"Бухгалтерский бюллетень", 2005, N 4

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ

Новый Жилищный кодекс РФ вступил в действие 1 марта 2005 г. Он регулирует следующие вопросы:

- порядок возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

- порядок пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- порядок пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- вопросы учета жилищного фонда;

- содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами и создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг и внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

ЖК РФ вводит новое понятие - частный жилищный фонд, под которым подразумевается "совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц".

Для многих организаций особенно важным является закрепление в Кодексе порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (гл.3 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Например, в Москве таким органом является муниципалитет района. Исходя из этого следует, что с 01.03.2005 утрачивает силу ранее действовавший порядок перевода, в соответствии с которым решение принимала Городская межведомственная комиссия.

Для перевода собственник представляет в орган местного самоуправления следующие документы:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если такое переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеперечисленных. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов.

При положительном решении данное разрешение является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, за исключением случаев, когда требуется проведение переустройства, перепланировки или иных работ. Завершение работ по перепланировке должно быть подтверждено актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Кодекс устанавливает следующий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

- если переводимое помещение в многоквартирном доме расположено выше первого этажа, а помещения, расположенные непосредственно под ним, являются жилыми;

- если заявитель не представил определенные Кодексом документы в орган, осуществляющий перевод помещений;

- если проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение также не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям. Что подразумевается под "установленными требованиями", закон не уточняет, но несомненно, в этот перечень входит соблюдение санитарно-гигиенических, противопожарных, архитектурно-строительных и иных норм.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Собственники нежилых или жилых помещений

в многоквартирном доме

Другое очень важное нововведение касается организаций, являющихся собственником нежилых или жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме помимо общего имущества самого жилого дома принадлежит на праве общей долевой собственности и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Статья 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" N 189-ФЗ от 29.12.2004 устанавливает следующий порядок оформления права собственности на такой земельный участок.

1. Занятый многоквартирным домом земельный участок, который был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

2. В случае если такой земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в государственные органы с заявлением о формировании земельного участка. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Градостроительный кодекс Российской Федерации

Новый Градостроительный кодекс РФ вступил в действие 30 декабря 2004 г. (за исключением отдельных положений). Это комплексный законодательный акт, регулирующий отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства и их реконструкции.

В новом Кодексе установлен исчерпывающий перечень полномочий в области градостроительной деятельности для различных уровней власти - от органов государственной власти РФ до различных видов органов местного самоуправления.

Так, в частности, к полномочиям органов местного самоуправления городских округов относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта.

Градостроительный кодекс вводит новый документ - градостроительный план земельного участка, который является одним из оснований выдачи разрешения на строительство.

В составе градостроительного плана должна быть указана информация о границах земельного участка, зонах действия публичных сервитутов, о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта строительства, а также о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Форма градостроительного плана должна быть установлена Правительством РФ. Представляется, что до утверждения данной формы Правительством для выдачи разрешения на строительство достаточно представления в уполномоченные органы кадастрового плана земельного участка.

Градостроительный кодекс также определяет порядок получения разрешения на строительство и перечень необходимых для этого документов.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ "разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт".

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в зависимости от градостроительного регламента.

Форма разрешения на строительство также устанавливается Правительством РФ.

Для получения разрешения на строительство вместе с заявлением застройщик предоставляет в соответствующий орган следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (положения Кодекса о проведении обязательной государственной экспертизы вступают в силу с 01.01.2006);

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом, и может быть продлено выдавшим его органом. В продлении будет отказано в случае, если строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объекта не начато до истечения срока подачи такого заявления. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Земельный кодекс Российской Федерации

Важные изменения были также внесены в Земельный кодекс РФ. Он был дополнен ст.30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (вступает в силу с 1 октября 2005 г.), ст.30.2, "Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", ст.ст.38.1 и 38.2, регулирующими порядок проведения соответствующих аукционов.

В соответствии со ст.30.1 существенно меняется порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства. В частности, устанавливается, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа таких земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды должна осуществляться на аукционах.

В двухнедельный срок со дня получения заявления заинтересованного лица о предоставлении в аренду земельного участка уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже участка (права аренды такого участка) либо обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка.

В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка такие заявления не поступили, то уполномоченный орган принимает решение о предоставлении такого земельного участка заинтересованному лицу. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным лицом в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

При поступлении заявлений от других лиц проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Аукцион является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В Кодексе также четко определена процедура проведения таких аукционов (ст.38.1).

Кодексом вводится новое понятие - "комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства". Это понятие включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения возможно только на аукционе. При этом для такого аукциона предусмотрены особые правила (ст.38.2).

Победитель аукциона, ставший арендатором такого земельного участка, имеет право без каких-либо согласований и независимо от срока аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, а также имеет исключительное право приобрести указанный земельный участок в собственность.

И опять о долевом строительстве

В предыдущем номере журнала "Бухгалтерский бюллетень" было подробно рассказано о новом Законе "О долевом строительстве". Не успел этот Закон еще вступить в силу, как в Государственной думе уже подготовлен комплекс поправок, существенно улучшающих этот наспех принятый Закон.

В частности, предлагается расширить перечень возможных случаев привлечения средств граждан путем выпуска облигаций, закрепляющих право на предоставление имущественного эквивалента, а также разрешением жилищно-строительным кооперативам привлекать средства граждан на строительство.

В законопроекте предлагается также указать, что отношения между юридическими лицами, связанными с совместным участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости, не основанные на договоре участия в долевом строительстве, могут осуществляться на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности. При этом законопроект предусматривает, что уступка требований по таким договорам физическим лицам не допускается, если в результате исполнения обязательства, по которому уступаются требования, у гражданина должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.

Представленный законопроект допускает осуществление деятельности застройщиком как простым товариществом, создаваемым юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, действующими на основании договора простого товарищества.

Законопроектом изменяется судебный порядок расторжения договоров участия в долевом строительстве в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства и устанавливается в таком случае возможность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Законопроектом предусмотрено снижение размера неустойки (пени), уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства до одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Такой же размер неустойки (пени) законопроект предусматривает уплачивать застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Но если участником долевого строительства является гражданин, то такая неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Законопроект уточняет процедуру расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денежных средств участнику долевого строительства, уточняет особенности рекламы и содержания проектной декларации.

Будем надеяться, что депутаты не будут тянуть с принятием этих изменений.

В.А.Мнацаканов

Начальник юридического отдела

агентства недвижимости "Арсенал Холдинг"

Подписано в печать

25.03.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——