"Строительство: налогообложение, бухучет", 2005, N 2

Вопрос: В каком порядке обеспечиваются гарантии качества построенных объектов недвижимости, в том числе за счет денежных средств объектов долевого строительства?

Ответ: В гражданском законодательстве гарантии качества строительства обеспечиваются подрядной строительно-монтажной организацией по договору подряда (генподряда) с заказчиком (по договору субподряда - с генподрядчиком).

Ответственность за качество работ, гарантии качества и сроков обнаружения ненадлежащего качества работ при исполнении договоров строительного подряда установлена гл. 37 "Подряд" ГК РФ.

Так, в соответствии со ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности объекта или его части.

Под гарантиями качества согласно п. 1 ст. 755 ГК РФ понимаются достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока, в пределах которого подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты) в работе. Подрядчик может быть освобожден от такой ответственности (п. 2 ст. 755 ГК РФ), если докажет, что обнаруженные недостатки произошли вследствие:

- нормального износа объекта или его частей;

- неправильной эксплуатации объекта или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;

- ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Течение гарантийного срока прерывается на то время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик (п. 3 ст. 755 ГК РФ).

Пунктом 4 ст. 755 ГК РФ предусмотрена обязанность заказчика заявить подрядчику об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках в разумный срок по их обнаружении.

Срок исковой давности для требований в связи с ненадлежащим качеством работы по зданиям и сооружениям (п. 1 ст. 725 ГК РФ) определяется по правилам ст. 196 ГК РФ, т.е. устанавливается в три года.

При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством строительных работ, применяются сроки обнаружения, предусмотренные общими положениями по договорам подряда (ст. 724 ГК РФ). Предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. п. 2 и 4 ст. 724 ГК РФ составляет пять лет.

По объектам долевого строительства гарантии качества предусматриваются договором, заключаемым между застройщиком и участниками (юридическими и физическими лицами) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ одним из существенных условий такого договора является установление гарантийного срока на объект долевого строительства, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Застройщик обязан передать участнику такой объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, застройщик по требованию участника долевого строительства обязан: безвозмездно и в разумный срок устранить недостатки в течение гарантийного срока, или уменьшить соразмерно цену договора, или возместить участнику его расходы на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составлять не менее чем пять лет, он исчисляется со дня передачи объекта участнику.

Таким образом, в договорах участия в долевом строительстве, договорах на выполнение функций заказчика между застройщиком и специализированной организацией (заказчиком), а также в договорах строительного подряда между заказчиком и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) гарантийный срок должен составлять также пять лет. Претензии по исполнению вышеуказанных договоров в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в следующей последовательности:

- участник долевого строительства - застройщику;

- застройщик (инвестор) - заказчику;

- заказчик - генподрядчику;

- генподрядчик - субподрядчику.

Аудиторы

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

26.05.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——