"Учет. Налоги. Право", 2005, N 19

АРЕНДА БЕЗ ДОГОВОРА

На практике довольно распространена такая ситуация. Срок действия договора аренды фактически истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом. Налоговики пытаются доначислить ему налог на прибыль, так как, по их мнению, происходит безвозмездное пользование имуществом. Но на самом деле это не так.

Налоговые последствия в данном случае зависят от положений Гражданского кодекса. В нем прописана ситуация фактического использования арендуемого имущества после истечения срока действия договора.

Оплату никто не отменял

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не вовремя, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). То есть по закону прекращение договора аренды не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы. Эту обязанность прекращает именно возврат имущества. А возврат подтверждается соответствующим актом. Значит, если такого акта нет, то, несмотря на истечение срока аренды, договор признается действующим. Действует он в части обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом. То есть фактически ни о каком безвозмездном пользовании речь не идет. Это подтверждает и арбитражная практика (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Но в данном случае надо обратить внимание на один нюанс. Статья 622 ГК РФ говорит, что арендодатель вправе требовать оплату пользования имуществом. А раз вправе, то может быть ситуация, когда он от этого права откажется и оплаты не потребует. Это значит, что обязанность передать деньги у арендатора возникает только при наличии такого требования.

Есть и еще один аргумент. Пункт 2 ст. 621 ГК РФ говорит, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным.

Есть расход!

Все вышесказанное влияет и на налогообложение. Так, при наличии требования об оплате за пользование арендатор обязан его исполнить. Платежи по этому требованию продолжают считаться арендной платой. Это прямо установлено в ст. 622 ГК РФ. Значит, в налоговом учете у арендодателя эти поступления продолжают признаваться либо выручкой от реализации (ст. 249 НК РФ), либо внереализационными доходами (п. 4 ст. 250 НК РФ).

У арендатора такие расходы признаются в налоговом учете как расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Документальная обоснованность расходов для арендатора будет подтверждаться актом, по которому имущество передавалось в аренду, а также требованием (или счетом) арендодателя.

Значит, налогоплательщик-арендатор, использующий арендуемое имущество по истечении срока действия договора аренды, вправе учесть в составе расходов арендную плату, установленную договором аренды. Кроме того, налоговики не могут говорить о безвозмездном пользовании.

Аналогичная ситуация будет и в случае, если требования об оплате нет, но отсутствуют и доказательства возражений со стороны арендодателя. В этом случае применяется п. 2 ст. 621 ГК РФ, а значит, договор считается возобновленным. Следовательно, арендная плата вносится именно на основании возобновленного договора.

А.С.Филимонов

Налоговый адвокат

Подписано в печать

20.05.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——