"Учет. Налоги. Право", 2005, N 12

СВЕТ И ВОДА - ОТДЕЛЬНОЙ СТРОКОЙ

За отопление, электричество и газ арендаторы чаще всего платят через арендодателя. При этом стоимость "коммуналки" погашают в составе арендных платежей или возмещают по отдельным счетам. Последняя операция - возмещение коммунальных расходов - не только самая распространенная, но и самая спорная.

Итак, в договоре стороны предусмотрели, что арендатор поручил арендодателю осуществлять за него все расчеты с коммунальными службами. В этом случае арендодатель:

1) полностью оплачивает полученные от коммунальщиков счета;

2) используя показатели приборов учета и расценки тепло-, водо- и энергоснабжающих организаций, рассчитывает стоимость воды, света, тепла и газа, потребленных арендаторами;

3) выставляет им счета от своего имени.

После этого арендатор оплачивает полученные счета, то есть возмещает арендодателю коммунальные расходы. Рассмотрим основные проблемы, которые могут возникнуть в такой ситуации в налоговом и бухгалтерском учете арендодателя и арендатора.

Чужие доходы

Начнем с арендодателей. По мнению налоговиков, фирмы, сдающие помещения в аренду, должны платить НДС с суммы полученного возмещения <*>. Рассуждают они так. В налоговую базу по НДС входят не только все доходы налогоплательщика, полученные от реализации услуг, но и суммы, связанные с расчетами по оплате этих услуг (п.2 ст.153 НК РФ). Следовательно, с полученной компенсации коммунальных расходов арендодатель должен заплатить НДС.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> См., например, Письмо Управления ФНС России по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632.

По нашему мнению, требования налоговиков необоснованны. Во-первых, компенсация, которую получает арендодатель от арендатора, никак не связана с платой за пользование помещением. Это значит, что применять норму пп.2 п.1 ст.162 Налогового кодекса в такой ситуации неправомерно. Более того, суммы возмещения вообще не будут объектом обложения по НДС. Ведь по ст.146 НК РФ фирмы платят этот налог с реализации товаров (работ, услуг). А в нашей ситуации сам арендодатель никаких услуг не оказывает, выступая лишь в роли посредника между арендатором и коммунальщиками <**>.

     
   ————————————————————————————————
   

<**> Аналогичную точку зрения высказал в прошлом году Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (Постановление от 04.10.2004 по делу N А05-10382/03-18).

На НДС налоговики не останавливаются. Они настаивают также на том, что компенсацию коммунальных расходов фирма-арендодатель обязана включить в состав доходов, облагаемых налогом на прибыль. Дескать, к таким доходам относятся все доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущества и имущественных прав, а также внереализационные доходы.

С этим также можно поспорить. Статья 41 НК РФ понимает под доходом экономическую выгоду. Но арендодатель получает от арендатора и платит коммунальщикам одну и ту же сумму. А значит, никакой выгоды у него не возникает (п.12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Суммы возмещения связаны исключительно с выполнением арендодателем поручения арендатора. Поэтому они не войдут ни в доходы, ни в расходы фирмы (пп.9 п.1 ст.251, п.9 ст.270 НК РФ).

Таким образом, по нашему мнению, возмещение коммунальных расходов не облагается у арендодателя ни НДС, ни налогом на прибыль <***>.

     
   ————————————————————————————————
   

<***> Обоснованность такого подхода подтверждает сложившаяся арбитражная практика (Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.03.2004 по делу N А79-4949/2003-СК1-4657, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2000 по делу N А05-4338/00-258/11, Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.07.2004 по делу N КА-А40/5997-04 и др.).

Пример 1. ЗАО "Кармен" сдает часть своего здания в аренду фирме ООО "Витязь". В марте 2005 г. коммунальные расходы этих компаний составили в общей сложности 23 600 руб., в том числе НДС - 3600 руб. Из них приходятся:

- на арендатора - 2360 руб., в том числе НДС - 360 руб.;

- на арендодателя - 21 240 руб., в том числе НДС - 3240 руб.

Бухгалтер "Кармен" сделал в учете следующие записи:

Дебет 20 Кредит 60

18 000 руб.

(21 240 - 3240)

- отражены коммунальные расходы, приходящиеся на арендодателя;

Дебет 19 Кредит 60

3240 руб.

- начислен НДС;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с арендатором по коммунальным платежам" Кредит 60

2360 руб.

- начислена задолженность арендатора перед коммунальщиками;

Дебет 60 Кредит 51

23 600 руб.

- оплачены коммунальные услуги;

Дебет 68 субсчет "НДС" Кредит 19

3240 руб.

- принят к вычету НДС по услугам, оказанным арендодателю;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендатором по коммунальным платежам"

2360 руб.

- поступили деньги в счет возмещения коммунальных расходов.

Обратите внимание: выступая посредником между арендатором и предприятиями, оказывающими ему коммунальные услуги, арендодатель не вправе принять к вычету входной НДС по ним. Ведь в этом случае не будет соблюдено одно из условий, прописанных в п.2 ст.171 НК РФ: услуги приобретает не сам налогоплательщик, а третье лицо.

Свои расходы

Теперь перейдем к арендаторам. Оплаченный в сумме возмещения НДС они вправе принять к вычету. Конечно, если при этом выполнены условия п.2 ст.171 НК РФ.

Правда, налоговики считают, что счет-фактура, выставленный арендодателем, а не коммунальщиками, не является основанием для принятия НДС к вычету. Однако их точка зрения не находит поддержки у судей (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 28.05.2003 по делу N КА-А40/2727-03 и от 16.06.2003 по делу N КА-А40/3633-03).

Пример 2. По договору аренды фирма ООО "Атлантида" ежемесячно платит фирме ЗАО "Троя" за пользование офисным помещением 11 800 руб., в том числе НДС - 1800 руб. В марте 2005 г. стоимость коммунальных услуг, приходящихся на "Атлантиду", составила 2360 руб., в том числе НДС - 360 руб.

Бухгалтер арендатора сделал в учете записи:

Дебет 26 Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендодателем по арендной плате"

10 000 руб.

- начислена арендная плата;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендодателем по арендной плате"

1800 руб.

- выделен НДС;

Дебет 26 Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендодателем по коммунальным платежам"

2000 руб.

- отражены коммунальные услуги;

Дебет 19 Кредит 76 "Расчеты с арендодателем по коммунальным платежам"

360 руб.

- выделен НДС;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с арендодателем по арендной плате" Кредит 51

11 800 руб.

- перечислена арендная плата;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с арендодателем по коммунальным услугам" Кредит 51

2360 руб.

- перечислены деньги в счет возмещения коммунальных расходов;

Дебет 68 субсчет "НДС" Кредит 19

2160 руб.

(1800 + 360)

- принят к вычету НДС.

Если снятое помещение фирма использует в деятельности, направленной на получение дохода, расходы на оплату коммунальных услуг будут экономически оправданными. А значит, их можно учесть при расчете налога на прибыль (п.1 ст.252 НК РФ).

Об учете коммунальных услуг в тех случаях, когда арендатор оплачивает их напрямую коммунальщикам или когда эта сумма входит в арендную плату, читайте на с. 9.

Материал подготовил

А.А.Матиташвили

Директор

департамента консалтинговых услуг

компании "МББ-Аудит"

Подписано в печать

25.03.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——