"Учет. Налоги. Право", 2005, N 17

ПЛЕНУМ ИЗДАЛ ПОСТАНОВЛЕНИЕ О ЗЕМЛЕ

(Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ

от 24.03.2005 N 11

"О некоторых вопросах, связанных с применением

земельного законодательства")

Вопросы, связанные с порядком приобретения организациями земли, продолжают вызывать многочисленные споры. Оно и понятно, ведь Земельный кодекс обязал организации, у которых земля (в том числе и под принадлежащими им строениями) находится на праве постоянного пользования, выкупить ее или взять в аренду. Причем сделать это надо до 1 января 2006 г. Разрешить часть проблем, возникающих при переоформлении земли, взялся Пленум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 24.03.2005 N 11.

Рассмотреть обязаны

Первым делом Пленум ВАС РФ напомнил, что поскольку право выкупа или аренды земли предоставлено организациям законом (в данном случае - Земельным кодексом), то местные власти обязаны рассматривать каждое заявление о выкупе (аренде). При этом результатом рассмотрения должен стать проект договора купли-продажи или аренды. Если же местные органы власти такой договор не составят и не направят заявителю, у него появляется повод для обращения в суд. Причем заявитель может как обжаловать бездействие властей, так и сразу требовать заключения соответствующего договора.

Перечислил Пленум и все возможные случаи для отказа в выкупе земли. Таких причин всего четыре. Первая - оборот такого участка ограничен. Например, из-за того, что он относится к землям сельхозназначения. Вторая - приватизация участка запрещена законом. Правда, здесь суд сделал оговорку, что в данном случае действуют далеко не все запреты. В частности, приватизировать землю может организация, в уставном капитале которой доля РФ, субъектов или муниципалитета превышает 25 процентов. Причем несмотря на то, что Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного или муниципального имущества" подобные сделки запрещает. Объясняет такой подход Пленум следующим образом: право выкупить участок, расположенный под зданием, имеет собственник здания. Причем это право исключительное, то есть никто другой выкупить землю не может. А раз так, делает вывод Пленум ВАС РФ, то и запрет, касающийся круга лиц, которым разрешена приватизация, действовать не должен.

Третья причина для отказа в продаже земли - это резервирование участка для государственных нужд, например включение его в план развития города. И наконец, четвертая - участок уже используется для государственных нужд.

Прежний договор - не помеха

Еще один спорный момент, по которому высказался Пленум, связан с приватизацией участков, на которые до введения в действие Земельного кодекса уже были оформлены договоры аренды. Такие сделки, по мнению судей, не препятствуют выкупу земли по новым правилам. Связано это с тем, что в самом Земельном кодексе подобных ограничений нет. Но если такой договор оформлен уже в период действия ЗК РФ, то права на выкуп находящейся под зданием земли у собственника нет. Ведь Земельный кодекс разрешает или выкупить такую землю, или взять ее в аренду. Поэтому факт заключения договора аренды означает, что собственник сделал свой выбор. А значит, право выкупа участка он потерял.

Как определить цену

Цена, по которой власти должны продавать организациям землю, также прописана в законе. Но Пленум ВАС РФ решил, что лишний раз напомнить эти правила не помешает. Итак, земля под зданиями должна продаваться владельцам этих зданий по стоимости, утвержденной субъектом РФ. Если же такая цена не определена, то применяется минимальная ставка земельного налога. Из этого судьи делают вывод, что поскольку цена земли прямо прописана в законе, то привлекать для ее определения оценщика не надо. Причем даже в том случае, если органы власти субъекта РФ не позаботились об установлении цены земли.

Для физлиц важна цель

Не обошел стороной Пленум ВАС РФ и предпринимателей. Здесь проблема связана с тем, что физлица имеют право получить земельные участки бесплатно. Но, по мнению судей, предприниматели получить землю бесплатно не могут. Правда, только в том случае, если земля предоставляется именно для ведения коммерческой деятельности. Связано это с тем, что к предпринимательской деятельности физлиц применяются правила, регулирующие деятельность организаций (ст. 23 ГК РФ). А организации права на бесплатную землю не имеют. Значит, сделали вывод судьи, такого права не должно быть и у предпринимателей.

А.Е.Крайнев

Эксперт "УНП"

Подписано в печать

06.05.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——