"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 26

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

В последнее время особую значимость приобретают некоторые вопросы, связанные с функционированием товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительных (ЖСК) и жилищных (ЖК) кооперативов, которые в основном касаются:

трактовки услуг, которые якобы оказывают ТСЖ, ЖСК или ЖК (далее - ТСЖ) собственникам помещений дома в рамках своей основной уставной (непредпринимательской) деятельности;

утверждения, что коммунальные платежи жильцов, поступающие на расчетные счета ТСЖ, представляют собой доходы;

противопоставления понятий "членские взносы" и "обязательные платежи".

Рассмотрим каждый из указанных вопросов. Следуя смыслу п. 3 ст. 39 и п. 2 ст. 251 НК РФ, под "уставной" будем понимать основную непредпринимательскую деятельность, в целях которой создана некоммерческая организация.

Уставная деятельность ТСЖ или оказание услуг

Сегодня весьма актуальными являются вопросы о совместимости понятий "уставная деятельность" и "услуга", а также о том, может ли уставная деятельность некоммерческой организации или какая-то ее часть трактоваться как услуга.

Чтобы определить рамки уставной деятельности ТСЖ, следует обратиться к ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), в которой сформулирована цель создания товарищества. Согласно этой статье ТСЖ создаются для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФ понятие "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" эквивалентно понятию "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме".

Следовательно, объект уставной деятельности ТСЖ - это общее имущество, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, его содержание, обслуживание и ремонт.

Приведем ряд аргументов, которые позволят правильно ответить на вопрос о соотношении понятий "уставная деятельность" и "услуга".

1. ТСЖ как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью (способностью иметь гражданские права и нести обязанности). Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяются законом и уставом этой организации.

ТСЖ вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в их учредительных документах и соответствуют целям их создания. Деятельность ТСЖ в настоящее время в значительной мере регулируется ЖК РФ. Их специальная правоспособность определена:

пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ - товарищество имеет право заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

пп. 5 п. 2 ст. 137 ЖК РФ - товарищество имеет право заключать сделки, отвечающие его целям и задачам;

п. 8 ст. 138 ЖК РФ - ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ТСЖ представляет интересы, в том числе и не членов товарищества);

п. п. 4 - 5 ст. 148 ЖК РФ - в обязанности правления ТСЖ входят управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение.

Следовательно, ЖК РФ не возлагает на ТСЖ обязанности по предоставлению жилищных и коммунальных услуг для собственников многоквартирного дома (членов и не членов ТСЖ). В системе договорных отношений ТСЖ выступает на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ).

2. Оказание услуг - это разновидность предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). При осуществлении услуги проявляются все характерные свойства предпринимательства. У производителя образуется себестоимость услуги, он выходит с ее предложением на рынок. Рынок формирует стоимость и цену услуги, при этом возникает риск того, что она не будет реализована или ее реализация будет убыточной. В рамках уставной деятельности ТСЖ все эти признаки предпринимательской деятельности отсутствуют.

3. Одним из обязательных атрибутов услуги является реализация (п. 5 ст. 38 НК РФ). Но уставная деятельность некоммерческой организации не может включать реализацию, так как это означало бы появление выручки и прибыли, что противоречит самому определению некоммерческой организации (п. 1 ст. 50 ГК РФ).

4. Косвенным признанием, что уставная деятельность некоммерческой организации - это не услуга, является тот факт, что целевые поступления на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль (п. 2 ст. 251 НК РФ), т.е. не считаются выручкой от реализации.

5. Услуга - это сделка, от исполнения которой сторона может в любой момент отказаться (ст. 782 ГК РФ). В отношении уставной деятельности ТСЖ это, конечно, невозможно.

Таким образом, в рамках своей уставной деятельности ТСЖ никому никаких услуг не оказывают. Осуществляются не услуги, а уставные обязанности, носящие некоммерческий характер. Самостоятельное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных ЖК РФ, - все это входит в уставную деятельность товарищества, которую нельзя трактовать как услуги, если эта деятельность осуществляется силами самого ТСЖ. Например, если техобслуживание общего имущества дома выполняют штатные работники ТСЖ, то это уставная деятельность товарищества, а не услуга. Если техобслуживание согласно заключенному договору с ТСЖ выполняет сторонняя организация, то для нее это услуга, а для ТСЖ - это также уставная деятельность.

В связи с этим выглядят нелогичными положения п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ, которые предписывают заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками, не являющимися членами товарищества. Во-первых, законодатель не делает различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ (ст. 249 ГК РФ, ст. 36, 39 ЖК РФ). Во-вторых, если содержание, обслуживание и ремонт общего имущества - это уставная обязанность ТСЖ, то для осуществления этой деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками. В-третьих, собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), т.е. общее имущество в натуре выделению не подлежит и соответственно не может быть самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения.

Следовательно, неясно, как может выглядеть договор о содержании и ремонте доли общего имущества, принадлежащей конкретному собственнику. На наш взгляд, данные положения ЖК РФ подлежат изменению либо исключению.

Понятно, что все, о чем говорилось выше, непосредственно связано с налогообложением ТСЖ. Считать какую-то часть уставной деятельности ТСЖ услугой - значит неправомерно признать эту деятельность в качестве объекта обложения НДС и налогом на прибыль.

Следует также отметить, что к уставной деятельности ТСЖ (так же как и к уставной деятельности любой некоммерческой организации) неприменимо понятие "деятельность для собственных нужд". Во-первых, потому что уставная деятельность некоммерческой организации направлена на достижение общественных благ (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"), а не на собственные нужды. Во-вторых, поскольку уставная деятельность ТСЖ не есть услуга, то на нее не распространяется действие пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Сущность коммунальных платежей

Под коммунальными платежами понимается плата за коммунальные и иные услуги, которые оказывают собственникам помещений обслуживающие организации. Разумеется, коммунальные платежи никакого отношения к общему имуществу дома не имеют, и поэтому они не считаются целевыми поступлениями. В связи с этим в некоторых выступлениях аудиторов и представителей налогового ведомства утверждается, что разницу между суммой поступивших от домовладельцев и суммой фактически израсходованных коммунальных платежей надо рассматривать как объект обложения налогом на прибыль.

Согласно ст. 247 НК РФ прибылью признается полученный доход, уменьшенный на величину произведенных расходов. Возникает вопрос, можно ли считать коммунальные платежи, поступающие на расчетный счет ТСЖ, доходом этих организаций.

Прежде всего нужно сразу исключить всякую связь коммунальных платежей с выручкой от продаж. К сожалению, и такие высказывания можно услышать. Если ТСЖ осуществляет только уставную деятельность, то оно никому ничего не продает. Утверждения о том, что ТСЖ "перепродают услуги" жильцам, не выдерживают критики. Услуги тем и отличаются от товаров и работ, что они производятся, реализуются и потребляются одновременно (п. 5 ст. 38 НК РФ). Это означает, что услуга всегда направлена непосредственно потребителю, перепродать услугу невозможно. Собственники помещений непосредственно потребляют все услуги, которые им оказывают обслуживающие организации. ТСЖ лишь оплачивают эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей (рис. 1), действуя на условиях представительства.

Услуга оказывается непосредственно пользователю

¦

     
   ——————————————————————————¬     \|/     —————————————————————————¬
   |     Собственники        |<—————+——————+      Обслуживающая     |
   |       помещений         |             |       организация      |
   L——————————T———————————————             L——————————————T——————————
   

<---- Оплата услуги ----> /¦\ ¦ (транзитные платежи) ¦ ¦ --------------------------¬ L- - - ->¦ ТСЖ, ЖСК, ЖК +- - - - - L------------------------ ———— Рис. 1

ТСЖ не может быть абонентом по договору оказания услуг. Примером тому является судебная практика, в частности Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.10.2002 по делу N Ф04/3876-848/А46-2002:

"Исследуя условия договора от 09.01.2001 N 2211, апелляционная инстанция установила, что он заключен между энергоснабжающей организацией ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ "Первомаец-4" как с абонентом на поставку тепловой энергии в жилые дома, расположенные по ул. Блюхера, 26 и по ул. Магистральной, 18; данный договор является договором энергоснабжения.

В соответствии со ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Между тем нормы Федерального закона "О товариществах собственников жилья", в соответствии с которым действует ТСЖ "Первомаец-4", не предусматривают право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры как абоненту-потребителю соответствующей энергии.

Апелляционная инстанция правомерно признала договор от 09.01.2001 N 2211 недействительным в силу ст. 168 ГК РФ как заключенный с нарушением ст. 539 ГК РФ и ст. ст. 17, 29, 31, 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

ЖК РФ, регулирующий деятельность ТСЖ, аналогично ранее действовавшему Федеральному закону "О товариществах собственников жилья" не содержит нормы, обязывающей ТСЖ предоставлять жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме.

Коммунальные платежи не являются доходом ТСЖ. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Это означает, что доходом можно считать любое поступление, если только оно не сопровождается равноценным приростом обязательств, поскольку в этом случае экономической выгоды от такого поступления не происходит (чистые активы не увеличиваются). Примерами подобных поступлений служат получаемые авансы, кредиты, займы, которые никогда не считались и не могут считаться доходом. Поступающие от жильцов средства на оплату коммунальных услуг ничем не отличаются от заемных средств, так как они образуют у ТСЖ обязательство перед жильцами оплатить оказанные им услуги точно в той сумме, какая поступила на расчетный счет, т.е. мы имеем дело с обычными транзитными платежами.

Таким образом, поскольку поступление коммунальных платежей не есть доход, то и образование на расчетном счете ТСЖ избытка указанных платежей - это не прибыль, а остаток кредиторской задолженности перед домовладельцами. В дальнейшем эти средства должны быть либо полностью использованы по назначению либо по решению общего собрания ТСЖ направлены на иные цели.

(Окончание см. "Финансовя газета. Региональнвй выпуск", 2005, N 27)

И.Фельдман

Председатель

Экспертного совета по методологии

бухгалтерского учета

в некоммерческих организациях

ИПБ России

С.Филимонов

Генеральный директор

ООО "Юридическая фирма

"Центр правовой поддержки

ЖСК, ГСК, ТСЖ, ЖКХ"

Подписано в печать

29.06.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——