"Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", 2005, N 8

<КОММЕНТАРИЙ

К ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 24.03.2005 N 11

"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ

ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА" <*>>

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Для удобства пользования текст официального документа и комментарий к нему объединены; при этом текст Постановления выделен полужирным шрифтом, текст комментария - светлым курсивом.

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

Комментарий

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 (далее - Постановление) обобщен опыт практического применения судами отдельных норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих оборот земельных участков.

1. Рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вправе до 01.01.2006 по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Комментарий

Статья 36 ЗК РФ устанавливает правила приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Пунктом 3 ст. 36 ЗК РФ, в частности, определено, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то они имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Из этого следует, что в случае общей совместной собственности для приобретения права на земельный участок необходимо, как минимум, выделение долей этого участка. В общем случае земельное законодательство не исключает совместной деятельности. Однако именно в ст. 36 ЗК РФ соответствующая норма не закреплена.

На практике выделение долей в общей собственности на объект недвижимости чаще всего будет связано с внесением соответствующих изменений в регистры бухгалтерского учета. При совместной деятельности в учете отражается либо равная (со всеми участниками) часть стоимости объекта, либо объект учитывается в оценке, согласованной участниками. Долевая собственность предполагает выделение и оценку долей имущества в фактических объемах. Таким образом, может быть уточнена не только стоимость объектов основных средств, но и размер налоговых обязательств по налогу на имущество и по земельному налогу.

Особый порядок установлен для приобретения прав собственности на неделимые земельные участки, на которых расположены здания, помещения в которых закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, а именно: в соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения. Нетрудно убедиться, что решение о том, кому должен быть предоставлен участок, принимается единолично собственником участка и ни о каком согласовании или соглашении речь не идет. Однако при принятии собственником соответствующего решения должны учитываться и налоговые последствия этого решения, так как весьма вероятно, что в число пользователей помещений могут входить субъекты, пользующиеся налоговыми льготами.

2. Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ (30.10.2001), должны признаваться недействительными в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) либо не подлежащими применению в соответствии со статьей 12 ГК РФ как противоречащие закону.

Комментарий

Из разъяснений, приведенных в п. 2 Постановления, в частности, следует, что по указанным в нем основаниям недействительными могут быть признаны ненормативные акты, изданные после вступления ЗК РФ в силу. Для признания недействительными актов, изданных до вышеуказанной даты, необходимо наличие дополнительных обстоятельств, например нарушение процедуры принятия или выход органа государственной власти или органа местного самоуправления за рамки полномочий.

Статьей 13 ГК РФ установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным. При этом нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

Статья 12 ГК РФ устанавливает довольно широкий перечень способов защиты гражданских прав, включая возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсацию морального вреда. Таким образом, если ненормативный акт признается недействительным в силу ст. 13 ГК РФ, могут быть применены также другие способы защиты прав (а не только признание акта недействительным). Если же акт признается не подлежащим применению в силу ст. 12 ГК РФ, другие способы защиты гражданских прав не применяются.

3. При применении пункта 5 статьи 20 ЗК РФ, в силу которого граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность, необходимо учитывать следующее.

Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Поскольку юридические лица в силу пункта 5 статьи 20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.

Комментарий

Разъяснения, приведенные в п. 3 Постановления, имеют большое значение для индивидуальных предпринимателей. Считаем необходимым обратить внимание читателей журнала на то, что данный порядок должен применяться только в отношении тех земельных участков, которые получены гражданами именно для осуществления предпринимательской деятельности. Если же земельные участки получены ими как физическими лицами, право на их бесплатное обращение в собственность может быть реализовано на общих основаниях. Кроме того, из разъяснения, приведенного в п. 3 Постановления, в частности, следует, что подобное право может быть реализовано в случае, если участки были получены физическими лицами, которые позднее получили статус индивидуального предпринимателя и стали использовать полученные земельные участки для предпринимательской деятельности.

4. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Комментарий

Из разъяснений, приведенных в п. 4 Постановления, по нашему мнению, наиболее существенными являются следующие:

- орган государственной власти или орган местного самоуправления, не направивший проект договора о покупке земельного участка до поступления заявления на его переоформление, фактически может только отказать в переоформлении земельного участка (при наличии необходимых условий);

- отказ органа власти или органа местного самоуправления в продаже земельного участка должен быть обоснован и документально подтвержден. В частности, из примера, приведенного в п. 4 Постановления, следует, что внесение изменений в генеральный план развития поселения после поступления заявления о переоформлении (продаже) земельного участка не является основанием для отказа, даже если соответствующее изменение было внесено вне зависимости от факта поступления заявления или фактически было сделано ранее, но юридически оформлено уже после поступления заявления от юридического лица.

В последнем абзаце п. 4 Постановления содержится ссылка на ст. 445 ГК РФ (а не только на п. 4 данной статьи Кодекса). Следовательно, орган государственной власти или орган местного самоуправления при принудительном отчуждении земельного участка для государственных или муниципальных нужд обязан строго выполнить все требования, установленные гражданским законодательством:

- направить оферту и в течение 30 дней (срок для акцепта или представления протокола разногласий) не производить никаких дополнительных операций;

- если представляется протокол разногласий к проекту договора, известить в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий;

- при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в вышеуказанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, в общем случае процедура принудительного отчуждения (выкупа) участка не может быть начата ранее двух месяцев после первого предложения, направленного собственнику земельного участка.

Читателям журнала также следует иметь в виду, что п. 4 ст. 445 ГК РФ установлено следующее: сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Необоснованность уклонения от заключения договора должна быть доказана судом; тем не менее формально существует вероятность того, что земельный участок будет изъят практически бесплатно и начисленные убытки будут зачтены в счет выкупной цены.

5. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

Комментарий

Пунктом 5 Постановления разрешена весьма существенная юридическая коллизия между нормами двух законодательных актов. Таким образом, государственные и муниципальные унитарные предприятия могут приватизировать земельные участки на общих основаниях. Данное обстоятельство может существенно повысить привлекательность вышеуказанных предприятий при их акционировании, так как проблемы с приватизацией земельного участка (который нередко более привлекателен, чем сам имущественный комплекс) могут быть разрешены до начала процесса акционирования.

6. Законом о введении в действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

В силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Комментарий

Особое значение в п. 6 Постановления, по нашему мнению, имеет указание на то, что одновременно должна осуществляться приватизация не только тех земельных участков, на которых расположен объект, но и тех, которые необходимы для его эксплуатации.

7. Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ.

Комментарий

Пунктом 7 Постановления разъясняется, что право на приватизацию земельного участка сохраняется и в случае, если земельный участок был арендован юридическим лицом либо объект, расположенный на земельном участке, был ранее приватизирован. Условием для сохранения права на приватизацию является дата заключения соответствующих договоров или соглашений (о приватизации или об аренде). Данное разъяснение обусловлено тем, что в качестве одного из основных принципов земельного законодательства заявлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта. Естественно, что вышеперечисленные ситуации в рамках реализации заявленного принципа без дополнительных разъяснений однозначно разрешены быть не могли.

8. При рассмотрении споров, связанных с приватизацией земельных участков сельскохозяйственного назначения, необходимо иметь в виду следующее.

Законодательство, действовавшее до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 8 Закона о введении в действие ЗК РФ в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона).

Поэтому, если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации.

В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (вступил в силу с момента его официального опубликования - с 10.07.2003) субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 01.01.2004 должна осуществляться по правилам, установленным статьей 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.

Комментарий

Из разъяснений п. 8 Постановления можно сделать, в частности, следующий вывод: могло быть отказано в государственной регистрации права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, приватизированные в период с 27 января 2003 г. (дата вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ) до вступления в силу соответствующего закона субъекта Российской Федерации (при отсутствии такого закона - до 31 декабря 2004 г.), так как в течение этого периода фактически действовал запрет на приватизацию вышеуказанных участков.

9. Согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

Комментарий

Статьей 2 Закона о введении в действие ЗК РФ установлен порядок, в соответствии с которым стоимость земельного участка, приобретаемого согласно ст. 36 ЗК РФ, определяется в размерах, кратных размеру земельного налога (от 3 до 30 размеров за единицу площади), в зависимости от численности населения в поселении.

Что касается понятия "минимальная ставка налога", то в гл. 31 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) (нормы которой обязательны к применению с 1 января 2006 г., но могут применяться и с 1 января 2005 г. при наличии соответствующего закона субъекта Российской Федерации) данный термин отсутствует. Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" за органами государственной власти субъектов Российской Федерации было закреплено право установления минимальных ставок платы налога за один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий. Таким образом, после перехода на уплату земельного налога в соответствии с гл. 31 НК РФ должен использоваться размер налога, определенный для данной категории земель (с учетом ограничений по максимальному размеру, установленных гл. 31 настоящего Кодекса).

Поправочный коэффициент, о котором упоминается в последнем абзаце п. 9 Постановления, может применяться при продаже земельного участка. Коэффициенты учитывают основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения и утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.

10. Согласно статьям 6 и 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем согласно пункту 10 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Поэтому при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок.

При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (пункт 2 статьи 214 ГК РФ).

Комментарий

Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) внесены изменения, которые не касаются норм, комментируемых в п. 10 Постановления (в части, относящейся к уплате государственной пошлины).

Часть 3 п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая процитирована в тексте п. 10 Постановления, действует в редакции Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ; другие же нормы ст. 13 изменены в 2004 г. Федеральными законами от 29.06.2004 N 58-ФЗ и от 02.11.2004 N 127-ФЗ.

Читателям журнала следует обратить внимание на то, что разъяснение, приведенное в п. 10 Постановления, относится только к землям, находящимся в государственной собственности, и только до разграничения государственной собственности на землю.

Согласно п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

Комментарий

Разъяснениями, приведенными в п. 11 Постановления, подтверждается, что продажа, безвозмездная передача или иная передача права собственности на объект недвижимости обязательно должна сопровождаться соответствующей передачей прав на земельный участок (и наоборот). Практически смоделировать ситуацию, когда объектом хозяйственной операции выступает только объект недвижимости (или только земельный участок, на котором расположен объект), довольно трудно. Поэтому, скорее всего, речь идет о документальном оформлении операций по отчуждению вышеуказанных объектов. Для целей бухгалтерского учета это означает, что стоимость передаваемых (отчуждаемых) объектов недвижимости должна списываться с баланса одновременно со стоимостью земельных участков. Для налогообложения факт отчуждения земельных участков имеет значение только при определении налоговых обязательств по налогу на прибыль. В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не являются объектом обложения НДС.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает только два случая, когда отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, может проводиться отдельно от земельного участка:

- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Конфискация производится по решению суда и предполагает безвозмездное отчуждение имущества. Возможность конфискации земельных участков прямо закреплена в ст. 50 ЗК РФ.

Решение о реквизиции принимается государственными органами в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Реквизиция производится в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой собственнику стоимости имущества.

Основания и правила реквизиции земельных участков установлены ст. 51 ЗК РФ.

Статья 237 ГК РФ регулирует порядок обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника. Подобное обращение может производиться на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В бухгалтерском учете вышеперечисленные виды отчуждения имущества отражаются по-разному:

- при конфискации, если она не сопровождается ликвидацией юридического лица, стоимость конфискованного имущества списывается с кредита счетов учета активов и дебета счета 99 "Прибыли и убытки";

- при реквизиции стоимость изъятого имущества относится в состав дебиторской задолженности (например, Д-т 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" К-т 01 "Основные средства", субсчет "Выбытие основных средств");

- если изъятие производится в порядке, установленном ст. 237 ГК РФ, операции по выбытию активов отражаются в бухгалтерском учете по правилам, установленным для отражения операций по взаимозачету.

Особенности налогообложения определяются характером (экономическим содержанием) осуществляемых операций.

12. Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Комментарий

Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Перечень лиц, которые могут безвозмездно пользоваться участками, является исчерпывающим. Следовательно, под переходом права постоянного пользования участками лицам, которые не имеют этого права, понимается передача участков гражданам или коммерческим организациям.

При этом ВАС РФ допускает возможность переоформления документов, которые при передаче земельных участков были оформлены с нарушениями законодательства (например, при передаче участка лицу, которое не имеет права бессрочного пользования). Отметим, что период, в течение которого такое переоформление может быть произведено, ограничен 2005 г.

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Комментарий

Пунктом 13 Постановления разъяснена ситуация, при которой продается объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежащем учреждению, унитарному предприятию или органу управления (государственному или местному) на праве постоянного пользования. Из данного разъяснения следует, что продавец теряет вышеуказанное право на участок, занятый недвижимостью. Покупатель (не относящийся к вышеперечисленным субъектам хозяйственной деятельности) может либо оформить договор аренды, либо оформить земельный участок в собственность. За органами, имеющими соответствующие полномочия, сохранено право ограничивать размер земельного участка, передаваемого вместе с проданным объектом недвижимости. Иными словами, может быть передана только часть земельного участка, действительно необходимая для выполнения соответствующих видов деятельности.

14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Комментарий

В п. 14 Постановления разъясняется порядок разрешения споров в случае, если земельный участок арендован продавцом.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, покупатель автоматически становится арендатором земельного участка, на котором расположен приобретенный объект недвижимости. Постановление не разъясняет, необходимо ли переоформление договора аренды. Это представляется очевидным. Однако в любом случае арендодатель земельного участка не может каким-либо образом повлиять на процесс передачи и не имеет права ни отказать в заключении договора аренды с новым арендатором, ни пересмотреть условия ранее действовавшего договора аренды.

15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Комментарий

В п. 15 Постановления сделано весьма важное уточнение, хотя оно и следует из норм гражданского законодательства. Статья 615 ГК РФ запрещает (в общем случае) передачу арендованного имущества в субаренду или передачу права и обязанности по арендному договору иным способом. В той же статье ГК РФ уточняется, что подобная передача арендованного имущества допускается и без согласия арендодателя (собственника), но только в случаях, установленных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. ЗК РФ является законом, который и содержит соответствующие исключения. Пунктом 15 Постановления подчеркивается, что перечень случаев, когда передача прав и обязанностей по договору аренды возможна без согласия собственника земельного участка, является исчерпывающим. Кроме того, обращается внимание судов на то, что собственник должен быть в любом случае уведомлен о такой передаче.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ арендатору предоставлено право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Наконец п. 9 ст. 22 ЗК РФ определяются особенности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

Во всех вышеперечисленных случаях передача может осуществляться без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В двух первых случаях (кроме аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) ЗК РФ оговаривает возможность указания в договоре аренды получения арендатором согласия от собственника на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

Заметим, что, по нашему мнению, на первоначальном этапе действия ЗК РФ вышеперечисленные нормы и правила были весьма актуальными, так как подавляющее большинство земельных участков находилось в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время (с развитием земельного рынка) представляется весьма обоснованным включение в договор аренды соответствующего условия (о необходимости получения согласия собственника арендованного участка).

Статья 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) дополнена п. 1.1, внесенным Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Следовательно, передача арендных прав до вышеуказанной даты (Федеральный закон от 05.02.2004 N 1-ФЗ вступил в силу с даты его официального опубликования) без согласия собственника земельного участка нарушением законодательства не является и, значит, собственник не имеет права требовать расторжения или пересмотра условий договора аренды по этому основанию.

В системном бухгалтерском учете арендодателя при передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды никакие дополнительные записи не делаются. На основании уведомления делается соответствующая отметка в регистрах аналитического учета (например, в инвентарной карточке учета основных средств).

У арендодателя учет операций, связанных с использованием арендованного земельного участка, организуется и ведется в вышеперечисленных случаях применительно к правилам, установленным для учета соответствующих групп операций.

16. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Комментарий

Гражданским законодательством не расшифровывается термин "разумный срок". На практике вывод о том, был ли срок исполнения (или неисполнения) обязательств разумным, решается в суде.

Пункт 16 Постановления не указывает, возмещения каких именно убытков может потребовать арендодатель. Из этого можно сделать вывод, что в данном случае необходимо руководствоваться общими принципами, установленными гражданским законодательством, а именно ст. ст. 393 и 15 ГК РФ: под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В бухгалтерском и налоговом учете арендодателя суммы возмещения убытков, признанных арендатором или присужденных судом, отражаются в составе внереализационных доходов, а суммы фактически понесенных убытков - в составе внереализационных расходов. Заметим, что сумма убытков, подлежащая возмещению, как правило, превышает сумму фактически понесенных убытков, так как в составе последних не учитывается, в частности, упущенная выгода.

Арендатор отражает суммы признанных или присужденных возмещений в составе внереализационных расходов.

17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

Комментарий

В п. 17 Постановления содержится весьма важное уточнение: то обстоятельство, что ЗК РФ допускает возможность передачи земельного участка третьим лицам без согласия собственника (в данном случае - государственного или муниципального органа), не делает ничтожным условие договора аренды о получении такого согласия. В то же время указание на то, что вышеприведенное относится только к договорам аренды, заключенным до вступления в силу ЗК РФ, фактически означает запрет на включение соответствующего условия во вновь заключаемые договоры, а условия о получении согласия (от указанных органов), включенные в договоры аренды, заключенные после вступления в силу ЗК РФ, следует считать ненаписанными.

18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Комментарий

См. комментарий к п. 17 Постановления.

19. В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Комментарий

На основании п. 19 Постановления можно сделать следующий вывод: если имеются несколько арендаторов в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка можно заключить и с одним из них вне зависимости от согласия других арендаторов участвовать в договоре аренды. Обязательными условиями при этом являются:

- предоставление возможности другим арендаторам присоединиться к договору позднее;

- запрет на создание условий (арендатором или собственником участка), при которых другие арендаторы будут вынуждены присоединиться к договору.

Если договор заключается с одним арендатором, то с ним ведутся все расчеты по договору. Прочие арендаторы здания могут быть принуждены к возмещению затрат единственного арендатора в части земельного участка, относящегося к той части зданий, которую он не арендует, - гражданское законодательство такого принуждения не запрещает, более того, предусматривает обязательность возмещения убытков (ст. 393 ГК РФ).

20. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Комментарий

В соответствии со ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения части или всего долга как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Пунктом 1 ст. 325 ГК РФ установлено, что исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. При этом должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

Таким образом, в бухгалтерском учете участника, единолично исполнившего предъявленные требования, в качестве расходов может быть признана только сумма в части обязательств, относящихся к части имущества, арендуемого этим участником. Прочие расходы должны быть отражены в составе дебиторской задолженности других участников.

Пример. Общая сумма арендной платы (за земельный участок) составила 10 000 руб. и уплачена одним из арендаторов помещений, общая площадь которых составляет 40% от общей площади здания.

В бухгалтерском учете оформляются следующие проводки:

Д-т 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по договору аренды земельных участков", К-т 51 "Расчетные счета" - 10 000 руб. - на сумму фактически произведенной оплаты;

Д-т 20 "Основное производство" (25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы") К-т 76, субсчет "Расчеты по договору аренды земельных участков", - 4000 руб. (10 000 руб. x 40%) - на сумму арендной платы, подлежащей включению в расходы организации;

Д-т 76, субсчет "Расчеты с соарендаторами", К-т 76, субсчет "Расчеты по договору аренды земельных участков", - 6000 руб. - на сумму регрессных требований, предъявленных другим арендаторам помещений в данном здании. В аналитическом учете выделяется задолженность каждого из соарендаторов.

В налоговом учете в качестве расходов также принимаются суммы в части, относящейся к доле арендуемого участка.

21. При рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать следующее.

Если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации.

Поскольку лица, указанные в пункте 3 статьи 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

Комментарий

Пунктом 21 Постановления разъяснено, что на договоры аренды земельных участков (в том числе со множественностью лиц в договоре) распространяется общее требование об обязательной регистрации в случае, если договор заключается более чем на один год. Разъяснениями не уточняется, но из них следует, что, если договор первоначально заключается одним из арендаторов здания, расположенного на земельном участке, а соарендаторы присоединяются к договору позднее, договор перерегистрации не подлежит. В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним одна из сторон договора аренды недвижимого имущества может обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Напомним, что п. 2 ст. 26 вышеупомянутого Закона установлено, что если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

22. Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Комментарий

В п. 22 Постановления приведено разъяснение, которое фактически исключает возможность оспаривания договора аренды недвижимости, в котором не указано, что земельный участок также передан в аренду. В соответствии с одним из основных принципов земельного законодательства (единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта) право пользования земельным участком возникает автоматически при заключении договора аренды объекта недвижимости.

Читателям журнала следует также обратить внимание на то, что арендодатель не имеет права требовать пересмотра условий договора аренды объекта (с целью включения в него условий о договоре аренды земельного участка) до окончания срока действия договора.

В соответствии с п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Комментарий

Напомним, что согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. При определенных условиях под это определение можно подвести необходимость осуществления арендатором капитальных вложений в земельные участки. Однако, по нашему мнению, необходимость осуществления таких вложений должна быть прописана в договоре аренды. Но в этом случае договор может быть расторгнут и по первому из вышеперечисленных оснований (существенное нарушение условий договора).

Пунктом 2 ст. 46 ЗК РФ установлены дополнительные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя:

- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

- использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в вышеуказанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

- реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.

Особенностью договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (в случае существенного ухудшения плодородия земель) является то, что договор не может быть прекращен в период полевых сельскохозяйственных работ.

Пунктом 23 Постановления разъясняется, что договор аренды земельных участков может быть расторгнут по инициативе арендодателя как по основаниям, закрепленным в ГК РФ, так и по основаниям, приведенным в ЗК РФ.

24. В силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Комментарий

Пунктом 24 Постановления разрешается очевидная коллизия между ГК РФ и ЗК РФ. Так как вышеуказанные Кодексы имеют одинаковую юридическую силу, но ЗК РФ был принят позднее, приоритет принадлежит нормам ЗК РФ. На основании этого и сделан вывод, что норма ст. 270 ГК РФ, позволявшая (до введения в действие ЗК РФ) передавать земельные участки, находящиеся в постоянном пользовании, более не действует.

25. В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ указанные в абзаце первом этого пункта документы, удостоверяющие право на землю, выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а перечисленные в абзаце втором этого же пункта документы, выданные после введения в действие названного Закона, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в названном реестре.

При применении данных норм следует учитывать, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") устанавливает, что государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие названного Закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Закона.

Поэтому права на земельные участки, удостоверенные документами, указанными в абзаце первом пункта 9 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, или документами, перечисленными в абзаце втором этого же пункта, подлежат государственной регистрации в случае, предусмотренном пунктом 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в порядке, установленном правилами этого Закона.

Комментарий

Пункт 2 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулирует порядок государственной регистрации возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества.

Пункт 25 Постановления уточняет, какие документы удостоверяют переход права собственности на земельные участки до и после введения в действие ЗК РФ.

26. В статье 278 ГК РФ содержится общее правило о том, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

При применении настоящей нормы необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно статье 51 названного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 этого Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу пункта 1 статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, за исключением указанных в пункте 2 этой статьи случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, включая земельные участки, обращается только по решению суда.

Комментарий

В данном случае также разрешается определенная законодательная коллизия. Статья 278 ГК РФ, согласно которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда, не содержит отсылочной нормы к другим законодательным актам, в которых могли бы содержаться исключения из процитированного правила. Тем не менее ст. 55 Закона об ипотеке регулирует именно обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Причем предполагается, что в общем случае удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, производится без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Пунктом 2 ст. 55 Закона об ипотеке установлен перечень условий, при которых внесудебное удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества не допускается. То обстоятельство, что перечень является исчерпывающим, на практике означает, что во всех прочих случаях предполагается именно внесудебное разрешение указанных вопросов.

27. При рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49, 63 ЗК РФ и статья 279 ГК РФ), арбитражным судам следует иметь в виду следующее.

Принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (статья 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (статьи 11, 63 ЗК РФ).

В случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления.

Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Комментарий

В п. 27 Постановления обращается внимание судов на строгое соблюдение сроков предъявления иска о выкупе земельного участка в случае несогласия собственника. Вышеуказанный срок прямо определен п. 3 ст. 279 ГК РФ, где также указано, что выкуп земельного участка может быть произведен до истечения года со дня получения соответствующего уведомления собственником и с его согласия.

Статья 11 ЗК РФ определяет полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений.

Статьей 63 ЗК РФ установлены гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При этом не только воспроизведены требования ГК РФ в части определения сроков изъятия земельного участка (один год со дня получения уведомления), но и приводится состав имущества, которое должно быть предоставлено в возмещение изъятого участка (предоставление равноценного участка, возмещение стоимости объектов недвижимости, находящихся на изымаемых земельных участках, и возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды).

Читателям журнала следует также обратить внимание на то, что в соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка без согласия собственника вообще не допускается.

28. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 9).

Комментарий

В п. 28 Постановления воспроизведена норма ст. 280 ГК РФ, в соответствии с которой собственник земельного участка, начавший строительство после принятия решения об изъятии участка, может не только не получить возмещение капитальных затрат (осуществленных после вышеуказанной даты), но и может понести дополнительные затраты в связи со сносом таких строений (объектов незавершенного строительства).

Обращаем внимание читателей журнала на то, что в ст. 280 ГК РФ (и в п. 28 Постановления) говорится о дате принятия решения, а не о дате, когда собственник узнал (или хотя бы мог узнать) о принятом решении.

Если земельные участки приобретаются в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ (когда участки находятся в государственной или муниципальной собственности и на них расположены объекты недвижимости), нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не применяются (см. п. 9 Постановления).

29. При принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать следующее.

Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу части второй статьи 191 АПК РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов.

Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в статье 52 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и пункте 2 статьи 23 ЗК РФ, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Комментарий

Общие правила установления и прекращения сервитутов установлены ст. ст. 274 - 276 ГК РФ. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Полный перечень публичных сервитутов приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута в случае, если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка.

Кроме того, согласно п. 7 ст. 23 ЗК РФ если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерной платы.

В бухгалтерском и налоговом учете суммы такой платы (при наличии положительного решения со стороны органа государственной власти или органа местного самоуправления) отражаются в составе внереализационных доходов.

Сервитут может быть прекращен и во внесудебном порядке ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В.Р.Захарьин

К. э. н.

Подписано в печать

06.07.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——