"Учет. Налоги. Право", 2005, N 17

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

Заполучить в штат квалифицированного специалиста непросто. Особенно если ради новой работы ему придется переехать в другой город. Поэтому фирмы порой соглашаются обеспечить ценного работника жильем. Предоставить сотруднику квартиру можно несколькими способами. Посмотрим, в каких случаях выгоднее применять каждый из них.

Если фирма решила позаботиться о том, чтобы иногороднему сотруднику было где жить, у нее есть несколько вариантов. Можно купить квартиру и передать ее работнику навсегда или на время (например, на период действия трудового договора).

Альтернативный вариант - арендовать жилье для сотрудника. Этот вариант подойдет тем организациям, для которых приобретение квартиры - слишком дорогое удовольствие.

Из рук в руки

Итак, фирма может купить квартиру и перепродать ее работнику с длительной рассрочкой платежа.

Этот вариант выгоден по той причине, что не нужно платить НДС с реализации жилья. С 1 января 2005 г. эта операция включена в состав необлагаемых (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В налоговом учете по налогу на прибыль квартиру учитывают как товар. А налог платят лишь с разницы между ее продажной и покупной стоимостью (п. п. 1, 2 ст. 249, пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Обратите внимание: квартира является объектом недвижимого имущества. А значит, при ее приобретении фирма обязана зарегистрировать право собственности (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Плата за регистрацию увеличивает первоначальную стоимость квартиры (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Напрокат

Еще один вариант - сдать приобретенную квартиру сотруднику в аренду.

В этом случае организация будет платить НДС с арендной платы (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Кроме того, в налоговом учете она не сможет единовременно списать покупную стоимость жилья, так как квартира отвечает всем признакам амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Сама арендная плата будет в этом случае внереализационным доходом (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Плюс этого способа в том, что фирма может учесть при расчете налога на прибыль коммунальные платежи, затраты на ремонт, страхование и т.п. Конечно, если по договору аренды эти расходы несет арендодатель и у организации есть вся необходимая "первичка" (п. 1 ст. 252 НК РФ). Кроме того, относящийся к этим затратам входной НДС можно принять к вычету.

Если квартиру приобретают специально для сдачи в аренду, ее приходуют на счет 03 "Вложения в материальные ценности". В этом случае она не облагается налогом на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ, Письмо Минфина России от 31.08.2004 N 03-06-01-04/16).

Однако о том, как фирма будет использовать жилье, не всегда известно заранее. И если будущее квартиры туманно, ее учитывают на счете 01 "Основные средства". Тогда налог на имущество придется заплатить <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Обратите внимание: в бухучете по объектам жилищного фонда амортизация не начисляется (п. 17 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"). Их износ отражают на забалансовом счете 010 "Износ основных средств". Тем не менее при расчете налога на имущество фирма вправе учесть сумму этого износа (см. "УНП" N 16, 2004, с. 4).

Нам денег не надо

Особо нужным сотрудникам квартиры можно предоставить в безвозмездное пользование. По нашему мнению, такая сделка не облагается НДС. Дело в том, что безвозмездное пользование (ссуда) ближе всего к передаче имущественных прав. Однако в гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса не сказано, как определить налоговую базу по этой операции. Правила расчета базы по НДС прописаны только для реализации товаров, работ, услуг и прав требования (ст. ст. 154, 155 НК РФ).

Тем не менее чиновники квалифицируют подобную сделку как безвозмездно оказанную услугу. И требуют, чтобы организация начисляла НДС. А налоговую базу для него считала по правилам ст. 40 НК РФ. То есть так, как этого требует пп. 2 ст. 154 Налогового кодекса. Так что свою позицию фирме наверняка придется отстаивать в суде.

Аналогичный подход налоговые органы используют и для налога на прибыль. То есть трактуют такое предоставление квартиры как передачу имущества в безвозмездное пользование. И предлагают определять доход по ст. 40 НК РФ, ссылаясь на требования п. 8 ст. 250 НК РФ. Однако и в этом случае, на наш взгляд, позиция налоговиков не имеет никого основания <**>.

     
   ————————————————————————————————
   

<**> Подробнее об этом мы рассказывали в статье "Ссуда налогам безразлична" ("УНП" N 46, 2004, с. 13).

Это касается и налога на доходы физических лиц. Налоговики наверняка подведут сделку под пп. 2 п. 1 ст. 211 НК РФ. И назовут безвозмездное пользование квартирой доходом работника, полученным в натуральной форме. Однако, по нашему мнению, они и в этом случае будут неправы. В ст. 211 Налогового кодекса речь идет также только о товарах, работах и услугах.

Кроме споров с налоговиками этот способ плох и тем, что организация не может списать стоимость квартиры в налоговом учете. Дело в том, что передаваемое в безвозмездное пользование имущество исключается из состава амортизируемого (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Сдам. Недорого

Те фирмы, которые по каким-то причинам не хотят связываться с покупкой жилья, могут взять его в аренду. А с сотрудником заключить договор субаренды.

В этом случае расчеты по налогу на прибыль и НДС будут такими же, как и при передаче в аренду собственного имущества. Правда, одна сложность все же есть. И связана она с экономической обоснованностью расходов организации на аренду.

Любую ли квартиру организация может снимать для работника? Можно ли в налоговом учете списать, к примеру, плату за так называемое элитное жилье? Ведь налоговики могут посчитать, что такое жилье для сотрудника - излишняя роскошь и он вполне может жить в квартире попроще. Специалисты управления налогообложения прибыли (дохода) ФНС России считают, что учесть такие расходы можно независимо от стоимости. "Однако нужно учитывать, что в этом случае сдача квартиры в субаренду будет видом деятельности организации, - ответили нам. - Поэтому свою арендную плату она учтет в составе расходов, связанных с производством и реализацией, а не как внереализационный расход".

Арендуемую квартиру фирма может предоставить работнику и бесплатно. В этом случае ей точно "не отвертеться" от уплаты НДС с безвозмездно оказанной услуги. К тому же, как нам сообщили в уже упомянутом управлении Федеральной налоговой службы, затраты организации на аренду нельзя будет считать экономически обоснованными. Ведь дохода они не приносят. А значит, учесть их при расчете налога на прибыль также не получится.

На наш взгляд, мнение чиновников спорно. Представим, что обязанность фирмы бесплатно предоставить работнику квартиру в пользование указана в трудовом договоре. В этом случае организация выполняет свою обязанность перед сотрудником. Поэтому все условия ст. 252 Налогового кодекса (которая установила критерии расходов) соблюдены.

* * *

Подведем итог. Если сотрудник работает в фирме на постоянной основе и достоин того, чтобы передать ему квартиру в собственность, лучше заключать договор купли-продажи. Если же организация заключила с ним срочный договор, подойдут аренда или безвозмездное пользование. Правда, последнее создает и фирме, и работнику больше проблем, чем удобств. Поэтому лучше заключать договор аренды на небольшую сумму.

Е.В.Киселев

Юрист

Е.В.Садовникова

Эксперт "УНП"

Подписано в печать

06.05.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——