"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", 2005, N 11

Вопрос: Основным видом деятельности нашего предприятия является осуществление строительно-монтажных работ. Одним из наших объектов строительства является жилой дом, где мы выступаем в роли заказчика и подрядчика, то есть нам выделен земельный участок под строительство и выданы все необходимые разрешения. Строительство начато в 2005 г. По окончании строительства этого дома мы намерены все квартиры оформить в свою собственность и по договорам купли-продажи реализовать их физическим или юридическим лицам. Такие договоры мы уже начали заключать сегодня. В них предусмотрен авансовый платеж. Поступившие денежные средства по таким договорам НДС мы не облагаем на основании пп.22, 23 п.3 ст.149 НК РФ.

Правомерно ли мы пользуемся данной льготой? Ведь предприятие осуществляет строительно-монтажные работы по строительству жилого дома, которые при формальном прочтении пп.22, 23 ст.149 НК РФ не освобождены от НДС, а затем происходит реализация квартир. При этом в себестоимость квартиры войдет сумма НДС, начисленная на объем произведенных работ. Если это так, то в чем тогда смысл введения льготы, если основная составляющая конечной цены квартиры, а именно объем строительно-монтажных работ, не освобождена от НДС?

Ответ: Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй НК РФ" п.3 ст.149 НК РФ дополнен пп.22 и 23. Таким образом, с 1 января 2005 г. не облагается НДС реализация жилых домов и помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Учитывая положения п.8 ст.149 и п.2 ст.162 НК РФ, налогоплательщики при получении авансового платежа под предстоящую реализацию (по договорам купли-продажи, которая будет осуществляться с 1 января 2005 г.) жилых домов и помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир полученную сумму авансового платежа вправе не облагать НДС.

ФНС России в Письме от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17@ (согласовано с Минфином России) разъяснила следующее:

"Указанный порядок освобождения не распространяется на строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилых домов, жилых помещений, выполняемые на основании соответствующих договоров подряда (субподряда) подрядными (субподрядными) организациями.

Следовательно, при передаче заказчиком-застройщиком инвестору (инвесторам) затрат на строительство жилого помещения (либо долей затрат, приходящихся каждому инвестору) в связи с завершением капитального строительства объекта (жилого помещения) инвестору (инвесторам) выставляются счета-фактуры, в которых отражаются суммы налога, уплаченные заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого помещения, и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, а также сторонним организациям, включая услуги заказчика-застройщика, включенные в фактические затраты по строительству жилого помещения.

Данная льгота также не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них)".

Для того чтобы в приведенном в вопросе случае строительно-монтажные работы по строительству жилья были объектом обложения НДС без применения рассматриваемой льготы, у них должен быть заказчик. То есть отношения по договору, связанному с приемкой-передачей жилья, должны соответствовать гл.37 "Подряд" ГК РФ. Предметом такого договора будут являться работы, результатом работ - вещь, изготовленная подрядчиком (квартира).

При строительстве жилых домов заказчиком на выполнение подрядных работ по изготовлению вещи (строительству недвижимости) в терминах ГК РФ выступает инвестор, а подрядчиком - заказчик-застройщик. Поэтому, если заключаются договоры инвестирования, а не купли-продажи жилья, то нет оснований освобождать от НДС строительно-монтажные работы, выполненные по заказу инвестора заказчиком-застройщиком (в том числе совмещающим функции генерального подрядчика) и другими подрядчиками и субподрядчиками. Именно об этом справедливо говорится в указанном выше Письме ФНС России.

Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в пп.22 и 23 п.3 ст.149 НК РФ, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи. То есть договор на передачу квартиры должен быть заключен в соответствии с гл.30 "Купля-продажа" ГК РФ без включения в него каких-либо элементов договора инвестирования. При этом организация, строящая жилье, должна оформить право собственности на квартиры на себя и лишь затем передать его покупателю. Такой договор будет являться не договором на выполнение строительно-монтажных работ (независимо от того, что они выполнялись заказчиком-застройщиком в процессе строительства), а договором на реализацию вещи. Такая реализация (по договору купли-продажи, а не инвестирования) будет подпадать под норму гл.21 НК РФ о предоставлении льготы при реализации жилья.

М.Власова

Консультант "ЭПШ ФБК"

Подписано в печать

17.03.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——