленную в п. 2 ст. 2 Закона N 137-ФЗ и в п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Субъект РФ устанавливает цену выкупа земли в зависимости от численности населения:

     
   ————————————————————————————————T————————————————————————————————¬
   |   Поселения с численностью    |Цена выкупа (в количестве ставок|
   |         населения, чел.       |земельного налога за единицу    |
   |                               |площади земельного участка) <*> |
   +———————————————————————————————+————————————————————————————————+
   |Свыше 3 000 000                |             5 — 30             |
   |От 500 000 до 3 000 000        |             5 — 17             |
   |До 500 000, а также            |             3 — 10             |
   |за пределами черты поселений   |                                |
   L———————————————————————————————+—————————————————————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> На начало текущего календарного года.

Примечание. Исключительное право выкупа

Если на земельном участке находятся здания, строения, сооружения, предоставленные в безвозмездное пользование либо принадлежащие образовательной организации на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, то она обладает исключительным правом приобретения этого участка в собственность (ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Обратите внимание: Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 указал, что если собственник расположенного на участке объекта недвижимости переоформил право на землю, заключив договор аренды, то он утрачивает право на выкуп этого участка.

Порядок переоформления прав

В примечании к ст. 3 Закона N 137-ФЗ изложена процедура переоформления земли.

Она включает:

- подачу заявления о предоставлении земельного участка на праве собственности либо на праве аренды;

- принятие решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

- государственную регистрацию права согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, необходимо будет заключить соответствующие договоры купли-продажи либо аренды земельных участков. Причем после получения заявления направить проект договора и заключить такой договор-обязанность уполномоченных органов власти и местного самоуправления. Если они откажутся либо уклонятся от предоставления права аренды (собственности) и от заключения соответствующего договора, то организация может обратиться в суд. На это также указал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11.

В выкупе земли могут и отказать, но только в четырех случаях:

- оборот участка ограничен по закону;

- приватизация участка запрещена законодательством;

- участок зарезервирован для государственных нужд;

- участок уже используется для государственных нужд.

В заключение отметим, что Закон N 137-ФЗ не содержит каких-либо санкций за нарушение сроков переоформления земли. Так что если кто-то не успеет переоформить свои права к 1 января 2006 г., то это не может повлечь автоматического прекращения права бессрочного пользования земельным участком.

А.Р.Агзамов

Юрист

бюро "Юс Гентиум"

Подписано в печать

21.07.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——