"Главбух". Приложение "Учет в сельском хозяйстве", 2005, N 2

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЛИ С ФИЗЛИЦОМ

В редакционной почте больше всего писем от глав фермерских хозяйств с вопросами, которые касаются передачи земли в аренду физическому лицу. Причем с условием, что арендатор проводит все работы от сева до уборки, а хозяйство осуществляет только пахоту. Арендная плата - часть полученного урожая. Фермеры спрашивают: как правильно заключить такой договор? Посоветовать, как оформить договор и что в нем обязательно отразить, взялся Ильмар Ахмедович Бурнашев, юрист ЮА "ЮНЭКС" (г. Казань).

Что следует предусмотреть в договоре

Выделим основные моменты, которые нужно учесть в договоре.

1. Данные, которые характеризуют земельный участок.

А именно его точное месторасположение и площадь. В противном случае договор может считаться незаключенным.

Такой вывод следует из п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ. В нем говорится, что "в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных... договор не считается заключенным".

2. Срок аренды.

Так как при его отсутствии договор может считаться заключенным на неопределенный срок.

В этом случае арендатор вправе в любое время отказаться от договора. Правда, предупредить об этом арендодателя он должен за три месяца. Такой порядок установлен п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

3. Размер арендной платы.

То есть необходимо указать, каким образом рассчитывается доля урожая, подлежащая уплате арендодателю, сроки и способы расчетов. В противном случае условия расчетов будут рассматриваться исходя из аналогичных сделок (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ). А это может быть невыгодно арендодателю.

Кроме того, я бы посоветовал подстраховаться на случай неполучения урожая арендатором. И указать минимальную арендную плату.

Причем лучше это сделать в рублях.

За основу можно принять плату за аренду подобных земельных участков, расположенных в вашем регионе.

4. Обязанности сторон.

Необходимо внести условие о том, что обязанностью арендодателя является вспашка земли. Это позволит ему учесть затраты на пахоту при налогообложении.

5. Невозможность передачи прав на земельный участок третьим лицам.

Я бы посоветовал оговорить, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам.

В противном случае он сможет сделать это, причем даже не получив согласия собственника земли. Данное право предоставляет ему п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ. В ней говорится, что арендатор может "передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу... без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное".

А чтобы было понятнее, приведу образец составления подобного договора (см. приложение на с. 64 - 65).

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |                         Договор аренды                         |
   |                       земельного участка                       |
   |                                                                |
   |   Воронежская область                          28 марта 2005 г.|
   |                                                                |
   |    Фермерское  хозяйство  Сергеева А.Н.,                       |
   |    ————————————————————————————————————— именуемое в дальнейшем|
   |                              главы хозяйства Сергеева Андрея   |
   |"Арендодатель",   в   лице —————————————————————————————————————|
   |Николаевича                Егоров Василий Семенович,            |
   |———————————  и  гражданин  ————————————————————————— именуемый в|
   |дальнейшем    "Арендатор",   заключили   настоящий   договор   о|
   |нижеследующем:                                                  |
   |                                                                |
   |                       1. Предмет договора                      |
   |                                                                |
   |    1.1.  Арендодатель  передает, а Арендатор принимает в аренду|
   |                              2 (Два) гектара (кадастровый номер|
   |земельный  участок  площадью  ——————————————————————————————————|
   |  36:34:05 06 026:0017)        выращивания  сельскохозяйственной|
   |————————————————————————  для  —————————————————————————————————|
   |продукции.                                                      |
   |——————————  Расположение земельного участка указано в приложении|
   |к настоящему договору.                                          |
   |    1.2.   Передаваемый  в  аренду  земельный  участок  является|
   |собственностью Арендодателя.                                    |
   |    1.3.  Передача земельного участка в аренду осуществляется по|
   |акту приема—передачи.                                           |
   |                                                                |
   |               2. Срок аренды земельного участка                |
   |                                                                |
   |                                 с момента подписания настоящего|
   |    2.1.  Срок аренды начинается ———————————————————————————————|
   |договора                 до окончания срока сельскохозяйственных|
   |————————  и продолжается ———————————————————————————————————————|
   |работ в 2005 г.,               1 ноября 2005 г.                 |
   |———————————————— но не позднее ————————————————                 |
   |                                                                |
   |                       3. Арендная плата                        |
   |                                                                |
   |                                                   20 (Двадцати)|
   |    3.1.  Арендная плата устанавливается в размере —————————————|
   |процентов  от  полученного  урожая,             25 000 (Двадцати|
   |——————————————————————————————————— но не менее ————————————————|
   |пяти тысяч) руб. без учета НДС.                                 |
   |———————————————————————————————                                 |
   |                               полученного  урожая              |
   |    3.2.   Размер   и  оценка  ———————————————————  определяется|
   |                                                                |
   |сторонами   совместно,   исходя   из  средних  рыночных  цен  на|
   |————————————————————————————————————————————————————————————————|
   |сельскохозяйственную продукцию.                                 |
   |———————————————————————————————                                 |
   |                                               1 (Одного) месяца|
   |    3.3.  Арендная  плата  вносится  в течение —————————————————|
   |после  уборки  урожая транспортом и за счет Арендатора.         |
   |——————————————————————————————————————————————————————— В случае|
   |внесения    арендной    платы    денежными   средствами   платеж|
   |                                                           15—го|
   |перечисляется  на  расчетный  счет Арендодателя не позднее —————|
   |числа следующего за уборкой урожая месяца.                      |
   |——————————————————————————————————————————                      |
   |                                                                |
   |                 4. Права и обязанности сторон                  |
   |                                                                |
   |    4.1. Арендодатель вправе:                                   |
   |    —    контролировать    соблюдение    Арендатором    целевого|
   |использования земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего|
   |договора;                                                       |
   |    —  в  случае  если  Арендатор  не  приступил к использованию|
   |земельного  участка, требовать возврата земельного участка путем|
   |направления Арендатору извещения о прекращении договора.        |
   |    4.2. Арендодатель обязан:                                   |
   |    —   предоставить   Арендатору  земельный  участок  в  сроки,|
   |необходимые для начала сельскохозяйственных работ;              |
   |       провести  вспашку  земельного  участка                   |
   |    —  ——————————————————————————————————————  в сроки, наиболее|
   |оптимальные для данного вида работ согласно погодным условиям;  |
   |    —  принять  земельный участок после окончания срока действия|
   |договора по акту приема—передачи.                               |
   |    4.3. Арендатор вправе:                                      |
   |    —  использовать  земельный  участок  в соответствии с п. 1.1|
   |настоящего договора;                                            |
   |    — в случае непредоставления Арендодателем земельного участка|
   |в сроки, оговоренные настоящим договором, отказаться от договора|
   |аренды путем направления извещения Арендодателю.                |
   |    4.4. Арендатор обязан:                                      |
   |                        провести   весь   комплекс   необходимых|
   |    —    своевременно   ————————————————————————————————————————|
   |агротехнических работ;                                          |
   |——————————————————————                                          |
   |    — своевременно вносить арендную плату;                      |
   |    —  не  передавать  свои права по настоящему договору третьим|
   |лицам без согласия Арендодателя;                                |
   |    —  не  допускать  загрязнения,  ухудшения плодородия почв на|
   |полученном земельном участке;                                   |
   |    —      соблюдать      иные     требования,     установленные|
   |законодательством.                                              |
   |                                                                |
   |                   5. Адреса, подписи сторон                    |
   |                                                                |
   |   Арендодатель                     Арендатор                   |
   |   Фермерское хозяйство             Егоров Василий Семенович    |
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |   Сергеева А.Н.                                                |
   |   ———————————————————————————————                              |
   |   ИНН/КПП: 3604005057/360401001    Паспорт N 25 06 914574 выдан|
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |   Адрес: 397150, Воронежская       ОВД г. Борисоглебска        |
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |   область, Борисоглебский р—н,     22 сентября 2004 г.         |
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |   с. Вощажниково, ул. Ленина,      Адрес: 397150, Воронежская  |
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |   д. 27                            область, Борисоглебский р—н,|
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |   Р/с 40702810413060114748         с. Вощажниково, ул. Свободы,|
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |   К/с 30101810600000000681         д. 16, кв. 109              |
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |   в СБ РФ Центрально—Черноземный   Номер карточки              |
   |   ———————————————————————————————  государственного пенсионного|
   |   банк г. Воронеж, Борисоглебское  страхования:                |
   |   ———————————————————————————————                              |
   |   ОСБ N 193                        050—640—479 30              |
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |   БИК 042007681                    ИНН 361005196493            |
   |   ———————————————————————————————  ————————————————————————————|
   |                                                                |
   |   Глава хозяйства:                                             |
   |       Сергеев                         Егоров                   |
   |    ———————————— (Сергеев А.Н.)     ———————————— (Егоров В.С.)  |
   |                                                                |
   |   М.П.                                                         |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————
   

И.А.Бурнашев

Юрист

ЮА "ЮНЭКС"

г. Казань

Подписано в печать

29.04.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——