"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N 3

ПРАВА НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

Любая постройка, возведенная с нарушением законодательства, является незаконной - и самовольная в том числе. Это означает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не имеет на нее права собственности. А значит, не может распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки. Но можно ли каким-то образом признать права на самовольную постройку? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Можно ли признать права на самовольную постройку?

Эти права можно признать в двух случаях, оба из которых перечислены в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ:

1) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку на земле, которая ему не принадлежит, если земля будет предоставлена этому лицу под возведенную постройку;

2) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Примечание. Что является самовольной постройкой

Самовольной постройкой является жилой дом, строение, сооружение, другая недвижимость, построенная на земельном участке, не отведенном для этих целей по закону, либо построенное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такое определение приведено в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Пример 1. На основании постановления главы города предпринимателю был предоставлен на три года в аренду земельный участок без возведения на нем капитальных сооружений. Тем не менее предприниматель построил на нем автостоянку.

А поскольку, по его мнению, автостоянку нельзя переместить на другое место, предприниматель решил обратиться в суд, чтобы ему предоставили земельный участок, на котором расположена стоянка, после признания за ним права собственности на имущество автостоянки.

Однако суд отказал предпринимателю в иске.

Суд указал, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет предоставлен этому лицу под возведенную постройку. А в данном случае предприниматель не смог доказать, что ему предоставят землю под возведенную самовольную постройку.

Вывод суда закреплен в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2005 г. N Ф09-324/05-ГК.

Однако следует учитывать, что в первом и втором случаях, которые мы указали, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, если сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пример 2. Общество построило здание депо для стоянки и ремонта локомотива. Постановлением главы администрации обществу была выделена земля под здание депо. Однако, полагая, что здание депо является самовольной постройкой, общество обратилось с иском в суд о признании за ним права собственности на указанное здание.

Суд установил, что земельный участок, где осуществлена постройка, находится в постоянном (бессрочном) пользовании общества. Кроме того, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением специалистов и письмом пожарной части.

Таким образом, исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку - не завершенный строительством объект - удовлетворены.

Это решение закреплено в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2005 г. N Ф09-292/05-ГК.

Как зарегистрировать права на самовольную постройку?

Как указывалось выше, существует два исключения из общего правила, когда можно зарегистрировать право собственности на самовольную постройку, однако все они связаны с судебными разбирательствами.

Поэтому чтобы получить право собственности на самовольную постройку, необходимо инициировать судебное разбирательство. Для этого нужно подать иск в суд - в тот, за которым закреплена территория, где находится построенный объект (п. 1 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Исковое заявление должно содержать следующие данные (п. 2 ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ):

1) наименование суда, в который подается исковое заявление;

2) наименование истца, его местонахождение или место жительства;

3) наименование ответчика, его местонахождение или место жительства;

4) требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам - требования к каждому из них;

5) обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства;

6) перечень прилагаемых документов.

В заявлении могут быть также указаны и иные сведения, в том числе номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела.

После вступления в силу судебного акта нужно обратиться в государственные регистрирующие органы - чтобы зарегистрировать право собственности на самовольную постройку. Такие права регистрируются на общих основаниях, то есть при оплате государственной пошлины - указано в п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Примечание. Подача искового заявления в суд

При подаче искового заявления в суд общей юрисдикции необходимо представить два пакета необходимых документов, один из которых направляется ответчику самим судом. А в арбитражный суд нужно представить квитанцию о том, что вы сами отправили данные документы ответчику.

Единственная особенность - регистратору запрещено отказывать в государственной регистрации права, установленного решением суда. Правда, если решение суда не содержит сведений, необходимых для регистрации, регистратор или правообладатель вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

А.Ю.Малумов

К. ю. н.,

помощник заместителя

Председателя Государственной думы

ФС РФ по правовым вопросам

Подписано в печать

10.06.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——