"Налоговые споры", 2005, N 8

Вопрос: Можно ли в сумму имущественного налогового вычета по НДФЛ включить суммы процентов, уплаченных физическим лицом застройщику за предоставление рассрочки платежа по договору долевого участия в строительстве?

Ответ: Для того чтобы ответить на этот вопрос, следует определить природу процентов и выяснить, можно ли их считать составляющей цены договора (в нашем случае - цены построенного объекта).

В настоящее время отношения, основанные на долевом участии в строительстве объектов недвижимости, регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, который вступил в силу 1 апреля 2005 г.

Согласно ст. 4 Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Существенным условием договора является цена, т.е. сумма, которую участник долевого строительства должен уплатить за строительство (создание) объекта. В договоре цена может быть определена и как сумма на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства или на оплату услуг застройщика (ст. 5 Федерального закона). После заключения договора цена может быть изменена, если это предусмотрено в самом договоре или вытекает из законодательства.

Федеральный закон допускает разные способы внесения платежей - единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. О процентах в Федеральном законе не упоминается.

Поскольку основанные на долевом участии в строительстве отношения между застройщиком и участником долевого строительства являются гражданско-правовыми, те моменты, которые прямо не урегулированы Федеральным законом, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ. В ст. 319 ГК РФ законодатель предусмотрел, что в тех случаях, когда сумма произведенного платежа недостаточна для исполнения денежного обязательства полностью, прежде всего погашаются издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основная сумма долга.

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 08.10.1998 указал, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащими уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.

Рассрочка платежа по договору долевого участия в строительстве схожа с займом (кредитом), поскольку участник долевого строительства имеет возможность определенный срок пользоваться теми денежными средствами, которые подлежат уплате застройщику. Соответственно, застройщик, предоставивший рассрочку платежа, оставляет на этот срок причитающиеся ему суммы в пользовании участника долевого строительства.

Таким образом, уплачиваемые участником долевого участия в строительстве суммы, включая проценты, являются расходами на строительство, в результате которого будет создан объект недвижимости (жилой дом, квартира). Поэтому они включаются в общую сумму имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы по НДФЛ. И только в том случае, когда проценты начисляются на основании ст. 395 ГК РФ в связи с неисполнением или просрочкой исполнения денежного обязательства, они в цену договора не включаются, погашаются после уплаты суммы основного долга, и признать их расходом налогоплательщика на строительство в целях расчета суммы имущественного налогового вычета нельзя.

Подписано в печать

07.07.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——