"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2005, N 13

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРИМЕНЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Предмет рассмотрения данной статьи - выкуп земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендные отношения и гарантии при изъятии участков для государственных или муниципальных нужд.

Основные документы и определения

В настоящее время земельные отношения регулируются следующими документами:

- Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ);

- Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ);

- Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

Статьей 5 ЗК РФ установлено, что участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Для целей Кодекса используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ организации, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны до 1 января 2006 г. по своему выбору либо приобрести эти земельные участки в собственность, либо заключить договоры аренды. Необходимость в переоформлении права постоянного пользования возникает также в случае продажи зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Поэтому на практике возникают многочисленные вопросы по применению земельного законодательства.

Земельные споры

Пункт 1 ст. 64 ЗК РФ устанавливает, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке. В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению таких споров Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 11 <1> (далее - Постановление) дал арбитражным судам разъяснения по проблемам, возникающим при переоформлении земли. Положения данного документа, на наш взгляд, будут интересны и организациям, и индивидуальным предпринимателям, владеющим земельными участками на праве постоянного пользования.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Предпринимателям нужно иметь в виду следующее. Несмотря на то что в силу п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут приобрести их однократно бесплатно в собственность, индивидуальные предприниматели в отношении участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности, такого права не имеют. В данном случае, по мнению ВАС РФ, следует руководствоваться ст. 23 ГК РФ, согласно которой к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица на основании п. 5 ст. 20 ЗК РФ не вправе безвозмездно приобретать земельный участок в собственность, поэтому и граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, также не могут приобрести в собственность на безвозмездной основе земельный участок, предоставленный им для осуществления предпринимательской деятельности.

Следовательно, в случае переоформления земельных участков, предоставленных на праве бессрочного пользования (в том числе под строениями), позиция Пленума ВАС РФ, изложенная в Постановлении, применима не только к организациям, но и к индивидуальным предпринимателям.

В соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Таким образом, после введения в действие ЗК РФ указанные лица не могут передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование даже при согласии собственника земельного участка (п. 24 Постановления).

Выкуп земельного участка

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. То есть никто, кроме собственника объекта недвижимости, не может приватизировать данный земельный участок. Следовательно, приобрести в собственность такой участок могут и организации, в уставном капитале которых доля РФ, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25%. Другими словами, к участкам, на которых расположены здания и сооружения, запрет покупать государственное и муниципальное имущество, установленный для указанных организаций п. 1 ст. 5 Федерального закона N 178-ФЗ <2>, не применяется (п. 5 Постановления).

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В п. 6 Постановления подчеркнуто, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Исключение составляют ситуации, когда эти земельные участки изъяты из оборота (ограничены в обороте). При этом согласно п. 7 Постановления лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие приватизации до введения в действие ЗК РФ, вправе либо приобрести земельный участок в собственность, либо заключить договор его аренды (кроме случаев, если приватизация земельного участка запрещена).

Высший Арбитражный Суд обратил внимание на еще один спорный момент. Если до введения в действие ЗК РФ собственник недвижимости заключил договор аренды земельного участка, на котором этот объект расположен, то такой договор не лишает организацию права выкупа земельного участка. Если данный договор заключен собственником объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то считается, что предприятие сделало свой выбор и реализовало свое исключительное право на приватизацию или аренду земельного участка путем заключения договора аренды. В связи с этим организация утрачивает предоставленное п. 1 ст. 36 ЗК РФ право выкупа земельного участка (п. 7 Постановления).

Для приобретения права собственности на земельный участок собственник объекта недвижимости должен обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, к которому необходимо приложить кадастровую карту (план) участка. Уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи земельного участка, который направляет заявителю вместе с предложением о заключении договора (п. п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае если от соответствующего органа проект договора купли-продажи заявителю не поступает или ему предлагают заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться с заявлением в арбитражный суд. Невозможность продажи спорного земельного участка может быть связана с:

- ограничением в обороте;

- запретом приватизации, установленным федеральным законом;

- резервированием для государственных или муниципальных нужд;

- использованием для государственных или публичных нужд.

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта (п. 4 Постановления).

Если действие или бездействие исполнительного органа государственной власти (органа местного самоуправления) будет признано судом незаконным, то суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Отметим, что приобрести в собственность участок земли из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, организация также может на торгах, конкурсах или аукционах. В качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или специализированная организация, действующая на основании договора с ним (ст. 38 ЗК РФ).

Цена земли

Порядок определения цены при продаже земли, на которой расположены объекты недвижимости, изложен в ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ. Согласно этой статье цена земли устанавливается субъектом РФ, а если она не определена, то применяется минимальная ставка земельного налога. Высший Арбитражный Суд в своем Постановлении подчеркнул, что, определяя цену земельного участка, стороны должны руководствоваться именно этой нормой (положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на договор купли-продажи не распространяются).

Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка. Такой вывод сделал ВАС РФ в п. 9 Постановления. Напомним, что необходимость применения этих коэффициентов установлена п. 3 ст. 2 Закона N 137-ФЗ.

Регистрация прав

По ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст. 551 ГК РФ и ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3>. В настоящее время при регистрации права собственности на земельный участок выдается Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ N 219 <4>. Кроме того, документы, выданные до вступления в силу Закона N 122-ФЗ либо после его ввода в действие, но по форме, не соответствующей форме указанного свидетельства, признаны действительными. Права на земельные участки, удостоверенные такими документами, подлежат государственной регистрации:

- при переходе данного права другому лицу;

- при ограничении (обременении) этого права;

- при совершении сделки с объектом недвижимого имущества.

     
   ————————————————————————————————
   

<3> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

<4> Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обратите внимание: использование земельного участка без оформленных документов образует самостоятельный состав правонарушения. Статьей 7.1 КоАП РФ установлено, что самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

На основании этой статьи, даже при наличии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, расположенный на неоформленном земельном участке, организация и ее руководитель могут быть привлечены к административной ответственности.

Отчуждение земельного участка

Пленум ВАС РФ еще раз обратил внимание на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (исключение - отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота). Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается. И в том, и в другом случае сделки являются ничтожными (п. 11 Постановления).

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права собственности на землю (например, при наложении взыскания на здания, строения, сооружения по обязательствам их собственника).

При отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, происходит отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Аренда

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе:

- отдать арендные права в залог;

- внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества (общества) или паевого взноса в производственный кооператив;

- передать в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Во всех этих случаях арендатор вправе действовать без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключать новый договор аренды земельного участка не требуется (п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также имеет право в пределах срока действия договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Такое право предоставляет арендатору п. 9 указанной статьи, если договор аренды участка заключен более чем на пять лет. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. ВАС указал, что арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (п. 18 Постановления).

Обратите внимание: если договор аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подписан до введения в действие ЗК РФ и в нем установлена обязанность получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Такой вывод на основании ст. 422 ГК РФ сделал Пленум ВАС РФ в п. 17 Постановления.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При этом арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения условий договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления).

Если помещения в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В ситуации, когда помещения в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Такой договор аренды земельного участка может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них с учетом потенциальной возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ). На договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный на срок один год и более, также распространяется требование ст. ст. 25, 26 ЗК РФ о государственной регистрации.

Выше мы отметили, что использование собственником земельного участка без правоустанавливающих документов является правонарушением и влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц и организацию. В отношении арендатора ст. 7.1 КоАП не применяется. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 11301/04 указано, что действующим законодательством не установлена обязанность арендатора части нежилого помещения здания оформлять право пользования земельным участком, на котором находится здание. Поэтому отсутствие у арендатора правоустанавливающих документов на соответствующую часть земельного участка не образует состав административного правонарушения, предусмотренный ст. 7.1 КоАП РФ. Следовательно, оснований для привлечения арендатора к административной ответственности в такой ситуации не имеется.

Изъятие земельных участков для государственных

или муниципальных нужд

Земельный участок, находящийся в собственности (пользовании, аренде), может быть принудительно изъят для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа. Такое принудительное отчуждение земельного участка осуществляется на основании решения органов исполнительной власти (федеральных и региональных) или органов местного самоуправления.

Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены ст. 63 ЗК РФ. В соответствии с пп. 1 п. 1 указанной статьи лицам, у которых изымается участок, по их желанию может быть предоставлен равноценный земельный участок.

Не позднее чем за год до предстоящего изъятия (выкупа) земельных участков собственники (землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков) должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти (или органом местного самоуправления), принявшим решение об изъятии (п. 2 ст. 63 ЗК РФ). Изъятие (выкуп) земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия вышеперечисленных лиц. При этом не подлежат возмещению расходы, понесенные указанными лицами на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе выкупе (п. 3 ст. 63 ЗК РФ).

В случае если собственник земельного участка не согласен с решением о выкупе или не достигнуто соглашение сторон о выкупной цене участка, перечисленные выше органы власти могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка. При этом иск должен быть направлен в суд не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. При нарушении установленных сроков направления искового требования оно удовлетворению не подлежит (п. 27 Постановления).

Статьей 55 ЗК РФ установлено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд на основании решения суда допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости. Под равноценным возмещением стоимости понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включены:

- рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

- все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Когда собственник и органы власти не пришли к согласию в решении вопроса о стоимости земельного участка, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (п. 28 Постановления).

Д.В.Дурново

Главный редактор

издательства "Аюдар Пресс"

Подписано в печать

10.06.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——