"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N 3

ПРОДАЖА "НЕЗАВЕРШЕНКИ"

Самый распространенный вариант продажи "незавершенки" - реализация объекта по договору купли-продажи. Его мы и рассмотрим на конкретном примере.

Регистрация права собственности на "незавершенку"

Прежде чем заключить договор купли-продажи "незавершенки", собственник объекта должен зарегистрировать право собственности на него <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее об этом в статье, опубликованной в журнале "Учет в строительстве" N 1, 2005, с. 66.

Такая регистрация производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором начато строительство объекта, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта "незавершенки" (п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Получив свидетельство о праве собственности на объект, организация может им распоряжаться как объектом недвижимости, в том числе продать (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Отметим, что в Москве свидетельство о праве собственности выдает Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве.

Примечание. Условия регистрации прав на "незавершенку"

Для регистрации права собственности на "незавершенку" необходимо выполнение следующих условий:

1) для строительства объекта должен быть отведен земельный участок;

2) должно быть получено разрешение на строительство;

3) при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4) объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления);

5) объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда;

6) имеется необходимость совершения сделки с незавершенным объектом как объектом недвижимости.

Таким образом, если строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на "незавершенку" нельзя зарегистрировать.

При продаже объекта покупателю передается право собственности и на объект, и на земельный участок, на котором он расположен (если, конечно, продавец является собственником этого участка). При этом покупатель может потребовать оформления нового правоустанавливающего документа на землю.

Учет продажи "незавершенки"

Продажа "незавершенки" по договору купли-продажи отражается в бухучете организации с использованием счета 91 "Прочие доходы и расходы". Так, доходы и расходы от продажи "незавершенки" будут считаться операционными. Основание - п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н, и п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99), утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н. Реализация объекта незавершенного строительства облагается НДС. При этом организация сможет возместить из бюджета "входной" НДС по расходам, связанным со строительством объекта (п. 5 ст. 172 Налогового кодекса РФ).

Пример 1. Организация начала строительство здания под склад. За время строительства зарплата рабочих (с учетом ЕСН, страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, а также взносов от несчастных случаев на производстве) составила 1 358 000 руб. Стоимость материалов - 5 900 000 руб. (в том числе НДС - 900 000 руб.). Однако вскоре организация решила продать недостроенное здание за 9 440 000 руб. Но сначала она зарегистрировала право собственности на объект, уплатив за это госпошлину в размере 7500 руб.

В учете организации бухгалтер сделает следующие проводки (выручку в целях исчисления НДС организация определяет "по отгрузке"):

Дебет 10 Кредит 60

- 5 000 000 руб. (5 900 000 - 900 000) - оприходованы материалы для строительства;

Дебет 19 Кредит 60

- 900 000 руб. - отражен НДС по приобретенным материалам;

Дебет 60 Кредит 51

- 5 900 000 руб. - оплачены материалы поставщику;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 10

- 5 000 000 руб. - отпущены материалы на строительство здания;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 70 (69)

- 1 358 000 руб. - начислена зарплата рабочим (с учетом отчислений);

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 68 субсчет "Расчеты по государственной пошлине"

- 7500 руб. - начислена госпошлина;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по государственной пошлине" Кредит 51

- 7500 руб. - уплачена госпошлина;

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 9 440 000 руб. - отражена выручка от продажи недостроенного здания;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 1 440 000 руб. (9 440 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

- 6 365 500 руб. (5 000 000 + 1 358 000 + 7500) - списана стоимость недостроенного здания;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 900 000 руб. - возмещен из бюджета НДС по стройматериалам;

Дебет 51 Кредит 62

- 9 440 000 руб. - получена оплата за здание;

Дебет 91 субсчет "Сальдо прочих доходов и расходов" Кредит 99

- 1 634 500 руб. (9 440 000 - 1 440 000 - 6 365 500) - отражен доход от продажи объекта незавершенного строительства.

Примечание. Госпошлина за регистрацию права собственности

За государственную регистрацию права собственности на объект с организаций взимается пошлина в размере 7500 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Госпошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 Налогового кодекса РФ). Поэтому в бухучете расчеты по уплате госпошлины отражаются на счете 68 "Расчеты по налогам и сборам".

Доход, полученный от продажи "незавершенки", учитывается в целях налогообложения прибыли. При этом организация вправе уменьшить такой доход на расходы, связанные со строительством "незавершенки" и регистрацией прав собственности на него (пп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ).

Пример 2. Воспользуемся условиями предыдущего примера, предположив, что данные бухгалтерского и налогового учета совпадают. Тогда организации нужно учесть 1 634 500 руб. в целях налогообложения прибыли.

М.А.Гладких-Родионов

Генеральный директор

ООО "Аудиторская компания

"Уверенность"

Подписано в печать

10.06.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——