"Главбух". Приложение "Учет в сельском хозяйстве", 2005, N 2

ПЕРЕОФОРМЛЯЕМ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ

Чтобы переоформить договоры аренды земельных долей в соответствии с Гражданским кодексом РФ, организациям давалось два года. Однако многие не уложились в этот срок. Тогда законодатели пошли им навстречу и продлили срок переоформления до четырех лет. Чтобы и в этот раз не попасть впросак, мы советуем не откладывать переоформление на последний момент, а провести его сейчас. Как это лучше сделать, читайте в нашей статье.

Почему нужно переоформить договор

Необходимость переоформить договор аренды земельной доли, заключенный до 27 января 2003 г., следует из требований Гражданского кодекса РФ. А именно п. 3 ст. 607. В нем определено, что переданный в аренду объект должен иметь четкую оценку. В противном случае договор считается недействительным. И согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ, к нему применяются правила договора доверительного управления.

Сразу скажем: это невыгодно обеим сторонам сделки. Начнем с арендатора. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ он теряет право собственности на выращенную продукцию. И может рассчитывать только на возмещение расходов, произведенных в процессе производства этой продукции. Такой вывод следует из ст. 1023 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, он не сможет получить даже вознаграждение за свои труды, так как оно изначально не было предусмотрено в договоре аренды.

Невыгоден договор доверительного управления и арендодателю. Это связано с тем, что он больше не будет получать арендную плату, которую изначально заложил в договоре. Поэтому, даже если станет использовать в своих интересах продукцию, выращенную арендатором, может оказаться в убытке. Так как уже не будет иметь стабильного дохода, как раньше, да и сумма этого дохода может быть меньше арендной платы.

Поэтому важно вовремя переоформить договор аренды. Для этого в первую очередь нужно зарегистрировать земельный участок в Едином государственном реестре земель. Сделать это должен арендодатель.

Как зарегистрировать земельный участок

Чтобы зарегистрировать земельный участок, арендодатель должен подать в территориальный орган, ведущий земельный кадастр, следующие документы:

- заявку на государственный кадастровый учет (ГКУ);

- документы, устанавливающие право собственности на землю (договор купли-продажи, судебное решение и т.д.);

- документы о межевании земельного участка (его описание). Их может выдать любая организация, которая имеет лицензию на межевое дело.

При этом арендодатель должен иметь при себе свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции либо свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ.

Рассмотрим, как заполнить заявку на ГКУ, на конкретном примере.

Пример. ОАО "Черноземье" в 2002 г. сдало ПБОЮЛ Михайлову И.А. в аренду земельную долю в размере 300 га. Чтобы переоформить договор, организация составила заявку на ГКУ.

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |               Борский филиал ФГУ "Земельная кадастровая палата"|
   |                                                                |
   |     Заявка о постановке на государственный кадастровый учет    |
   |                                                                |
   |    Просим  поставить  на государственный кадастровый учет вновь|
   |образуемый  земельный  участок  и  выдать его кадастровый план в|
   |качестве  обязательного приложения к документам, необходимым для|
   |государственной регистрации прав.                               |
   |                                                                |
   |Анкета заявителя:                                               |
   |                                                                |
   +—T——————————————————————————————T———————————————————————————————+
   |N| Заявитель                    | Сведения о земельных участках |
   +—+——————————————————————————————+———————————————————————————————+
   |1|ОАО "Черноземье"              |Свидетельство о праве          |
   | |ИНН 5260038527, КПП 526001001 |собственности на землю от      |
   | |Юридический адрес: 603000,    |25 января 2002 г. N 027609     |
   | |Нижегородская область, г. Бор,|Участок площадью 300 га,       |
   | |улица Луначарского, 140       |расположенный по адресу:       |
   | |Тел. (8312) 19—24—75          |Нижегородская область, Борский |
   | |                              |район, поселок Октябрьский     |
   +—+——————————————————————————————+———————————————————————————————+
   |   Место получения КПЗУ (адрес для доставки почтой):            |
   |   603000, Нижегородская область, г. Бор, улица Луначарского,   |
   |   140                                                          |
   +————————————————————————————————————————————T———————————————————+
   |                                            |  Зарегистрировано |
   |                                            |N ________________ |
   |                                            |"__" ______ 20__ г.|
   L————————————————————————————————————————————+————————————————————
   

По истечении месяца после подачи заявки собственник вправе получить кадастровый план земельного участка. Причем платить за это он не должен - ГКУ проводится бесплатно.

Как переоформить договор

Переоформить договор можно двумя способами: внести изменения в действующий договор или расторгнуть его и заключить новый. При этом на стороне арендодателя должны выступать все собственники земельного участка или лица, действующие от их имени по доверенности. В любом случае и изменения, и новый договор аренды нужно зарегистрировать в территориальном отделении федеральной регистрационной службы. Сделать это может как арендодатель, так и арендатор.

Перечень документов, необходимых для регистрации, установлен п. 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184). Он включает: заявление о государственной регистрации, документ об оплате государственной пошлины за регистрацию, учредительные документы арендодателя (арендатора), изменения или новый договор аренды земельного участка, кадастровый план земельного участка.

Все документы, кроме заявления, следует предоставить в двух экземплярах (подлинники и копии). И заплатить пошлину за государственную регистрацию, равную для физических лиц - 500 руб., для организаций - 7500 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Пример (продолжение). ОАО "Черноземье" и ПБОЮЛ Михайлов И.А. решили не составлять новый договор аренды земельного участка, а просто внести изменения в старый контракт. Стороны договорились сделать это так:

     
   ————————————————————————————————T————————————————————————————————¬
   |      Договор до изменений     |     Договор после изменений    |
   +———————————————————————————————+————————————————————————————————+
   |Пункт 1. Арендодатель передает,|Пункт 1. Арендодатель передает, |
   |а арендатор принимает во       |а арендатор принимает во        |
   |временное владение и           |временное владение и пользование|
   |пользование земельный участок, |земельный участок (кадастровый  |
   |принадлежащий арендодателю на  |номер 52:19:03 01 007:0001),    |
   |праве собственности            |принадлежащий арендодателю на   |
   |                               |праве собственности             |
   L———————————————————————————————+—————————————————————————————————
   

Чтобы зарегистрировать изменения, ОАО "Черноземье" составило заявление (см. приложение на стр. 52 - 53). Бланки заявлений территориальные отделения федеральной регистрационной службы устанавливают самостоятельно.

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |            Заявление о государственной регистрации прав            |
   |                на земельные участки и сделок с ними                |
   |                                                                    |
   |   в  Главное  управление   федеральной  регистрационной  службы  по|
   |Нижегородской области                                               |
   |                                  ——————————————————————————————————+
   |                                  |                                 |
   |                                  L—————————————————————————————————+
   |                                   (для отметок/предупреждений) <*> |
   |                                                                    |
   |                               стороне сделки                       |
   |   1. Данные о правообладателе/—————————————— (нужное подчеркнуть)  |
   |                                                                    |
   |   Для физического лица                                             |
   |                                              —                     |
   |   Ф.И.О., дата рождения ———————————————————————————————————————————|
   |                                                   —                |
   |   Документ, удостоверяющий личность ———————————————————————————————|
   |                                      (серия, номер, каким органом  |
   |                                           и когда выдан, код       |
   |                                              подразделения)        |
   |                                                                    |
   |   Реквизиты  ранее  выданных  основных  документов,  удостоверяющих|
   |личность ___________________________________________________________|
   |                                                                    |
   |                                       —                            |
   |   Адрес <**> ——————————————————————————————————————————————————————|
   |                    (адрес постоянного места жительства или         |
   |                преимущественного пребывания (нужное подчеркнуть)   |
   |                                                                    |
   |   Для юридического лица                                            |
   |                                                                    |
   |                      Открытое акционерное общество "Черноземье"    |
   |   Полное наименование —————————————————————————————————————————————|
   |                                                                    |
   |       5260038527                                                   |
   |   ИНН —————————————————————————————————————————————————————————————|
   |                                                                    |
   |             Нижегородская обл., г. Бор, ОГРН N 1027739682288 от    |
   |             1 декабря 2000 г.                                      |
   |   Реквизиты ———————————————————————————————————————————————————————|
   |                (адрес, дата и место государственной регистрации,   |
   |                  номер регистрационного свидетельства или ОГРН)    |
   |                                                                    |
   |                 603000, Нижегородская область, г. Бор,             |
   |                 улица Луначарского, 140                            |
   |  Почтовый адрес ———————————————————————————————————————————————————|
   |                                                                    |
   |                                                   стороны сделки   |
   |  2. Сведения  о  представителе  правообладателя/———————————————————|
   |(нужное подчеркнуть)                                                |
   |                                                                    |
   |                       Колеватов Николай Романович, 20 марта 1968 г.|
   |   Ф.И.О. дата рождения ————————————————————————————————————————————|
   |                                                                    |
   |                                                Паспорт             |
   |   Предъявлен документ, удостоверяющий личность ————————————————————|
   |                                                                    |
   |N 22 02 328564 выдан УВД Сормовского р—на г. Н. Новгорода,          |
   |————————————————————————————————————————————————————————————————————|
   |                                                                    |
   |код 522—008, 1 апреля 2003 г.                                       |
   |————————————————————————————————————————————————————————————————————|
   |   (серия, номер, каким органом и когда выдан, код подразделения)   |
   |                                                                    |
   |                      (8312) 19—24—75           (8312) 19—24—75     |
   |   Контактный тел. ————————————————————— Факс ——————————————————————|
   |                                                                    |
   |                                                      Доверенность  |
   |   Документ, подтверждающий полномочия представителя ———————————————|
   |                                                                    |
   |N 67 от 22 апреля 2005 г.                                           |
   |————————————————————————————————————————————————————————————————————|
   |                (наименование и реквизиты документа)                |
   |                                                                    |
   |                                                    Внесения        |
   |   3. Прошу осуществить государственную регистрацию ————————————————|
   |                                                                    |
   |изменений в договор аренды от 18 декабря 2002 г. N 21               |
   |————————————————————————————————————————————————————————————————————|
   |  (указать вид права, сделки, вид ограничения (обременения) права,  |
   |     прекращение права, внесение изменений в ЕГРП, наименование     |
   |  и реквизиты договора аренды (субаренды), ипотеки, переуступки     |
   |                               и др.)                               |
   |                                                                    |
   |                         ————¬                             ————¬    |
   |   Долевая собственность |   |    Совместная собственность |   |    |
   |                         L————                             L————    |
   |       (указывается дополнительно при регистрации совместной        |
   |                     или долевой собственности)                     |
   |                                                                    |
   |   4.  Наименование  и  реквизиты  правоустанавливающего документа —|
   |                                                                    |
   |                                           Свидетельство о праве    |
   |основания для государственной регистрации ——————————————————————————|
   |                                                                    |
   |собственности на землю от 25 января 2002 г. N 027609                |
   |————————————————————————————————————————————————————————————————————|
   |                                                                    |
   |                                  ПБОЮЛ Михайлов Игорь Александрович|
   |   Данные о второй стороне сделки: —————————————————————————————————|
   |                                        (фамилия, имя, отчество     |
   |                                           физического лица,        |
   |                                     наименование юридического лица)|
   |                                                                    |
   |   5. Сведения о земельном участке                                  |
   +—————————————T—————————————————————T————————————————————————T———————+
   |    Адрес    |  Цель использования |    Кадастровый номер   |Площадь|
   +—————————————+—————————————————————+————————————————————————+———————+
   |Нижегородская|Земли                |52:19:03 01 007:0001 300|   га  |
   |область,     |сельскохозяйственного|                        |       |
   |Борский      |назначения           |                        |       |
   |район,       |                     |                        |       |
   |поселок      |                     |                        |       |
   |Октябрьский  |                     |                        |       |
   +—————————————+—————————————————————+————————————————————————+———————+
   |                                                                    |
   |                 Прошу после внесения записи в ЕГРП:                |
   |                                                                    |
   |                                  ———¬                              |
   |   выдать свидетельство на право: |  |                              |
   |                                  L———                              |
   |                                                                    |
   |                                  ———¬                              |
   |   собственности                  |  |                              |
   |                                  L———                              |
   |                                                                    |
   |   постоянного (бессрочного)      ———¬                              |
   |   пользования                    |  |                              |
   |                                  L———                              |
   |                                                                    |
   |   пожизненного наследуемого      ———¬    не выдавать     ———¬      |
   |   владения                       |  |    свидетельство   | V|      |
   |                                  L———                    L———      |
   |                                                                    |
   |           Колеватов      Колеватов Н.Р. "25" апреля 2005 г.        |
   |   6. ——————————————————  —————————————  ———————————————————        |
   |      (подпись заявителя)    (Ф.И.О.)                               |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Ставятся отметки о предупреждении относительно регистрации ипотеки в силу закона; возможном отказе в регистрации; при представлении дополнительных документов указываются дата и номер, под которым ранее представленное заявление было зарегистрировано в КУВД.

<**> Заполняется согласно паспортным данным, в случае отсутствия соответствующей отметки в паспорте указывается место фактического нахождения.

И.С.Кривова

Юрист

адвокатского бюро "Крикунов и партнеры"

Подписано в печать

29.04.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——