"Бизнес-адвокат", 2005, N 12

Вопрос: Должна ли организация-арендатор платить земельный налог в случае заключения с районной управой договора аренды здания, расположенного на земельном участке на территории г. Москвы, если арендные отношения возникли в первом случае до вступления в действие Земельного кодекса РФ, а во втором - после?

Ответ: Согласно ст. 1 Федерального закона от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (в ред. от 7 марта 2005 г.) плательщиками земельного налога являются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов земли, уплачивающих арендную плату.

В ст. 47 ЗК РСФСР указано, что землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - ЗК РФ) к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Следовательно, права и обязанности землепользователей, относящиеся к земельным правоотношениям, возникшим до 30 октября 2001 г., регулируются ЗК РСФСР.

Таким образом, положения ст. 47 ЗК РСФСР и ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в их взаимосвязи свидетельствуют о том, что если земельные правоотношения (в части обязанности внесения платы за землю) возникли в результате временного пользования земельным участком до вступления в законную силу ЗК РФ, то арендатор обязан уплачивать в составе арендных платежей земельную составляющую.

Законом г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (в ред. от 11 июня 2003 г.) дополнительно устанавливается обязанность юридических и физических лиц, обладающих соответствующими вещными правами или правами аренды (субаренды) на расположенные на неделимом земельном участке здания, сооружения или помещения в них, обязанность уплачивать регулярные земельные платежи исходя из расчетных земельных площадей, равных произведению площади земельного участка и доли общих площадей (объемов) занимаемых этими лицами помещений от соответствующей общей площади (объема) помещений, размещенных на данном участке (ст. 6).

Так, арендатор, заключивший договор аренды здания (части здания) с государственными или муниципальными органами и учреждениями до 25 октября 2001 г., обязан уплачивать земельную составляющую в общей сумме арендных платежей.

В настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 388 НК РФ не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Пункт 3 ст. 65 ЗК РФ устанавливает порядок определения размера арендной платы. Условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 21 Закона РФ "О плате за землю" предусмотрено, что размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Также необходимо учитывать, что основанием для уплаты налога является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком, что прямо установлено ст. 15 Закона РФ "О плате за землю". Поскольку право пользования земельным участком возникает с момента заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого фонда, то документ, удостоверяющий право аренды здания, также служит основанием для уплаты земельного налога (ст. 652 ГК РФ). Следует отметить, что ст. 652 ГК РФ относится не только к договорам аренды зданий и сооружений, но и к договорам аренды нежилых помещений в зданиях. Совокупность нежилых помещений является частью здания с распространением на них действия ст. 652 ГК РФ (абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30 декабря 2004 г.). Достаточность договора аренды здания (части здания) как правоустанавливающего документа для уплаты земельного налога подтверждена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/ 02 и от 17 сентября 2002 г. N 5375/02. Как отметил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 9 января 2002 г. N 7486/01, отсутствие специального документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.

Таким образом, арендаторы как на основании ранее действующего ЗК РСФСР, так и на основании действующего в настоящее время ЗК РФ уплачивают арендную плату (на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории и целевого использования земель) в составе платежей по договору аренды и не являются плательщиками земельного налога.

А.Радчук

Юрист

Подписано в печать

14.06.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——