"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N 3

ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Земельный участок может быть изъят у его собственника для государственных или муниципальных нужд. Но только при соблюдении ряда норм, гарантирующих права этого собственника. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Добровольно или принудительно

Среди оснований прекращения права собственности на земельный участок ст. 44 Земельного кодекса РФ указывает и такое - изъятие земли у собственника в порядке, установленном гражданским законодательством. Однако изъятие земли в случае принудительного прекращения права собственности в Гражданском кодексе РФ вообще не упомянуто. Пункт 5 ст. 279 Гражданского кодекса РФ допускает лишь выкуп земельного участка, да и то с согласия собственника. А если собственник не согласен с таким решением или с условиями выкупа? Тогда государственный орган, принявший решение об изъятии, может обратиться в суд с иском о выкупе земельного участка (ст. 282 Гражданского кодекса РФ). И если суд примет решение об отчуждении земельного участка, то оно будет исполнено в любом случае: либо добровольно, либо принудительно. Это предусмотрено пп. 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 55 Земельного кодекса РФ, а также процессуальными нормами.

Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента, когда собственник участка был уведомлен о таком решении.

Примечание. Изъятие части земельного участка

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ часть земельного участка является объектом земельных отношений. В настоящее время сложилась судебная практика, согласно которой часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, если после раздела она образует самостоятельный земельный участок. Причем для отчуждения такого участка необходимо, чтобы он прошел государственный кадастровый учет. Тогда к изъятию части земельного участка предъявляются те же требования, что и при изъятии земельного участка.

Когда землю нельзя изъять

Статья 49 Земельного кодекса РФ ограничивает случаи, когда земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд. Например, участок может изыматься для размещения на нем объектов государственного или муниципального значения, только если их нельзя разместить в другом месте.

Изъятие земельного участка возможно только в установленных законами случаях. Например, согласно п. 3 ст. 83 Земельного кодекса РФ, земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях застройки лишь в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. Аналогичная норма, кстати, содержится в ст. 49 Закона г. Москвы от 3 марта 2004 г. N 13 "Об основах градостроительства в городе Москве".

Решение об изъятии земли

Решение об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд принимает федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъектов РФ (п. 2 ст. 279 Гражданского кодекса РФ). И не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка его собственник должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп у собственника земельного участка до истечения года со дня, когда он получил соответствующее уведомление, допускается только с его согласия. Это предусмотрено в ст. 279 Гражданского кодекса РФ. Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 63 Земельного кодекса РФ.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации. При этом собственник земельного участка должен быть извещен о факте такой регистрации (п. 4 ст. 279 Гражданского кодекса РФ).

С собственником участка заключается соглашение о выкупе, содержание которого предусмотрено ст. 281 Гражданского кодекса РФ. Так, оно должно содержать условия:

- о выкупной цене земельного участка;

- о сроках выкупа;

- об обязательстве государства, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок;

- другие существенные условия выкупа.

Гарантии собственникам при изъятии земли

Земельное законодательство устанавливает ряд гарантий соблюдения прав собственника при изъятии у него земельного участка (ст. 63 Земельного кодекса РФ). Так, установлено, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд может осуществляться после:

1) предоставления по согласованию с собственниками, у которых изымаются (выкупаются) земельные участки, равноценных земельных участков (в этом случае в соответствии с п. 3 ст. 281 Гражданского кодекса РФ предоставленный земельный участок засчитывается в счет стоимости в выкупную цену). Но это возможно только по соглашению с соответствующим государственным или муниципальным органом;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды.

Если на земельном участке находится недвижимость, она может быть изъята у собственника путем выкупа или продажи с публичных торгов. Но если собственник, получив уведомление о предстоящем изъятии земельного участка, продолжает на ней строительство, расширяет или реконструирует объекты, то связанные с этим убытки ему придется покрывать за свой счет. Это предусмотрено в ст. 280 Гражданского кодекса РФ. Аналогичная норма содержится в п. 8 ст. 31 и в п. 3 ст. 63 Земельного кодекса РФ.

Выкупная цена земли

Как следует из п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ, выкупная цена земли состоит из:

1) ее рыночной стоимости и находящейся на ней недвижимости;

2) убытков, связанных с изъятием земли (в том числе убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, и упущенной выгоды).

Правила возмещения убытков утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 (далее - Правила). В соответствии с п. 5 Правил размер убытков, причиненных собственникам изъятием земли, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методичками, которые утверждает Федеральная служба земельного кадастра РФ по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ. Но в настоящее время методички не утверждены. Поэтому размер убытков должен быть согласован сторонами или определен судом.

Проведение землеустройства

При изъятии земельного участка необходимо провести землеустройство. Это закреплено в п. 2 ст. 69 Земельного кодекса РФ, а также в ст. 3 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Законодательство не дает прямого ответа на вопрос о том, по чьей инициативе и за чей счет должны быть произведены землеустроительные работы. На мой взгляд, они должны оплачиваться органами власти, принявшими решение об изъятии земли, или уполномоченными органами. Косвенным подтверждением этого могут служить положения п. 5 ст. 69 Земельного кодекса РФ, где указано, что в случае изъятия земли для государственных или муниципальных нужд собственники обязаны обеспечить доступ к земельным участкам для проведения землеустройства. Таким образом, предполагается, что инициаторами землеустроительных работ будут именно органы власти, они и будут оплачивать такие работы.

Примечание. Сроки извещения о проведении землеустройства

Лица, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства, должны быть проинформированы о нем в письменной форме не позднее чем за семь календарных дней до начала работ (п. 4 ст. 69 Земельного кодекса РФ). Правда, если они не были проинформированы, это не является препятствием для проведения землеустройства. Но потом заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.

Отметим, что изменения, внесенные при землеустройстве, подлежат кадастровому учету в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

А.Б.Борисова

Юрист

АКГ "Интерэкспертиза"

Подписано в печать

10.06.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——