"Практическая бухгалтерия", 2005, N 6

ОТРЕМОНТИРУЕМ КАЗЕННОЕ

Каждая вторая фирма арендует помещение. Но в затраты инспекторы разрешают включать только расходы на текущий ремонт. Как же быть, если вы провели капитальный?

Для любой из сторон договора аренды существенным является вопрос о том, кто будет ремонтировать помещения. Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ), арендатор - поддерживать его в исправном состоянии (текущий ремонт) и нести расходы на содержание помещения (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Причем оба эти правила справедливы только тогда, когда иное не предусмотрено законом или договором. Другими словами, положения договора влияют на порядок отражения расходов на ремонт в налоговом и бухучете. Рассмотрим две наиболее часто встречающиеся на практике ситуации.

Ремонт текущий...

Расходы на ремонт арендуемого имущества - это расходы по обычным видам деятельности (п. п. 5 и 7 ПБУ 10/99 "Расходы организации"). В налоговом учете такие затраты бухгалтер должен отнести к прочим, связанным с производством и реализацией (п. 2 ст. 260 НК РФ). Для целей налога на прибыль они признаются в том периоде, в котором фактически фирма понесла расходы. Если она работает по методу начисления, то затраты на ремонт признают в момент, когда те были осуществлены, вне зависимости от их оплаты (п. 5 ст. 272 НК РФ). А фирмам на кассовом методе необходимо учесть их после оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Сумму НДС, которую арендатор уплатит сторонней организации за ремонт, он вправе принять к вычету (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). Естественно, это возможно, только если у фирмы есть счет-фактура, а также документы, которые подтверждают фактическую оплату ремонта строительной организации.

Пример 1. ООО "Пассив" занимается оптовой торговлей и арендует у ЗАО "Актив" помещение. Условиями договора не предусмотрено, кто должен делать текущий ремонт, поэтому согласно ст. 616 Гражданского кодекса "Пассив" взял эту обязанность на себя. Своими силами общество сделать ремонт не может, поэтому оно заключило договор с ООО "Ветерок". Расходы по услугам составили 11 800 руб. (в том числе НДС - 1800 руб.).

Бухгалтер ООО "Пассив" сделал следующие проводки:

Дебет 44 Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендодателем"

- 10 000 руб. - отражены расходы по проведению ремонта;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендодателем"

- 1800 руб. - учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 51

- 11 800 руб. - оплачены ремонтные работы ООО "Ветерок";

Дебет 68 Кредит 19

- 1800 руб. - принят к вычету НДС по услугам.

Ремонт капитальный

Если же говорить о капремонте, то его по умолчанию делает арендодатель. Однако если он избегает этой обязанности, то это может сделать и арендатор. Потом он может взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (ст. 616 ГК РФ). Это право подтверждают и суды, например ФАС Волго-Вятского округа в своем недавнем Постановлении от 2 марта 2005 г. по делу N А 29-1115/2004-2э. В этом случае расходы необходимо учесть в составе внереализационных (п. 12 ПБУ 10/99).

Пример 2. ООО "Пассив" арендует у ЗАО "Актив" офисное помещение. Ежемесячные платежи за аренду составляют 35 400 руб. Условиями договора предусмотрено, что капитальный ремонт делает арендодатель раз в пять лет. Однако своей обязанности он не выполнил. Поэтому арендатор, наняв подрядчика ООО "Ветерок", отремонтировал офис за свой счет. ООО "Пассив" заплатил за ремонт ООО "Ветерок" 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.)

Бухгалтер арендатора делает проводки:

Дебет 76 субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 60

- 118 000 руб. - стоимость выполненных ремонтных работ отнесена на расчеты с арендодателем;

Дебет 60 Кредит 51

- 118 000 руб. - перечислены денежные средства подрядчику за ремонтные работы;

Дебет 44 Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендодателем"

- 35 400 руб. - принят к оплате счет по аренде помещения;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендодателем"

- 5400 руб. - выделен НДС с арендной платы;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 5400 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

В результате затраты по ремонту превысили сумму арендной платы аж за три месяца - 118 000 руб. > 106 200 руб. (35 400 руб/мес. х 3 мес.). Значит, в течение этого периода времени арендатор не должен перечислять деньги арендодателю за аренду. Через три месяца нужно будет оплатить лишь разницу - 11 800 руб. (118 000 - 106 200).

Н.Свистунова

Юрист

Подписано в печать

27.05.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——