"Учет. Налоги. Право", 2005, N 12

ВСЕ ВКЛЮЧЕНО

Чтобы избежать проблем с учетом коммунальных платежей, лучше всего их включить в арендную плату. Но при этом следует обратить особое внимание на составление договора аренды, а именно на условия расчетов.

Гражданский кодекс не запрещает включать сумму коммунальных платежей в арендную плату. Единственное, обо что можно споткнуться при установлении такой формы расчетов, - это п.3 ст.614 ГК РФ, который не позволяет в течение года изменять установленный размер аренды. А ведь если сумма коммунальных платежей ежемесячно меняется, то и сумма арендной платы будет каждый месяц разная. Как же быть в этом случае?

На наш взгляд, нет ничего страшного в том, что сумма аренды от месяца к месяцу меняется. Ведь в договоре аренды можно предусмотреть не только конкретный размер аренды, но и порядок исчисления арендной платы. Например, сумма аренды плюс коммунальные платежи за месяц. И именно это условие договора аренды должно в течение года оставаться неизменным. Такую точку зрения подтвердил и Президиум Высшего Арбитражного Суда в Информационном письме от 11.01.2002 N 66.

При своевременном выставлении счета и счета-фактуры по сданному в аренду помещению отразить в бухгалтерском и налоговом учете эту операцию бухгалтеру не составит никакого труда.

Арендодатель: есть доход и есть расход

Вариант учета полученной арендной платы у арендодателя зависит от того, является предоставление имущества в аренду его видом деятельности или нет.

В первом случае арендная плата будет отражена как доход от обычных видов деятельности. Во втором случае - как операционный доход (п.5 ПБУ 9/99 "Доходы организации").

Пример 1. Организация сдает в аренду помещение, что является ее видом деятельности. Ежемесячная арендная плата составляет 14 160 руб. (в том числе НДС - 2160 руб.) плюс сумма коммунальных платежей за месяц. В марте стоимость коммунальных услуг равна 3540 руб. (в том числе НДС - 540 руб.). Счет за аренду выставлен на сумму 17 700 руб., в том числе НДС - 2700 руб.

Расходы, связанные с содержанием помещения, сданного в аренду, составили 3000 руб.

В учете бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 90-1

17 700 руб.

(14 160 + 3540)

- начислена арендная плата за март и выставлен счет и счет-фактура арендатору;

Дебет 90-2 Кредит 20

3000 руб.

- списаны коммунальные расходы на себестоимость услуги;

Дебет 90-3 Кредит 68

2700 руб.

- начислен НДС;

Дебет 51 Кредит 62

17 700 руб.

- получена арендная плата.

В целях налогообложения прибыли учет дохода от сдачи помещения в аренду и расходов на коммунальные услуги будет, так же как и в бухгалтерском учете, зависеть от того, является ли сдача помещений в аренду видом деятельности организации. Если да, то в налоговом учете возникает доход от реализации (ст.249 НК РФ). В противном случае это будет внереализационный доход (п.4 ст.250 НК РФ). Что касается коммунальных расходов, то их учитывают либо в составе прочих расходов (пп.49 п.1 ст.264 НК РФ), либо в составе внереализационных расходов (пп.1 п.1 ст.265 НК РФ).

Момент отражения в налоговом учете арендной платы будет зависеть от выбранного метода определения доходов и расходов (пп.3 п.4 ст.271 НК РФ, п.2 ст.273 НК РФ).

Арендатор: расход без проблем

В полученном от арендодателя счете за аренду будет указана только одна сумма, в которую помимо платы за пользование помещением включены и коммунальные расходы. Ее-то и должен арендатор оплатить.

Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1 и рассмотрим операцию со стороны арендатора.

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки:

Дебет 26 Кредит 76

"Расчеты с арендодателем"

15 000 руб.

- начислена арендная плата за март;

Дебет 19 Кредит 68

2700 руб.

- начислен НДС с арендной платы;

Дебет 76 "Расчеты

с арендодателем" Кредит 51

17 700 руб.

- перечислена арендная плата арендодателю;

Дебет 68 Кредит 19

2700 руб.

- поставлен НДС к вычету.

В налоговом учете расходы по арендной плате нужно учесть как прочие расходы (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ).

Материал подготовил

А.А.Матиташвили

Директор

департамента консалтинговых услуг

компании "МББ-Аудит"

Подписано в печать

25.03.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——