"Бухгалтерия в вопросах и ответах", 2005, N 1

Вопрос: Организация приобрела права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание. Обязана ли она погашать задолженность по арендной плате за период, предшествовавший реализации данного права с торгов, и за последующий период?

Ответ: С одной стороны, в силу п.2 ст.335 ГК РФ и п.1 ст.54 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" предметом залога могли являться только имущественные права (требования), но не обязанности. Соответственно по договору об ипотеке права аренды первоначальный арендатор заложил свои права по договору аренды, а именно: право владеть и пользоваться в течение установленного договором срока земельным участком. Согласно п.3 ст.56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права. В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов права арендатора приобрела организация. Что же касается обязанностей арендатора по договору аренды, включая обязанность вносить арендную плату, то они не могли быть заложены арендатором исходя из смысла норм ГК РФ, Закона РФ "О залоге" и Закона об ипотеке. Поэтому обязанности по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды, продолжает нести первоначальный арендатор.

Однако согласно п.5 ст.22 Земельного кодекса передача арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может осуществляться посредством передачи арендных прав в залог, а также внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права.

В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации указанные права приобрела организация. По смыслу абз.1 п.2 ст.615 ГК РФ и п.5 ст.22 Земельного кодекса права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абз.1 п.2 ст.615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Поэтому организация, приобретшая права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрела эти права вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме).

Подписано в печать

17.03.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——