"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N 3

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

В наших публикациях мы не раз обращали ваше внимание на то, как важно грамотно составить любой договор. Ведь если в нем не прописать все существенные условия, то договор могут признать недействительным со всеми вытекающими отсюда неблагоприятными последствиями для его сторон.

В данной статье мы рассмотрим один из свежих споров на эту тему, связанный с куплей-продажей "незавершенки", описанный в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 марта 2005 г. N А65-19083/03-СГ3-28.

Продавец здания попытался оставить за собой право на землю...

По договору купли-продажи общество приобрело недостроенное здание. При этом к нему перешла в бессрочное пользование часть земельного участка, прилегающая к этому зданию. Однако позже выяснилось, что продавец приватизировал другой участок земли, прилегающей к проданному зданию, а также землю под самим зданием. Общество сочло такую приватизацию незаконной по двум причинам. Во-первых, бывший собственник здания не имел права приватизировать землю, которая находится под объектом. А во-вторых, исключительное право на приватизацию земли, примыкающей к зданию, принадлежит данному обществу, а не кому-либо иному. С таким иском общество и обратилось в суд.

Примечание. Права на землю

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Такое положение закреплено в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также в п. 1 ст. 271 и п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

...и суд признал договор незаключенным

Итак, договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются те условия договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Если в соответствии с законодательными актами для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий и передачи соответствующего имущества.

Поскольку недвижимое имущество является объектом, неразрывно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, то не представляется возможным определить недвижимое имущество без указания на его местоположение и нахождение в составе другого имущества. А в данном случае, как следует из договора купли-продажи, в нем не было определено месторасположение недостроя. Поэтому суд признал такой договор незаключенным.

А.Н.Симонова

Аудитор

Подписано в печать

10.06.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——