"Бухгалтерия и банки", 2005, N 6

Вопрос: Банком подписан договор аренды объекта нежилого фонда на пять лет с ЕКУГИ <1>. Договором предписано заключить договор аренды земельного участка, находящегося под объектом. Помещение находится в цокольном этаже жилого пятиэтажного четырехподъездного дома. Кроме нас, в данном доме еще три арендатора. Никто из нас не пользуется ни в каких целях землей вокруг дома. Нужно ли нам заключать договор аренды земли?

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Екатеринбургский комитет по управлению государственным имуществом.

Ответ: По общим правилам п. п. 1 и 2 ст. 652 ГК РФ судьба части земельного участка, занятой сдаваемой в аренду недвижимостью и необходимой для ее использования, следует судьбе этой недвижимости.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Причем согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды на соответствующую часть земельного участка.

Площадь земельного участка формируется из двух компонентов:

- площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане;

- площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими нормами и правилами.

Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не указаны в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением.

Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может выступать как договор, так и закон.

Из вопроса следует, что право аренды на соответствующий земельный участок при передаче арендатору имущества в аренду определено договором аренды помещения.

Согласно ст. 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В ст. 16 Закона N 1738-1 указано, что за земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог исчисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

Исходя из вышеизложенного размер арендной платы за пользование земельным участком может определяться следующим образом:

(S земли / S всех помещений здания) х S арендуемого помещения х ставка налога,

либо устанавливаться договором.

В соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами.

Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что приобретение прав на неделимый земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее лицам, указанным в п. 3 ст. 36 Земельного кодекса, возможно путем заключения сделки в виде особого договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу принципа свободы договора, провозглашенного ст. ст. 1 и 421 ГК РФ, граждане и юридические лица вправе самостоятельно решать, с кем и какой договор заключать, какие устанавливать в нем условия. Понуждение к заключению договора, в том числе и договора аренды, не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключения договора предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Иными словами, стороны договора аренды вправе не заключать договор со множественностью лиц на стороне арендатора, а могут оформить и двухсторонние договоры, что в указанном случае не вступает в противоречие с п. 3 ст. 36 Кодекса.

Судебная практика, связанная с разрешением споров по проблеме оформления прав аренды неделимого земельного участка на условиях множественности лиц на стороне арендатора, еще окончательно не сложилась. Имеются судебные решения, устанавливающие прямо противоположные позиции.

В первом случае суд не поддержал требование обязательности заключения договора аренды земельного участка в форме множественности лиц на стороне арендатора, когда предметом договора аренды был неделимый участок (судебное Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 сентября 2002 г. по делу N 17-206).

Суд посчитал возможным применить к указанному спору принцип свободы договора. Согласно п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ свобода договора является одним из основополагающих принципов гражданского права. В связи с чем предусмотренное п. 3 ст. 36 Кодекса право собственников и владельцев на праве хозяйственного ведения заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не лишает каждого из них права заключить отдельный договор аренды без условий множественности на стороне арендатора.

В другом случае (например, судебное Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 июля 2002 г. по делу N 94-93) судом принята иная позиция.

Суд установил, что заявленные требования по регистрации отдельного договора аренды без условия множественности лиц не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно п. 3 ст. 36 установлено, что в случае нахождения здания на неделимом земельном участке права на землю предоставляются либо на праве собственности, либо на праве аренды, однако обязательным условием является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Доводы истца о нарушении свободы договора, следуя нормам ст. ст. 1, 421 ГК РФ, суд посчитал необоснованными, так как в части заключения договора множественности лиц на стороне арендатора п. 3 ст. 36 Кодекса не противоречит требованиям ГК РФ о договоре и аренде.

Статья 36 Земельного кодекса РФ не устанавливает обязанность лиц, указанных в п. 3 данной статьи, заключать договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в обязательном порядке. Она предусматривает только право на заключение такого договора (причем на условиях множественности, если подразумевается наличие определенных существенных условий, например возможность присоединения к договору других арендаторов).

Вместе с тем, учитывая особенность таких правоотношений (нахождение здания на неделимом земельном участке), отношения сторон могут быть определены только путем заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Таким образом, следовало оформить договорные отношения с остальными арендаторами и собственниками квартир со множественностью лиц на стороне арендатора.

Напомним, что отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю. Данный вывод подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 января 2002 г. N 7486/01.

На практике зачастую возникает ситуация, когда кто-либо из арендаторов или собственников квартир уклоняется от заключения договора аренды.

Например, когда одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, подписав договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, по тем или иным причинам стало уклоняться от его государственной регистрации, при этом, напомним, данный договор считается заключенным именно с момента такой регистрации.

В этой связи возникает вопрос: может ли другое лицо, являющееся в первом случае потенциальным арендатором земельного участка, а во втором случае - лицом на стороне арендатора по уже подписанному, но еще не зарегистрированному договору аренды земельного участка, обратиться в суд с иском к уклоняющемуся лицу о понуждении его к заключению договора, а значит, к его регистрации?

Существующая практика судов общей юрисдикции исходит из того, что нет, не может, ссылаясь при этом на нормы Конституции РФ (ст. 36), а также на положения ГК РФ о свободе договора. Если же договор со множественностью лиц на стороне арендатора был подписан всеми его сторонами, в том числе всеми лицами, выступающими на стороне арендатора, но в последующем одно из них стало уклоняться от регистрации настоящего договора, заинтересованное в заключении договора лицо не может применить положения ст. 165 ГК РФ и обратиться в суд с требованием о регистрации договора аренды. В соответствии с данной статьей, если сделка, подлежащая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но другая сторона уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации данной сделки.

А.Каргаполова

Консультант

ЛИСТИК И ПАРТНЕРЫ

Подписано в печать

06.06.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——